Préemption / indemnisation : les vices cachés...

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LES VICES CACHÉS

DU COUPLE

PRÉEMPTION / INDEMNISATION

 

Preemption-Photo 1

Préemptions, acquisitions amiables ou protocoles d’accord pour l’acquisition d’un bien immobilier, la séance du Conseil Municipal du jeudi 29 novembre 2012 fut encore une bonne cuvée, avec 7 acquisitions communales représentant un total d’environ 3900 m².

Après les déclarations de l’Adjoint au Maire délégué à l’Urbanisme, encore une fois le montant des indemnisations fut abordé par des Conseillers Municipaux de l’opposition. Comme chaque fois, et de façon péremptoire, le Maire a réaffirmé que ce montant était fixé par la Direction des Services Fiscaux de la Seine-Saint-Denis (France Domaine). Cependant, parfois, il était autorisé à bonifier ce montant de 10% ; pour qui, pourquoi ?

Pour l’ADIHBH-V qui suit ce sujet depuis maintenant plus de 8 ans, nous trouvons cette explication plutôt sommaire, et avons une autre grille de lecture. Cet habillage de la vérité en séance du Conseil Municipal devant des Conseillers Municipaux de la majorité qui boivent les paroles de "l’Édile" comme du petit lait, est insatisfaisant et contribue à opacifier le débat démocratique.

Il est grand temps de dénoncer ces allégations inopportunes, et les quelques exemples du tableau ci-dessous, extraits de la banque de données du Vrai Journal de Noisy, alimentent notre réflexion.

 

Preemption - Tableau comparatif

 

 

Les exemples (A) et (B) datent de novembre 2004. C’était l’époque ou il fallait amorcer la pompe sur la ZAC dite du « Clos aux Biches », et créer des lacunes dans le tissu pavillonnaire, afin d’inciter à la vente. Donc, en effet, quelques avis des services des domaines précisent : Un accord pourra être recherché dans la limite de la présente évaluation, éventuellement majorée de 10%  maximum à titre de marge de négociation.

 Preemption-Photo 2

Ensuite nous trouvons le cas (C), c’est l’exemple typique du propriétaire qui ne veut pas se faire préempter à vil prix (- 26,15% / prix du marché) et qui décide de confier son dossier à un Avocat spécialisé, pour le représenter devant le juge des expropriations du TGI de Bobigny. Dans ce cas d’espèce, le Commissaire du Gouvernement et le Juge de l’Expropriation (1) se déplacent sur les lieux, pour établir une évaluation représentative. À ce moment là, "l’Édile" est courroucé et vous avez de très fortes chances de vous retrouver ultérieurement devant la cour d’Appel de Paris, pour un nouveau jugement 24 ou 30 mois après qui, généralement, confirmera la décision de 1ère instance. En l’espèce, pour le cas (C) étudié, le prix déterminé par le juge de la Cour d’Appel étant supérieur de 31%. Mais l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPF-IdF), a refusé la transaction amiable. Ainsi, les vendeurs écœurés, fatigués, malades, dépressifs et souhaitant se retirer en Normandie après des mois et des mois de combat,  ont lâché l’affaire pour 565 000 €, soit une spoliation de 60 000 €, pire même, de 70 000 €, puisque la Cour d’Appel de Paris avait fixé le prix d’acquisition à 635 000 €.

L’exemple (E), que nous retrouvons dans les comptes rendus annuels de la SOCAREN, est édifiant. Voici un propriétaire dont France Domaine fixe le prix à 420 000 €, et dont la SEM Municipale achète le bien pour un montant inférieur de 17,85%. C’est ce que Monsieur le Maire, mais aussi Directeur de la  SOCAREN,  appelle, un prix de vente fixé par les Services Fiscaux des Domaines !!!...

Par ailleurs, nous trouvons aussi d’autres bizarreries sur les avis des Domaines, rédigés en 2005, lorsqu’il fallait amorcer l’éradication des Bas-Heurts. Comme par exemple: S’agissant d’une acquisition de bien immobilier situé dans le périmètre d’une ZAC, la procédure d’expropriation est effectivement engagée part l’ouverture de l’Enquête préalable à la déclaration d’Utilité Publique et l’acquisition amiable doit être assortie de l’indemnité de remploi (2). Dans le cas présent, cette indemnité de remploi s’est élevée à 41 000 €. Lorsque nous savons qu’il n’y a jamais eu d’expropriation à cause d’un avis défavorable à l’unanimité de la Commission d’Enquête, lors de l’Enquête Publique de 2007. Tant mieux pour l’heureux récipiendaire qui a vendu plus rapidement. Mais avouez qu’ils allaient un peu vite en besogne ces braves fonctionnaires des Services Fiscaux de la Seine-Saint-Denis, et nous pourrions nous demander si « faire fi» prématurément  de la décision d’une Commission d’Enquête à venir, ne serait pas une faute professionnelle ?

