Préemptions...

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JE PREEMPTE,

 TU PREEMPTES,

IL PREEMPTE...


 

article 20 juin

 

 

L’étude de l’ANIL HABITAT ACTUALITE de février 2010, nous avait montré, selon le chercheur Guilhem Dupuy, que les élus ne se cachent pas d’exercer leur droit de préemption urbain souvent en dehors du cadre strictement légal, pour un motif de régulation des prix du foncier, qui n’est pas un motif valable selon la jurisprudence, puisque  le droit de préemption ne peut s’exercer qu’au service d’un projet existant et en lien direct avec celui-ci.

 

Toutefois, les municipalités cherchent à contourner l’exigence légale de motiver le droit de préemption en fournissant des motifs vagues, du reste assez fréquemment cassés par les juridictions administratives.

 

A la lumière des arrêts « Commune de Meung-sur-Loire » n° 288371 en date du 07 mars 2008 et « Noisy le Grand » n° 316961 en date du 20 novembre 2009, le Conseil de l’ADIHBH-V a aimablement bien voulu nous livrer son expertise sur ces affaires, qu’il en soit remercié.

 

Commentaire de la décision du Conseil d’Etat du 20 novembre 2009, n°316961, Commune de Noisy-Le-Grand [*]

 

Le Conseil d'État a longtemps exigé la preuve par la commune d'un projet « suffisamment certain et précis » avant la date de la préemption, dont l’absence était sanctionnée pour défaut de motivation. Mais depuis son arrêt du 7 mars 2008 Commune de Meung-sur-Loire, les conditions de mise en œuvre du droit de préemption ont été assouplies.

 

L’arrêt Commune de Noisy-Le-Grand confirme cette position, et assouplit également sur la forme les conditions de motivation des décisions de préemption (1).

Néanmoins, cet arrêt précise que la commune qui préempte doit faire en sorte, que le projet d’aménagement, indiqué dans la décision ou dans les délibérations auxquelles elle se réfère, soit suffisamment déterminable (2).

 

1. L’assouplissement des conditions de motivation des décisions de  préemption.

 

A/ Un assouplissement confirmé sur le fond.

 

L’arrêt du Conseil d’Etat du 20 novembre 2009 Commune de Noisy-Le-Grand confirme l’arrêt Commune de Meung-sur-Loire. Lexigence de motivation de la décision de préemption par « un projet d’action ou d’opération d’aménagement suffisamment précis et certain » est en effet abandonnée. L’arrêt de la Couradministrative d’appel de Versailles, qui avait repris cette exigence, est en conséquence annulé pour ce premier motif.

 

Les collectivités concernées peuvent désormais exercer le droit de préemption « si elles justifient à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement (…), alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date (…)». 

 

Les caractéristiques du projet justifiant l’exercice du droit de préemption peuvent être imprécises, à la condition que ce projet existe et poursuive bien les objectifs d’intérêt général définis à l’article L.300-1 du code de l’urbanisme.

Il n’est donc plus obligatoire que le projet atteigne un certain degré d’avancement et que la décision fasse ressortir cet avancement par des précisions sur le calendrier ou l’envergure du projet (par exemple, le nombre et la surface en m² des logements sociaux projetés).

 

B/ Un assouplissement introduit sur la forme

 

La motivation peut prendre des formes différentes. Pour matérialiser son intention de préempter, la commune a le choix entre faire figurer la nature du projet dans sa décision, ou  opter pour une motivation dite par référence.

En effet, la décision de préemption peut se référer à la délibération par laquelle la commune a adopté un programme local de l'habitat, comme c’est le cas dans l’arrêt du 20 novembre 2009.

 

Pour ce type de motivation, le Conseil d’Etat admet que la commune n’est pas obligée d’indiquer, dans le contenu de sa décision, l’action ou l'opération d'aménagement du programme local de l'habitat à laquelle la préemption contribue.

Une modalité plus souple de motivation est ainsi introduite par l’arrêt Commune de Noisy-Le-Grand.

 

A l’inverse, les juges d’appel avaient estimé qu’en cas de référence à un programme local de l’habitat, la décision de préemption devait obligatoirement préciser à quelle action du programme local de l'habitat elle participait. En conséquence, la décision rendue en appel a été annulée par le Conseil d’Etat pour ce second motif.

 

Mais c’est le raisonnement de la Cour administrative d’appel qui a été remis en cause, et non le fait qu’elle ait décidé d’annuler la décision de préemption. Avant de conclure que la préemption était illégale, la Cour aurait d’abord dû examiner si elle pouvait être suffisamment motivée au regard du contenu du programme local d’habitat à laquelle elle renvoyait.

 

La manière de motiver une décision de préemption est donc conçue plus largement.

