Le Projet PLH de Noisy-le-Grand se dessine

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LE PROJET

DE PROGRAMME LOCAL

DE L’HABITAT (PLH)

DE NOISY-LE-GRAND

SE DESSINE

 

PLH de Noisy-le-Grand - Photo 3

Le Programme local de l’habitat définit, pour les six prochaines années (2012-2018), les objectifs et les principes d’une politique locale de l’habitat. Celle-ci vise à répondre aux besoins en logements et en hébergements, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées, en assurant une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logement entre les communes et entre les quartiers d’une même commune.

Il indique, les moyens, notamment fonciers, mis en œuvre par les communes  pour y parvenir et définit les conditions de mise en œuvre d’un dispositif d’observation de l’habitat.

Il permet ainsi la définition et la mise en œuvre de politiques locales de l’habitat fondées sur la compréhension des marchés locaux de l’habitat dans leur relation avec les problématiques de déplacement.

Par délibération du Conseil Municipal en date du 25 novembre 2010, la ville de Noisy-le-Grand a décidé d’engager l’élaboration du Programme Local de l’Habitat (PLH). L’élaboration s’est déroulée en plusieurs étapes, associant à différents moments les personnes morales intéressées : Services de l’Etat, Conseil Général, Bailleurs HLM, CAF et Services Sociaux, Foyers et structures d’hébergement, ADIL 93, Collecteurs 1% et Entreprises de la ville, Agences Immobilières et Notaires, Promoteurs, Syndics de copropriété,…..

A la suite du diagnostic qui a été présenté en réunion plénière le 09 septembre 2011, plusieurs ateliers ont été organisés au cours des mois de septembre et d’octobre 2011 sur les thématiques suivantes, afin de définir les orientations stratégiques et d’élaborer le programme des actions : Hébergement social et insertion, logement des jeunes et des étudiants, développement économique et offre de logements, programmation et territorialisation des objectifs de production de logements.

A la suite de ces différents ateliers, les orientations et le programme des actions ont pu être élaborés et finalement présentés lors d’une réunion le 19 janvier 2012.


Une production de 600 logements par an


Le PLH de Noisy-le-Grand vise une production de 600 logements par an. Cet objectif, conforme au « Porter à Connaissance du Préfet » du 24 mai 2011, devrait permettre de maintenir un taux de croissance démographique de 0,9% par an, et de répondre au besoin de desserrement des ménages. La municipalité précise que ce volume de production pourra être dépassé si le développement économique et le financement du logement social sont au rendez-vous. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) adopté en 2011, indique en effet la construction de 900 logements par an.

Noisy-le-Grand dispose de réserves foncières importantes suite à sa politique de préemption qui se chiffre depuis de nombreuses années entre 12 à 20 millions d’euros par an. De plus, depuis janvier 2012, Epamarne a cédé 30 ha de ses terrains à la ville, pour 20 millions d’euros.

Concernant la programmation, la municipalité souhaite mettre l’accent sur l’accession sociale et l’accession encadrée de manière à tendre vers une offre plus en adéquation avec les ressources des ménages.

Les 600 logements se répartiraient de la façon suivante :

 

PLH de NOISY le GRAND-Tableau 1

 

Déclinée à l’échelle des quartiers, cette programmation respecterait leur spécificité en renforçant l’objectif de mixité sociale (tableau 2). En 2018, Noisy-le-Grand devrait compter 25,3% de logements sociaux, contre 24,7% aujourd’hui.

 

PLH de NOISY le GRAND-Tableau2

Le contenu du projet de PLH 2012-2018


Le projet de PLH soumis à l’approbation du Conseil Municipal comprend :

-       Un diagnostic, faisant état de l’évolution démographique de la ville, de l’environnement économique et social, des caractéristiques du parc de logement, du fonctionnement du marché du logement et présentant le contexte territorial et opérationnel du développement de l’habitat,

-       Les principes et orientations du programme,

-       Le programme d’actions décliné en 14 fiches actions, décrivant les enjeux, les objectifs et les moyens mis en œuvre.

Ce projet de PLH arrêté par le Conseil Municipal le 29 mars 2012 a été transmis au Préfet du Département de Seine-Saint-Denis, qui le soumettra pour avis au Comité Régional de l’Habitat (CRH). Eventuellement adapté suite aux remarques du CRH, ce PLH sera à nouveau soumis au Conseil Municipal pour adoption définitive.

Le projet de PLH, tel que présenté en délibération lors du Conseil Municipal le 29 mars 2012 est accessible en cliquant sur : « Elaboration du PLH, CM du 29 mars 2012 ».

