Le Grand Paris et ses incidences à Noisy le Grand (entre autres...suite...)

Publié le par ADIHBH-V

 

  PERSPECTIVES

DU PARC DE BUREAUX,

 DANS LE GRAND PARIS.

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ORIE 1

Pôle du Centre d’affaire de La Défense

 

Paris Ile-de-France est l’une des principales métropoles internationales. Une nouvelle organisation de la région parisienne se met actuellement en place avec le vote du SDRIF fin 2013, les réflexions en cours sur la Métropole du Grand Paris ou encore l’établissement des Contrats de Développement Territoriaux (CDT), fondés sur un développement polarisé et un rééquilibrage territorial assis sur les infrastructures de transport en commun, visant à améliorer la qualité de vie des Franciliens et renforcer l’attractivité de l’Ile-de-France.

 

Synthèse de l’étude ORIE (1)

 

Le parc de bureaux francilien était estimé fin 2012 à 52 millions de m2 (Mm2), c’est le plus grand d’Europe. Il se concentre pour 75% dans les 34 pôles et zones de marché repérés par l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise en Ile-de-France (ORIE). Ceux-ci sont situés principalement dans la zone centrale (Paris et petite couronne), à l’exception de quelques pôles et zones de marché de grande couronne comme Saint Quentin en Yvelines, Marne-la-Vallée, Orly ou Roissy.

 

Depuis 2008, un ralentissement du marché.

 

La période 2009-2012 est marquée par la crise financière qui donne naissance à une crise économique qui perdure. On constate un effondrement  du solde net d’emplois qui passe d’une moyenne annuelle de 25.000 emplois avant 2008, à 12.000 après. Cette situation se traduit par une baisse de la production de bureaux. De plus, la nature de la demande des entreprises a beaucoup évolué. Les Sociétés recherchent des immeubles sobres en énergie, et assurant une meilleure qualité de confort et de santé pour les employés. C’est aussi le souci des entreprises de réduire leurs charges, soigner leur image, et obtenir des loyers raisonnables.

 

Un marché à deux vitesses,

 

Cette recherche d’une offre moderne à un coût raisonnable profite à l’offre neuve dans les pôles et zones de marché émergents. Mais la demande globale fléchissant fortement, cette attractivité a entrainé un accroissement de l’offre ancienne non restructurée. Pour répondre à cette menace, les investisseurs ont été conduits à baisser les loyers au moment du renouvellement du bail pour garder leurs locataires.

 

Une autre étude de l’ORIE sur l’obsolescence du parc estimait à 500.000 m2/ an le besoin de restructuration. Les dernières données estiment à 300.000 m2/an la restructuration effective. Il faut souligner que si la restructuration est économiquement rentable dans les territoires dont les loyers sont élevés, il n’en est pas de même dans les autres territoires, qui risquent donc d’abriter des friches tertiaires. Dans ce cas, seule la transformation en d’autres usages, ou la démolition est envisageable. La combinaison de ces facteurs se traduit par une vacance en forte progression, près de 7,5% au quatrième trimestre 2013, au-delà de ce qui est habituellement admis dans un marché sain (stock de 1,5 Mm2).

 

Certains signaux doivent alerter de la perte d’attractivité de la région Ile-de-France. D’une part, la création d’emplois est en forte baisse depuis maintenant 5 ans (12.000 contre 25.000), et l’on ne voit pas poindre une nouvelle croissance. De plus, la nature des emplois a évolué. La part des emplois administratifs et de gestion du secteur privé comme du secteur public est en hausse (+45% entre 2.000 et 2009), au détriment des emplois de recherche, de conception et de commerce international (respectivement +9 et 11%). Or, ces emplois sont les moteurs de l’exportation, qui elle-même porte la croissance. Par ailleurs, l’ORIE constate depuis quelques années une baisse des investissements internationaux dans l’immobilier d’entreprise. Donc, une énergique relance économique s’impose en Ile-de-France.

 

Un tissu urbain mixte, gage d’attractivité des entreprises.