Toutefois, depuis l’arrêt Commune de Meung-sur-Loire, une commune doit justifier de la « réalité d’un projet d’aménagement ». L’arrêt Commune de Noisy-Le-Grand  vient préciser cette exigence : ce projet doit être suffisamment déterminable.

 

2. Le contrôle de l'existence d'un projet suffisamment déterminable lors de l’exercice du droit de préemption.

 

Il ressort de la décision du Conseil d’Etat que le renvoi au programme local d’habitat doit permettre de déterminer avec suffisamment de précision la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité entend mener au moyen de cette préemption, compte tenu des caractéristiques du bien et de sa situation géographique.

 

En effet, il ne suffit pas, comme c’est le cas ici, que la décision de préemption mentionne le programme local de l'habitat et que le bien préempté se situe dans le secteur concerné par le PLH. Il est également nécessaire, que la consultation de ce programme permette de se faire une idée de l’utilisation qui sera faite du bien préempté.

 

Les quelques extraits du programme local de l'habitat cités dans la décision mentionnent les objectifs fixés dans le secteur de la Varenneoù se trouve le bien préempté. Cependant, ces objectifs, comme le « repositionnement de ce quartier dans l'armature urbaine d'ensemble », de façon à « reconsidérer le traitement des abords de la commune », sont trop vagues et ne permettent pas de déterminer la nature de l'opération d'aménagement envisagée. C’est le cas également de la participation « au maintien de la mixité urbaine », objectif mentionné directement dans la décision.

 

La consultation du programme local d’habitat lui-même, auquel renvoie la décision attaquée, ne permet pas non plus de déterminer la nature de l’opération d’aménagement, en ce qui concerne le secteur géographique de la Varenne.

 

L’examen du contenu de la décision ou du programme local d’habitat ne permettant pas de connaître le projet en prévision duquel la préemption avait été décidée, le Conseil d’Etat a donc annulé la décision du Maire de Noisy-Le-Grand pour insuffisance de motivation.

 

Par conséquent, qu’elle choisisse de mentionner explicitement dans sa décision tous les motifs de la préemption ou qu’elle opte pour une référence à un programme local de l'habitat, la commune est obligée de prendre sa décision en vue de la réalisation d'un objectif suffisamment précis qui doit pouvoir être identifié.

 

Maître Rajess RAMDENIE

Avocat à la Cour

Cabinet GRANGES-MARTIN-RAMDENIE

 

[*] Cliquer sur Commune de Noisy-le- Grand, requête n° 316961 

 

Publié dans noisy-les-bas-heurts

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ADIHBH-V 02/12/2010 21:03



Très instructif, nous recommandons à nos internautes, la lecture du billet : Le droit de préemption : L’équilibre entre sauvegarde du droit de propriété et exigence de l’Intérêt Général, sur le blog http://echosdenoisy.blogspot.com


 



Dizzy 02/08/2010 23:54



Que reste t-il de la notion de citoyen, en tant que membre d'une nation ?


Si la puissance publique, selon sa vision du moment, peut décider de priver tout un chacun de son droit le plus essentiel : avoir un toit, qu'il n'a pas volé, mais acquis!


En prétextant, d'ailleurs, que d'autres n'en ont pas et qu'il faut faire de la place; tout en évitant de rechercher de vraies solutions : réorientation de locaux vides (bureaux ou non). Une
véritable offre en direction des personnes à faibles revenus. Une meilleure gestion des espaces libres existants. etc.


 



echosdenoisy 14/07/2010 18:59



Les propriétaires des maisons situées dans le périmètre d'études du quartier des Côteaux ont connu semblable procédure. En fait, la ville délègue aux agences le soin de "régler le dossier" pour
qu'il n'y ait plus que l'acte notarié à signer.


Si le propriétaire est satisfait de l'offre qui lui est faite et qui correspond au prix qu'il en veut (oui oui, ça arrive aussi !...), l'acquisition est qualifiée "d'amiable" par la mairie. Mais
bien sûr, cette amiabilité a un coût pour les noiséens qui sont dans l'ignorance totale, sauf par vos informations, de ces faits !


Maintenant, l'urbanisme d'une ville n'est pas figé, où qu'elle se trouve en France et ailleurs dans le monde ; mais rien ne peut être réalisé sans l'accord des habitants : la fameuse
participation des habitants que cite M. Pajon dans le dernier Noisy magazine concerne en fait qu'une petite partie de la population, qui se met en marche dès que la trompe sonne. Si M. Pajon veut
bien un jour comprendre que les choses ne fonctionnent pas comme cela, il aura alors touché du doigt la vérité !


les Echos de noisy


http://echosdenoisy.blogspot.com


 



Le Vrai Journal de Noisy le Grand 12/07/2010 07:46



Stop aux abus avec l’argent du contribuable. En effet, certaines Agences Immobilières Noiséenes se spécialisent dans la vente à la Mairie de
biens immobiliers se trouvant sur Périmètres d’Etudes (12 à Noisy le Grand à ce jour). Au passage, et c’est tout l’intérêt du business, elles récupèrent la Commission d’Agence payée par la
Commune, qui se monte au bas mot, 5% de la transaction.