L’intégralité du projet de PLH réalisé par le Cabinet Conseil CODRA, spécialisé en Aménagement des Territoires, est accessible en cliquant sur : « Réalisation CODRA, mars 2012 ».


Commentaires


La ville de Noisy-le-Grand disposait déjà d’un PLH voté en date du 17 juin 1999, pour la période 1999 – 2005. Ce plan comportait 13 fiches-actions, dont la 13ème relative à la création d’un « Observatoire de l’Habitat et du Développement ». Observatoire qui n’a jamais vu le jour. Pourquoi ? Manifestement, il n’y avait pas la volonté politique de le mettre en place.

En mars 2012, le Cabinet Conseil CODRA élabore un nouveau PLH de très bonne facture pour la période 2012 – 2018, décliné en 14 fiches-actions décrivant les enjeux, les objectifs et les moyens mis en œuvre. Souhaitons-lui un meilleur sort !

Néanmoins, comme pour le PLU, nous regrettons que de nombreuses statistiques s’arrêtent à 2007, alors que nous sommes en 2012. Ce décalage de 5 ans correspond quasiment à la validité d’un PLH. En période de crise, sur cette période, le paysage  économique à changé, ce qui peut altérer ce diagnostic.

Par ailleurs, sachant qu’un PLH tient une place importante dans la mise en œuvre d’une politique de l’habitat, et tout particulièrement dans son articulation avec un PLU, nous ne comprenons toujours pas pourquoi il a fallu mettre la charrue avant les bœufs, et réaliser le PLH de Noisy-le-Grand après son PLU. Ceci nécessite maintenant de rendre compatible le PLH avec le PLU. La procédure est légale, mais la logique systémique discutable.

Ceci dit, nous sommes bien dans l’obligation de constater que les ambitions de la ville en termes de logements sont à géométrie variable en fonctions des opportunités financières et des aides gouvernementales. Qui se rappelle aujourd’hui du Contrat de Projet Etat-Région 2007-2013 (Grand Projet GP3), dont l’objectif général de Noisy-le-Grand était de construire 7075 logements sur la période, prévoyant une aide de l’Etat de 10 millions d’euros par Eco-Quartier (Clos d’Ambert et Clos aux Biches). Quel est son devenir, puisque maintenant nous parlons de 600 log/an, soit 3600 en six ans. Objectif qui pourrait atteindre éventuellement 900 log/an si le développement économique de la commune et les emplois sont au rendez-vous, et si une politique gouvernementale de financement du logement social se mettait en place. Toutefois, face aux évidences, le Maire veut bien avouer aujourd’hui que si la crise économique perdure, le rythme de construction pourrait être impacté et ralentir.

En outre, si l’augmentation annuelle de la population de la commune est de 0,9% / an, nous ne pouvons ignorer que sur la période 2002-2007, 14600 personnes sont venues s’installer à Noisy-le-Grand, mais que 15 400 personnes ont quitté la ville. Depuis 1990, le solde migratoire est négatif.

Quel ne fut pas notre étonnement de constater que dans cette étude, le quartier des Bas-Heurts (Clos aux Biches) réintègre tout à fait logiquement le quartier de La Varenne, sous l’appellation « Varenne Sud ». Notons au passage la construction d’un programme d’envergure de 2700 logements. (La Varenne Nord : 1200, La Varenne Sud-Clos aux Biches : 1500).

Ce programme immobilier sur La Varenne est le plus ambitieux de la ville. Rien d’étonnant à cela, puisqu’au détour des analyses, nous lisons que le quartier du Centre-ville et celui de La Varenne sont les plus chers de la commune, plus de 3 000 €/m². Bien évidemment, nous le savions déjà puisque ce quartier présente les meilleures dispositions urbanistiques de la ville, à savoir : un Groupe Scolaire Primaire, un Collège, un Lycée, un futur Lycée/Collège International, des Centres commerciaux, deux Gares de RER (Bry-sur-Marne et Noisy-Mont-d’Est), l’Autoroute A4, la Marne, une MTP,….).Nous trouvons ici tous les arguments de la promotion immobilière, bras armée de la commune, pour faire muter à grands coups de bulldozer le quartier pavillonnaire des Bas-Heurts, en 1500 logements collectifs et, à termes, éventuellement expulser les habitants historiques.

Enfin, nous lisons entre les lignes, que le développement de l’offre de logements privés (promoteurs locaux), devrait s’accompagner d’un projet de logements sociaux. Alors ça c’est une nouveauté clivante qui marquerait une rupture. Effectivement, par expérience, chez les promoteurs Noiséens et consorts qui construisent aux quatre coins de Noisy-le-Grand sur des Périmètres d’Etudes pour des prix de vente en VEFA, allant de 4300 et 4800 €/m², au titre de la défiscalisation Scellier, nous constatons qu’il n’y a jamais de logements sociaux. Alors oui, dans certaines villes, le PLH impose pour toute opération neuve privée, un certain nombre de logements sociaux. Rédigeons et faisons signer une charte ; le promoteur qui veut réaliser une opération immobilière sans faire de social, n’aurait pas son Permis de Construire.