 

L’attractivité pour les entreprises n’est pas dissociable de l’attractivité pour les habitants. Dans ce domaine, deux points noirs restent : le logement et les transports. Si les études prospectives chiffrent à 60 ou 70.000 logt/an, la production réelle de 35.000 logt /an il y a trois an est tombée à 30.000. En fait, la présence de logements est un facteur d’attractivité des territoires dans la mesure où elle permet de proposer des logements proches de l’emploi et où elle stimule l’animation du quartier en suscitant la création de commerces et de services qui profitent aux salariés.

 

Le Grand Paris introduit une nouvelle organisation métropolitaine

 

Notre système de transport a besoin d’un investissement nouveau, le matériel subissant l’effet de la vétusté combiné à un usage de plus en plus intensif dû à la croissance des déplacements. Par ailleurs, l’organisation traditionnelle de la métropole Ile-de-France concentrait une grande majorité des emplois et service dans le centre, justifiant donc un réseau de transport convergeant vers Paris intra-muros et dans le quartier de La Défense. Cette géographie de l’emploi a changé depuis 2.000 du fait de l’émergence de nouveaux pôles en périphérie de Paris. Le besoin de déplacement à grande capacité devenant de banlieue à banlieue. Le projet du nouveau réseau du Grand Paris Express en 2030, devrait répondre en partie à ce défi, puisqu’il offrira à la plupart des pôles de périphérie une accessibilité très supérieure à l’ensemble de l’Ile-de-France.

 

Le nouveau Grand Paris ne compense pas l’augmentation du trafic routier.

 

Cette évolution qualitative sans précédent  des transports en commun ne doit pas pour autant occulter la dégradation prévisible des conditions de circulation automobile. En effet, l’ORIE montre que cet effort ne suffit pas à compenser l’absence d’investissement routier, alors que l’infrastructure doit faire face dans l’avenir à une croissance significative du trafic qui ne sera pas entièrement reportée sur les transports en commun.

 

Financement du réseau du Grand Paris Express

 

Rappelons que le financement du réseau du Grand Paris Express repose en partie sur l’augmentation de la redevance pour la création de bureaux et de la taxe annuelle sur les bureaux. Les simulations faites par l’ORIE, montrant que le poids de la redevance pour création de bureaux, dépasse dans de nombreux secteurs périphérique le taux de 10%, ce qui rend les opérations non viables. Ceci pose à la fois une question de crédibilité des prévisions de recettes pour le réseau du Grand Paris, et de crédibilité des objectifs de croissance en périphérie tels qu’ils résultent des Contrats de Développement Territoriaux (CDT) et des objectifs du Schéma Directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF), en matière de rééquilibrage du territoire.

 

Construire beaucoup de bureaux, un défi !!!..

 

ORIE 2

Futur pôle tertiaire ARTEA – Cité Descartes

 

 

Des capacités importantes à faire du bureau indexées sur une croissance importante, des emplois et une volonté forte d’assainir le parc de bureaux dont l’obsolescence s’accélère avec les exigences environnementales. Face à tous ces défis, le SDRIF 2030 repose sur un objectif de croissance de 28.000 emplois / an. Cet objectif adopté en 2008, était en cohérence avec la période précédente (Avant 2008) qui voyait l’emploi progresser à hauteur de 25.000 / an, pendant 20 ans.

 

Dans la conjoncture actuelle, c’est un objectif ambitieux. On peut en dire autant de l’objectif de 70.000 logt. Dans ce contexte, l’ORIE a examiné les perspectives qui s’ouvraient aux différents pôles et zones de marché d’ici 2030. Les simulations faites restent à prendre avec précaution, et ne permettent que de dégager des tendances.

 

Donc, à l’horizon 2030, les pôles et zones de marché présentent un potentiel de réalisation de bureaux de 1,6 Mm2 de bureaux, dont 3 Mm2 en réhabilitation. Sur ces hypothèses, et sur la base de 28.000 emplois et d’un besoin de 500.000 m2 de bureaux restructurés/an, l’offre dépasse de 16% la capacité d’absorption du marché, ce qui, pour l’ORIE, est raisonnable, même si optimiste.

