PLU : le diagnostic de Noisy-le-Grand

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PLU : LE DIAGNOSTIC DE NOISY-LE-GRAND

« forces et faiblesses »

 

  

Première partie

 

 

PADD-PHOTO - 1

 

  

 

Pour les forces, nous lirons Noisy magazine, en général c’est très bien fait. Même 95,3% de nos séniors estiment être bien informés par ce document diffusé par la ville, avec la contribution de nos impôts locaux. Vraiment !!!... nous ne pouvons lutter contre ce confrère. Pour les faiblesses, nous allons nous atteler objectivement à la tache, et cibler les internautes de moins de 50 ans.

 

Noisy-le-Grand, premier Pôle Tertiaire de l’Est Parisien, compte aujourd’hui 26 000 emplois, dit le diagnostic de la ville. Pour conforter son rayonnement à l’échelle de l’Ile de France, la ville souhaite encore favoriser la construction d’immeubles de bureaux sur 550 000m². Soit disant que la présence du quartier d’affaire du Mont d’Est, impulse une dynamique favorable. Les réserves foncières des secteurs de Maille Horizon et des Bas Heurts constitueraient une opportunité formidable pour développer un nouveau Grand Projet Ouest, et donc boosteraient de façon significative l’emploi ?

 

Nous ne pouvons pas nous en réjouir, mais Noisy-le-Grand a de gros soucis. Ce n’est jamais rappelé, mais en juillet 2006, Noisy-le-Grand comptait déjà 26 000 emplois (voir le rapport de présentation du PLU 2007). Et pourtant, quatre ans après,  les opérations Copernic 1 et 2 sont achevées, mais pour quel développement sur cette période?

 

Aujourd’hui, les entreprises déménagent pour prendre quelques centaines de m² dans des bureaux neufs, pour restructurer et regrouper leurs activités, et faire ainsi des économies. A Noisy-le-Grand, nous avons des exemples sur Copernic avec IBM, GMF et Pôle Emploi. Il s’agirait seulement de « transhumance » sur la Ville, mais pour qu’elle création d’emploi ?

 

Ce qui serait significatif en termes d’indicateurs, serait d’exprimer le différentiel entre création et détérioration d’emplois. Si Noisy mag nous donne un bon aperçu de la création mensuelle de services de proximité : gestion du stress, coaching à domicile, psycho-somatothérapeute ; à quel moment le journal d’information municipal va nous annoncer le départ de Noisy-le-Grand dans le courant du premier semestre  2011, d’une grande multi nationale dotée de 400 emplois, qui va décohabiter à Montévrain, sur le secteur 3 de Marne-la-Vallée?

  

 PHOTO-2-OCE FRANCE[1]

 

 

L’arrivée de LAVAZZA SA en octobre 2010, en provenance de Val de Fontenay, c’est 70 emplois. Quasiment tous les salariés ont suivit le déménagement ; donc aucune offre pour des Noiséens en recherche d’emploi ! Alors, quel est le bénéfice sur l’emploi de l’Est Parisien pour de faire reculer le chômage, aucun….  Non, globalement le compte n’y est pas !!!

 

Loin de nous l’idée de penser que Michel Pajon ne fait pas le nécessaire pour attirer les entreprises, c’est tout le contraire, mais Noisy-le-Grand a un problème. Nous nous garderons bien de jeter la première pierre, c’est très complexe. Il ne suffit pas de vouloir créer des emplois, il faut aussi avoir des entreprises. Comme le disait la semaine dernière au Vrai Journal de Noisy-le-Grand lors de sa visite au Salon de l’Immobilier d’Entreprise (SIMI), un responsable d’une grande entreprise, leader en France de l’immobilier tertiaire : « vous voyez Monsieur, du foncier nous en avons, des bureaux HQE nous savons faire et nous en proposons, mais les dizaines d’exposants que vous trouvez ici ont tous le même but, attirer les entreprises chez eux »

 

Effectivement, pour cela, ils ont imprimés par centaines de magnifiques plaquettes colorées, pour vendre au mieux leurs projets aux investisseurs et aux entreprises. Le stand de la Seine-Saint-Denis n’y échappe pas. Il faut comprendre que si la disponibilité  foncière reste un atout majeur, ce marché tertiaire est très concurrentiel, les entreprises n’achètent que des immeubles bien situés.

 

Ceci est confirmé par Julien Duffé, dans Le Parisien du 10 décembre dernier. Des bureaux neufs toujours vides, écrit-il ! Pendant ces trois années de vaches maigres, des bureaux sont sortis de terre sans forcément trouver preneurs. A Montreuil, sur 35 000 m², 20% seulement sont occupés. Avec 460 000 m² de bureaux disponibles (440 000 m² en octobre 2009),la Seine-Saint-Denis est en queue de peloton avec un taux de vacance de 9%. Par ailleurs, les entreprises renégocient leurs baux, les loyers ont baissé à l’Ouest de Pa            ris, et le déménagement dans le 93 est moins avantageux. La Seine-Saint-Denis est donc un marché par défaut, malgré des loyers attractifs de 200 €/m², contre 300 €/m² en moyenne en Ile-de-France, explique-t-on chez CBRE. Loyers peut-être encore inférieur à Noisy-le-Grand ?