Enfin, pour terminer, nous avons bien remarqué que, entre autres, les Agences immobilières et les Notaires de Noisy-le-Grand ont été associés à l’élaboration du projet de PLH. C’est bien normal, puisqu’ils sont les agents bien rémunérés du système. D’où leur intéressement aux programmes, au marché et à  la hausse des prix. Pourquoi ne pas les rémunérer au forfait, pour casser cet engrenage et ainsi diminuer le prix des transactions ?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Publié dans noisy-les-bas-heurts

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ADIHBH-V 11/05/2012 20:36


 


Source AFP, 10 mai 2012 : Les ventes de logements neufs continuent de
s’effondrer.


 « Les ventes réalisées par les promoteurs
ont chuté de 25% au premier trimestre 2012 par rapport au même trimestre de 2011 et de 39% par rapport aux 3 premiers mois de 2010 », a déclaré le Président de la FPI, au cours
d'une conférence de presse. Toutes les régions sont frappées par ce phénomène (même
l'Ile-de-France avec -21%). Nexity, un des deux premiers promoteurs français avec Bouygues avait indiqué avoir enregistré une chute de 20% de ses ventes pour les 3 premiers mois de
2012.


Ce sont surtout les ventes aux investisseurs qui achètent pour louer (grâce du dispositif fiscal « Scellier » qui sont
le plus sinistrées avec un plongeon de 60% au premier trimestre.


Affirmant que la crise du logement s'aggrave, la FPI table désormais pour l'ensemble de l'année 2012 sur 75.000 ventes effectuées
par les promoteurs, soit une chute d'un quart par rapport à 2011 (103 000). « La profession attend avec impatience les dispositions qui pourraient être
annoncées pour atteindre l'objectif fixé par François Hollande
de construction de 500.000 logements neufs ».


 

Etienne Doussain 11/05/2012 10:15


Bon article, comme d'habitude. En ce qui me concerne, je retiendrai du PLH un chiffre alarmant qui confirme la paupérisation grandissante d'une partie de la population.


Le diagnostic fait apparaitre que 31 % des ménages seraient éligibles au dispositif le plus aidé du logement social, le PLAI. Or la production de ce type de logement reste largement
insuffisante. A titre d'exemple, la dernière opération I3F validée par le conseil municipal sur le quartier du Fort de Villiers ne prévoit que 8% de logements sur la totalité. Il est vrai que la
ville n'a pas la maitrise du financement et de l'ampleur de ce type de dispositif (Etat), il n'en reste pas moins que la logique déployée sur le territoire de la commune au nom d'une prétendue
mixité sociale renvoie de fait toujours plus loin les ménages les plus pauvres. Est-ce en lien avec les attaques régulières contre les autres dispositifs d'aide aux plus démunis (Aftam, Chateau
de France, Noisy Résidence...), la question reste ouverte. Si on fait le rapprochement avec l'action sociale municipale et la politique tarifaire imposée aux familles hébergées, il y a lieu de
penser que cela est délibéré et qu'un choix sociologique de peuplement est à l'oeuvre.
Bien entendu, il n'est pas question pour autant d'être démagogue et de nier les effets ghetto qui peuvent se produire dans les cités noiséennes. Oui, il faut une mixité sociale mais oui, la
production de logements aidés compatible avec les besoins recensés est notoirement insuffisante, ainsi que le démontre, année après année le Rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre. Enfonçons
le clou : Les familles mono parentales représentent 21% des demandeurs de logements sociaux à Noisy le Grand. Alors, production de logement sociaux et densification urbaine, le compte n'y est
pas, c'es le moins que l'on puisse dire... Un peu de pauvres, mais point trop n'en faut dans la capitale de l'Est parisien. Et si le dialogue, social pour le coup, avec les acteurs de terrain ne
s'ouvre pas, bonjour les dégâts !


Etienne Doussain


Conseiller municipal (encore un peu) "Noisy Solidaire, à gauche vraiment !"

Corinne 11/05/2012 08:48


Bonjour


Exellente analalyse,je ne suis pas de Noisy mais chez nous c'est pareil.Le PLH vient aprés le PLU ,le PLH s'appuie sur des données qui ne sont pas actualisées et qui n'ont pas la même échelle de
temps.En plus l'intervention d'un E P F monopolise tout le foncier disponible ce qui rends l'offre rare et fait monter les prix.