 

A l’inverse, en cas de poursuite de la crise actuelle en matière d’emploi avec 12.000 créations, et une réhabilitation de 300.0000 m2/an, scénario que l’on peut qualifier de pessimiste, les capacités de construction dépassent de 56% les capacités d’absorption du marché. Dans ce cas de figure, il faudrait attendre l’an 2055 pour occuper les m2 ainsi programmés.

 

Selon cette étude, une politique saine consisterait donc à prévoir davantage de restructurations ou de démolitions pour éviter les friches tertiaires et faciliter le renouvellement du parc.  Ainsi, une partie du foncier dégagé pourrait accueillir du logement. L’autre observation est que le potentiel de suroffre est très inégalement répartie selon les territoires. Il convient donc d’alerter les collectivités sur le fait que chacune des 72 gares du réseau du nouveau Grand Paris Express n’entraînera pas automatiquement la création d’un pôle tertiaire, et d’autre part qu’une politique avisée consisterait à combiner les différents types d’offres d’immobilier d’entreprise (bureaux, laboratoires, activités, commerce, logistique,…) sur un même site, et de compléter avec une offre significative de logements.

 

Commentaire de l’ADIHBH-V

 

Cette synthèse de étude de l’ORIE (1) qui c’est étalée sur deux années, analyse un certain nombre de facteurs (optimistes et pessimistes) pour renforcer l’attractivité de la Région Ile-de-France. Bien évidement le pôle de Marne-la-Vallée est concerné, et la zone de Noisy-le-Grand directement impliquée.

 

En cette période  de campagne électorale, il est nécessaire que les différents acteurs politiques se positionnent et nous donnent leur vision du futur développement économique de la ville dans les prochaines années. Ce sujet doit être mis au débat.

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Contribution bibliographique :

(1)- Colloque annuel de l’ORIE du 06 février 2014 sur le thème : « Pôles tertiaires en Ile-de-France : quelles perspectives dans le projet du nouveau Grand Paris ? », Présentation d’Hervé DUPONT, Ingénieur des Ponts, des Eaux et des Forêts.

Publié dans Lettre de l'ADIHBH-V

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ADIHBH-V 17/03/2014 17:26


Lu sur Le Monde.fr, le 06/02/2014, par Béatrice Jérôme. GRAND PARIS : le financement du futur métro
menacé. Partie :2


Taux de vacance élevé


L'Ile-de-France compte déjà un taux de vacance de bureaux de 7%, un niveau qui n'est ni « raisonnable » ni « sain », selon l'ORIE. Déjà confrontée à l'obsolescence grandissante de
son parc immobilier, la région risque de voir se développer des immeubles en friche qui ne trouveront pas d'acquéreurs, surtout loin de la capitale.


Pour éviter ces écueils, les grands groupes du bâtiment et de l'immobilier réclament une refonte de la réforme fiscale sur les bureaux.
« Une mesure d'équité serait d'asseoir le financement du Grand Paris davantage sur l'ensemble des bureaux existants », affirme Alexis
Perret, directeur général délégué de Nexity.


La Fédération des promoteurs immobiliers d'Ile-de-France plaide pour la suppression de la contribution de la RCB au financement du Grand Paris
et préconise le recours au seul emprunt d'Etat. « Dans un contexte de crise économique, nous ne pouvons plus être les vaches à lait des grands projets
d'infrastructures », assure son président, Hervé Manet, patron d'Icade Promotion, sous peine de freiner  encore l'économie. » Jusqu'ici, le gouvernement est resté sourd à cette alerte.


 

ADIHBH-V 17/03/2014 17:22


Lu sur Le Monde.fr, le 06/02/2014, par Béatrice Jérôme. GRAND PARIS : le financement du futur métro
menacé. Partie :1


L'ORIE qui réunit à parité des services de l'Etat, des collectivités et des acteurs privés publie des simulations qui montrent l'effet dissuasif
de l'actuelle hausse de la fiscalité immobilière sur le programme de bureaux surtout en grande couronne parisienne. Or, la construction du futur réseau de transport dépend de cette manne
fiscale.