 

Alors, Monsieur le Maire, posons-nous les bonnes questions. Demain, combien d’emplois à Noisy-le-Grand ? Faut-il vraiment s’arc-bouter sur 550 000 m² de bureaux pour terminer la ville nouvelle? Les 7075 nouveaux logements sont-ils nécessaires ?   Mythe ou réalité….

 

Ceci nous donne l’occasion de nous appesantir très concrètement sur ce fameux nouveau Grand Projet Ouest dont-on nous parle en réunion publique. En fait, jusqu'à ce jour, les projets conjoints de la municipalité pour les Bas Heurts et de l’aménageur Epamarne pour Maille Horizon, s’inscrivaient  historiquement dans une démarche de zoning fonctionnel  et territorial. Ils étaient assez peu solidaires. A chaque « zone » correspondait une seule fonction urbaine bien délimitée : tous les logements d’un coté, tous les bureaux de l’autre…Une zone dortoir d’un coté, une zone d’activité de l’autre.

 

Cette urbanisation, si elle s’affirmait dans ce nouveau PLU 2011, poserait négativement le concept de la diversité des fonctions urbaines et le principe de mixité sociale dans l’habitat qui doivent être « géographiquement équilibrés » entre emplois, habitats, commerces et services. Ceci est tellement vrai, que le Programme Pluriannuel d’Interventions 2007-2013 de l’Etablissement Foncier d’Ile-de-France, mentionne:

 

« L’équilibre habitat /emploi étant un objectif, l’EPF s’attachera à favoriser sur les grandes emprises dédiées à l’habitat, l’accueil d’activité compatibles avec un environnement résidentiel. Ainsi, nous nous adapterons aux activités du 21e siècle, mêlant production industrielle sans nuisances pour le voisinage, tertiaire, services, etc…Ce que l’on pourrait appeler «une  pépinière d’activité dense ».

 

Aujourd’hui, après de longues explications des promoteurs et d’Epamarne, il nous semblerait  avoir compris en réunion publique le 29 novembre dernier, que Michel Pajon n’exclu plus la construction de logements sur Maille Horizon. Par ailleurs, nous savons que Bussy-Saint-Georges va tenter prochainement d’expérimenter cette mixité bureaux-logements.

 

La suppression de la Taxe Professionnelle n’est peut-être pas étrangère non plus, à ce revirement de stratégie.

 

Si tel est le cas, nous ne pouvons que nous en réjouir. Il faut maintenant engager avec les Architectes une approche d’ensemble sur les deux sites des Bas Heurts et Maille Horizon, dans une logique d’intégration de ces deux quartiers. Assurer la continuité et la hiérarchisation de l’espace public. Rompre avec la logique du zoning fonctionnel. Combiner les programmes d’activités, d’habitat et d’équipements publics, petits commerces de proximités. Renoncer à toute démolition d’édifices encore habités sur les Bas Heurts. Diversifier et combiner les typologies résidentielles, de l’immeuble collectif urbain à la maison particulière isolée en passant par l’habitat intermédiaire, l’individuel groupé en bandes ou en nappes, avec des maisons jumelées. Concevoir une stratégie d’aménagement progressive, qui conduira à 1500 logements dans le cadre d’un Eco quartier, mais sur l’ensemble du nouveau Grand Projet Ouest, Bas Heurts-Maille Horizon.

 

Terminons sur une note optimiste. Grace aux efforts de l’ACTEP, Noisy-le-Grand a été choisie  en 2006 pour accueillir un Lycée International. Il est indéniable que ce Collège-Lycée de 1200 élèves devrait contribuer à améliorer l’attractivité du territoire, et l’on pourrait raisonnablement penser qu’il soutiendra le développement économique de l’Est Parisien ?

 

A suivre….

 

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Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand 27/12/2010 14:45



Bobigny : Le futur quartier « Ecocité »
situé entre le canal de l’Ourcq et la RN3 sera composé de 145 000 m2 de bureaux, 55 000 m2 d’activités tertiaires réunies dans un Ecoparc et d’une zone d’habitat comprenant 1 200 logements et 7
480 m2 d’équipements publics. Un projet ambitieux, qui devrait rendre encore plus difficile le développement économique de Noisy-le-Grand.



Doug 27/12/2010 12:11



Merci pour cette analyse objective qui donne à réfléchir.


Il est vrai que la tâche d'une municipalité n'est pas facile quant à l'attractivité de son territoire.


La fin de votre article tendrait a laisser penser que le travail de l'École Nationale d'Architecture de La Villette, que vous aviez contacté pour un contre projet, était dans le
vrai.


Puisque, dès le départ, elle avait intégré Maille Horizon, ainsi que la mixité des fonctions des locaux : habitation/bureaux/petite industrie.


Bravo à ces jeunes étudiants.


Cependant, que de temps perdu !


S'ils avaient été écoutés....