Exemple : Entendu lors du Conseil Municipal du 24 juin 2010, pour l’acquisition d’une propriété rue Leclère, située dans le Périmètre du secteur « Souchet-Navier », institué le 27 novembre 2008.


 


Une Agence Immobilière mandataire de M et Me…….., dépose une DIA en Mairie le 03 mars 2010, d’un montant de 424 000 €. Finalement la
transaction se réalise avec la Commune au prix de 381 600 €, Commission d’Agence incluse. (Ici, nous pourrions estimer la Commission d’Agence
payée par le contribuable Noiséen aux environs de 18 000 € ?).


 


Le Périmètre d’Etudes étant instauré depuis 2008, l’Agence ne pouvait l’ignorer et savait très bien en mars 2010 que la vente ne pouvait se
réaliser à un particulier puisque la Commune préempte systématiquement. Mais l’Agence fait tout de même signer un mandat, adresse dans ce cadre une DIA, et négocie avec le Maire une porte de
sortie.


 


Loin de nous l’idée de penser que ces pratiques sont illégales, c’est peut être même « la  doctrine ». Mais si c’est la doctrine, ce n’est en tout cas pas « l’éthique », car nous connaissons aussi des Agences Noiséenes qui refusent ces méthodes.


 


Ces pratiques sont bien connues des habitants des Bas Heurts, puisque déjà en  novembre 2004, une
Ancienne Agence Immobilière s’était gavée très rapidement de 97 000 € de Commission, lors de 5 transactions sur le Périmètre des Bas Heurts ! Maintenant, plusieurs Agences se
spécialisent sur les 12 Périmètres.


 


Alors finalement, Intérêt particulier des affaires ou
intérêt général de la Commune. Il va falloir très sérieusement mettre les pieds dans le pot de confiture. Nous aimerions entendre Monsieur l’Adjoint au Maire
Chargé de l’Urbanisme sur ce sujet. Dans l’attente de vous lire…………



ADIHBH-V 09/07/2010 17:29



Lors du Conseil Municipal du 24 juin 2010, la Commune à approuvé le bilan des acquisitions immobilières sur 2009. Un examen rapide nous permet
d’émettre l’analyse suivante, soit :


 



33 acquisitions (sans compter le Clos d’Ambert)



dont :



17 préemptions, sans jugements


6 ventes amiables


3 ventes après jugements du TGI de Bobigny



 


-          Les 17 préemptions
représentent 21 713 m², pour un coût de 6 439 397 €, soit : 297,00
€/m²,


-          Les 6 ventes amiables
représentent 4654 m², pour un coût de 1 140 000 €,  soit : 245,00 €/m²


-          Les 3 ventes après
jugements du TGI de Bobigny représentent 2081 m², pour un coût de 1 483 700 m², soit : 713,00 €/m²


 


Si nous examinons plus particulièrement les acquisitions réalisées uniquement sur le Périmètre d’Etudes Gournay-Cossonneau, route de
Gournay :


 


-          Les 8 préemptions sans
jugements représentent 7898 m², pour un coût de 2 575 927 €, soit : 326
€/m²,


-          Les 3 ventes après
jugements du TGI de Bobigny représentent 2081 m², pour un coût de 1 483 700 m², soit : 713,00 €/m².


 


Tout ceci confirme bien encore une fois qu’il ne faut pas hésiter à solliciter le juge des
expropriations du TGI de Bobigny. Dans le détail, nous notons quelques dissymétries que nous ne pouvons expliquer !!!...


 


 



J.-Tabuy 25/06/2010 21:27



Enfin une nouvelle positive dans un contexte morose.   Bravo à tous ceux qui se battent pour eux mais également pour tous les noiséens.  Si seulement tous ceux qui subissent 
pouvaient   ne pas baisser les bras. Merci aussi pour tous ces articles qui sont super intéressants car cela nous permet de suivre certains dossiers qui sont complètement zappés  dans
le magazine de Noisy évidemment.....notamment sur les préemptions.



ADIHBH-V 23/06/2010 18:19



A ce jour, le registre des préemptions de la ville qui est un document communicable à la Direction de l’Urbanisme, fait état de 175 préemptions depuis le mai 2004
(sans compter les préemptions de la Socaren sur le Périmètre d’études des  Bas Heurts).


Nous ne le saurons jamais, mais combien de préemption étaient-elles abusives ? Dans une mojorité des cas, un recours au Tribunal s'impose.