Estimé à 22,6 Milliards d’euros


Nicolas Sarkozy a mis le projet sur les rails, en 2010. Jean-Marc Ayrault a présenté son plan de financement « sécurisé » en mars 2013, estimé à 22,6 milliards d'euros. Mais pour que le futur « Grand Paris Express » déroule ses 200 kilomètres de
tunnels et ses 72 gares en commençant à rouler au sud de Paris en 2020, les taxes prélevées sur les bureaux en Ile-de-France sont stratégiques. Pas de bureaux, pas de métro !


La réforme de la redevance sur les créations de bureau (RCB) votée en 2011 prévoit une hausse progressive sur plusieurs années de cette taxe
selon trois barèmes sur trois zones territoriales. Elle est censée, selon Matignon, rapporter 263 millions d'euros en 2014 soit plus de la moitié des recettes fiscales attendues pour financer le
métro.


Selon l'étude de l'ORIE, en 2020, le montant de la taxe sur les bureaux dépassera 10% de la valeur immobilière des biens en 2020 dans une
quarantaine de villes. Parmi elles figurent Marne-la Vallée, Cergy, Evry, Roissy, Orly ou Saint-Quentin-en-Yvelines. Dans cette agglomération de l'Ouest parisien, les nouveaux bureaux étaient
jusqu'en 2013 exonérés de taxe. En 2020, le montant de la RCB sera de 215 euros pour 1 m2 de bureau pour un prix de vente actuel des bureau de 300 euros du
m2.


Des opérations non viables économiquement


« Dans de nombreux secteurs périphériques », selon l'ORIE, il
existe « une déconnexion » entre la réforme fiscale et « la réalité du marché du
bureau ». La réforme fiscale rend sur ces communes « les opérations non viables économiquement ». Au point de
« freiner, voire stopper  la croissance de leur parc », écrit l'ORIE. Ce qui rend
irréalistes les « prévisions de recettes pour le réseau de transport » et les « objectifs de
croissance en périphérie ».


« Les territoires de la seconde couronne seront les plus impactés », indique l'étude. Alors que le futur métro doit permettre une meilleure répartition des emplois sur toute l'Ile-de-France, il risque, selon l'ORIE
d'entraîner de nouveaux « déséquilibres ».


En devenant plus accessibles, les villes situées à proximité du réseau espèrent toutes attirer des entreprises. Un grand nombre d'entre
elles ont programmé des opérations immobilières autour des futures gares du nouveau métro. Mais cet élan bâtisseur risque de faire long feu car selon l'ORIE le marché ne pourra pas absorber
l'offre de bureaux neufs si ceux-ci sont trop chers. Dans un contexte de pénurie de la demande, les investisseurs privilégieront un nombre limité de gares, plutôt proches de la capitale.


 

ADIHBH-V 17/03/2014 11:32


Lu sur LEMONITEUR.fr, le 14/03/2014 - A Charenton-le-Pont, Immobilière 3F va reconvertir 7 000 m2 de bureaux, datant des
années 70, en une résidence intergénérationnelle de 90 logements. Le projet a été confié à l’agence Moatti-Rivière associée à Egis.

ADIHBH-V 01/03/2014 11:22


Lu sur Le Figaro.fr, le 27/02/2014, par Danièle GUILLOT : Les prix de l'immobilier devraient se stabiliser en 2014, selon les notaires.


Après un recul des prix des logements anciens de 1,4% en France en 2013, les notaires prévoient une stabilisation cette année. Le
nombre de transactions a progressé l'an dernier de 2,7% par rapport à 2012, grâce à un rebond au quatrième trimestre.


 


Nous ne sommes pas alarmistes pour 2014, tant en termes de nombre de transactions que d'évolution des prix», avance Thierry
Thomas, notaire. Contrairement à ce que certains professionnels de l'immobilier prévoient, les prix devraient se stabiliser cette année, précise-t-il..


 


Pour cela, les propriétaires devront toutefois adapter leurs attentes à la réalité du marché. Ceux-ci vont devenir plus
raisonnables. Les prix ne peuvent pas monter jusqu'au ciel, nuance Thierry Thomas. Les taux des crédits immobiliers toujours très bas pourraient aussi soutenir le marché. Et les notaires espèrent une reprise de la confiance des ménages.