Puisque c'est l'époque des souhaits pour la future année à venir,


Éspérons que la suite des évènements ira dans le sens d'une urbanisation plus raisonnable, attractive et fonctionnelle.


Tous nos quartiers et leurs habitants en ont bien besoin.


Bonne année à toute l'équipe et encore merci!



scapal 19/12/2010 18:26



                ATTENTION !


IL MANQUE UN S dans l'adresse du commentaire précédent:


c'est :


http://echosdenoisy.blogspot.com/


 



Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand 18/12/2010 10:26



Excellent, nous vous engageons à lire le très bon article : « PLU, politique Nationale et Régionale du
logement », sur le blog Noiséen http://echodenoisy.blogspot.com


 


Une  vision rafraichissante pour notre ville, un autre discours, en clair une autre
politique pour mieux vivre ensemble à Noisy-le-Grand.


 



Alain Cassé 17/12/2010 20:56



Non, il ne suffit pas de se frapper la tête sur la porte d’un bureau pour créer des emplois. La commune persiste et signe dans la
désinformation. Lors du débat sur les orientations du PADD, en Conseil Municipal le 16 décembre dernier il est mentionné :


 


Ø      Conforter le statut de Noisy-le-Grand comme capitale économique de l’Est Parisien :


 


Pour y parvenir, la ville a choisi de favoriser la construction d’immeubles de bureaux…….. sur 550 000 m². Au
cours des dernières années, 54 000 m² de surfaces commerciales ont été crées et la ville compte aujourd’hui 26 000 emplois dont 68% dans le tertiaire.


 


La commune pratique la méthode Coué. Déjà en 2006, il y avait 26 000 emplois à Noisy-le-Grand (Voir rapport de présentation
du PLU 2007). Donc, la réalité, c’est un solde neutre en 5 ans. Malgré les bureaux de Copernic (Ploton, Neptune et Jupiter), c’est zéro emplois crée pour les Noiséens. Oui de grands groupes
quittent Noisy-le-Grand ! Il faut se poser la question, pourquoi ?


 


Arrêtons de fantasmer, que Monsieur le Maire nous démontre le contraire sur ce point. Nous publierons sa
lettre.


 


Pas un Conseiller Municipal n’a relevé cette contradiction en séance !!!...


 


 



Jean Rémy 15/12/2010 08:35



Le problème n’est
pas facile à traiter ?  Mais vous en avez fait une bonne analyse.


Je pose une
question au journal : Lors du salon, est-ce qu’une entreprise en quête de nouveaux locaux Noisy le grand, voir la Seine Saint Denis, se démarquait suffisamment pour rendre attrayant une
première approche ?


 


Il faut savoir
qu’une entreprise avant de se délocaliser analyse différents paramètres :


 


Le loyer : A priori vu les prix ce n’est pas le critère qui prime, j’étais dans une entreprise du
SUD de paris qui a voulu investir en achetant son local. La différence de taxe professionnelle entre les 2 villes proches étaient tel qu’en ajoutant le loyer à la taxe professionnelle existant,
il était moindre que la taxe du nouveau lieu. La décision a été vite prise. « On reste ou nous sommes ! » Si cela avait été le contraire l’entreprise aurai
investi.


Les accès : Si nous sommes à des carrefours d’autoroute intéressant, il faut arriver de nuit ou à
certaine heure et puis une fois quitté l’autoroute, il ne faut pas passer 1 heure, même ½ heure pour faire 500 mètres, pour se rendre à son bureau. Un employeur ne souhaite pas avoir du personnel
stressé dés sa première heure de travail, si non le rendement s’en ressent !


Ce qui a été dit
pour l’avenue Paul Pambrun lors des réunions ne risque pas d’améliorer les choses sur d’autre quartier de la ville,


Les employés : Les employés sont un des éléments important du capital d’une entreprise, alors lors d’un
déménagement de la société l’employeur fera très attention de ne pas voir partir une partie de son personnel fuir l’entreprise à cause d’une délocalisation trop éloigné. Nous se sommes pas prêt
de voir venir des entreprises du sud, de l’ouest.....


Les taxes : S'il y a eu la suppression de la taxe professionnelle, pour les entreprises elle est
remplacée par la CET avec tout ce qui en découle


La loi de finances pour 2010 supprime la Taxe Professionnelle à compter du 1er janvier 2010 et instaure un nouvel impôt au profit des collectivités territoriales : la
Contribution Économique Territoriale (CET). Celle-ci est composée de deux taxes, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE),
auxquelles s’ajoutent les taxes votées et perçues par les chambres consulaires et une Imposition Forfaitaire sur les Entreprises de Réseaux (IFER).


Cela peut
expliquer pourquoi des entreprises partent à quelques KM de Noisy le grand et que la « petite » augmentation de l’an dernier de la taxe local et celle du département ne risque pas
d’aller dans le bon sens ! Vu ces conditions le taux d’emploi risque de réduire considérablement sans oublier qu’il y a l’âge de départ de la retraite qui est repoussé qui réduit aussi le
taux d'emploi.


Désolé de ne pas
finir par du positif pour être optimiste comme le vrai journal.