En conclusion, nous constaterons que l’indemnisation d’un bien immobilier lors d’une préemption à Noisy-le-Grand n’est pas une science exacte. De nombreux facteurs subjectifs et occultes devraient intervenir, à savoir : le moment, le lieu, le préempteur (Commune, Socaren, EPF-IdF), la relation Mairie-Citoyen, la relation politique, l’Agence Immobilière, le citoyen docile, le rebelle, le naïf, l’initié, le faciliteur, l’opportuniste, le copain, le coquin, etc, etc…..

Dans quelque temps, le Vrai Journal de Noisy portera son regard sur les frais d’Agences Immobilières, dans le cadre de préemptions de la Commune, sur des biens immobiliers se trouvant sur des Périmètres d’Etude. C’est un sujet récurent, toujours d’actualité.

____________

(1) – Le Juge de l’Expropriation est ici un « termes générique commun » non approprié à la situation, puisqu’il s’agit dans notre billet, seulement de Préemption.

(2)- Indemnité de remploi : (Art R 13-46 du Code de l’Expropriation). Elle est calculée forfaitairement en proportion du montant de l'indemnité principale. Elle représente le montant des frais et droits (droits de mutation, frais d'acte et honoraires de négociation) que devrait supporter l'exproprié pour reconstituer en nature son patrimoine. Elle est due par principe même si le remploi s'effectue sous d'autres formes, ou même si le remploi n'est pas envisageable (impossible).

- On parle parfois d’indemnité  accessoire : (Art L.13-6 du Code de l’Expropriation). Il s’agit d’indemnité distincte de l’indemnité de dépossession et qui visent à réparer les préjudices de toutes sortes consécutifs à l’expropriation. A titre d’exemple, on citera : Indemnité de déménagement, indemnité pour trouble commercial, indemnité pour perte de revenus locatifs, indemnité de perte d’exploitation agricole etc… Ces indemnités peuvent être réclamées même dans le cadre d’une vente amiable avec l’expropriant.


 

Publié dans noisy-les-bas-heurts

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Le Vrai Journal de Noisy 17/12/2012 16:43


 


C’est du sérieux, Le Vrai Journal de
Noisy-le-Grand devient Agence Immobilière :


 


SOS infos sur la vie à Noisy le Grand!



Bonjour,



Actuellement locataire à Paris, j'envisage de venir m'installer à Noisy le Grand car notre famille s'agrandit...Mais avant de faire le grand saut, je cherche des
infos "objectives" venant d'habitants (sur les écoles, la vie là-bas, etc...). Serait-il possible de vous joindre par téléphone pour en discuter?


Merci beaucoup par avance pour votre aide.




ML-C-Paris 19 14/12/2012 15:49


Rebondissons sur la nouvelle couleur JAUNE du blog des Bas-Heurts. Le JAUNE est la couleur du soleil, de la fête et de
la joie. Elle permet d’égayer l’univers de vos réflexions et de faire rayonner votre quartier. Le JAUNE est la couleur de la vie et du mouvement.


Mais nous retiendrons avant tout, que le JAUNE est la couleur de l’ouverture et du contact social.  On l’associe à l’amitié et la fraternité ainsi qu’au savoir.

romuald 13/12/2012 08:26


Il est effectivement inadmissible que les agences se sucrent sur le dos des noiséens. Surtout qu'en général, c'est la double peine.


Une fois lors de l'expropriation et une deuxième fois lors de la vente des nouveaux biens ( des appartements ) qui aurant remplacé le pavillon !


Il n'est pas nécessaire de citer de nom, une visite par exemple, Route de gournay est suffisante pour savoir de qui on parle.

Seb 12/12/2012 11:38


Merci pour ce topo toujours aussi bien renseigné. L'ADIHBH-V voit jaune dans ce début d'hiver gris...comme pour mieux nous éclairer !!

surzur56 11/12/2012 07:36


Avez-vous vu la publicité faite sur Noisy Magazine de décembre 2012 pour une agence
immobilière!


Une belle publicité pour le regroupement de 2 agences immobilières sans oublier celle faite
sur la New-lettres......


On en fait pas autant pour les entreprises qui se crée à Noisy !


On doit aussi se poser la question si des agences immobilières sont si neutre que cela dans
l’estimation des prix, et pourquoi on arrive à voir des prix de pavillons quasi au même prix qu‘un appartement à surface égale  voir bien souvent même moins!

Isabelle 09/12/2012 23:12


Merci pour cette analyse qui est valable sur tous les périmètres de Noisy le Grand.


Vu le nombre de périmètres d'études engagés sur la commune, nous serons nombreux à avoir besoin de cette analyse pour fédérer les différentes expériences ou connaissances pour peser pour une
évolution acceptable par tous de notre ville.