 


Le marché immobilier français s'est déjà quelque peu ressaisi au quatrième 2013. Le nombre de transactions a ainsi augmenté de
4,9% sur un an, par rapport à septembre 2013, selon l'indice Notaires-Insee. Après deux ans de baisse, les prix des logements anciens sont du coup restés quasiment stables (+0,3%), par rapport au
troisième trimestre. Dans le détail, les prix ont augmenté de 0,6% en moyenne en province au quatrième trimestre, mais ils ont baissé de 0,4% en Ile-de-France. Au final, sur l'ensemble de l'année
2013, les prix ont reculé de 1,4% en France.


 


En région parisienne, la baisse annuelle des prix est un peu plus marquée qu'ailleurs: -1,7% en 2013 sur l'ensemble de
l'Ile-de-France dans l'ancien et -1,5% à Paris.


 


 


 


 

ADIHBH-V 26/02/2014 10:46


Lu sur Batiweb, le 25 février 2014 : Les chiffres de la construction en chute libre à fin janvier 2014.


Les chiffres du Ministère du Logement, publiés ce mardi 24 février, laissent présager du pire pour le secteur de la construction.
Alors que le secteur avait accusé le coup sur une année 2013 « éprouvante », avec
plus de 15 000 défaillances d'entreprises,
l'année 2014 ne part pas du bon pied.



Sur les trois derniers mois, de novembre 2013 à janvier 2014, le nombre de logements mis en chantier s'élève à 85 100
unités, soit une baisse de 9,2 % par rapport à la période allant de novembre 2012 à janvier 2013. Tous les secteurs sont à la baisse. Les mises en chantier de logements individuels diminuent de
11,9 %, celles des logements collectifs sont en repli de 5,9 %.La dégringolade est encore plus forte pour les logements en résidence avec une baisse de 19,1 %, à moins de 5 300
unités.


Les mises en chantier dégringolent


Le nombre de logements mis en chantier, sur les douze mois écoulés entre février 2013 et janvier 2014, affiche un recul somme
toute relatif (2,4 % à plus de 300 000 unités).



Du côté des logements autorisés, ceux qui ont obtenu un permis de construire - et qui représentent les futures mises en chantier, la chute est vertigineuse. Sur les
trois derniers mois, de novembre 2013 à janvier 2014, seuls 93 700 unités ont obtenus un permis de construire, soit une baisse de 18 % par rapport à la même période, l'année dernière.

La plupart des secteurs de la construction sont touchés par cette baisse. Mais c'est surtout la construction de logements individuels qui affiche le repli le plus fort (-33,4 %). Seuls les
logements en résidence affichent une hausse de 6,8 % à plus de 7 000 unités.



Sur douze mois cumulés, le nombre de logements autorisés à la construction diminue de 15,2 % à 420 000 unités environ, entre février 2013 et janvier 2014, comparé à
la même période l'année dernière.



En 2013, un peu plus de 330 000 logements neufs ont été construits. Des
chiffres insuffisants au regard de l'objectif du Gouvernement d'atteindre les 500 000 logements neufs construits par an d'ici
2017.



C.T

Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand 21/02/2014 12:34


Claude Bartolone tisse sa toile d’araignée pour soigner son futur. Aujourd’hui, Philippe Yvin est nommé à la tête
de la Société du Grand Paris. Conseiller de Jean Marc Ayrault à Matignon, en charge des collectivités, Philippe Yvin est considéré comme un proche de Claude Bartolone, Président PS de
l'Assemblée nationale et prétendant à la Présidence de la future Métropole du Grand
Paris, après avoir été son Directeur de cabinet au Ministère de la Ville, et son Directeur général des services au Conseil général PS de Seine-Saint-Denis.


Cette nomination politique PS était attendue et intervient au terme d'un processus dans lequel Philippe Yvin
était le seul candidat à la succession d'Etienne Guyot, nommé par Nicolas Sarkozy. Ce changement à la tête du pilotage du Grand Paris
Express aurait créé des remous et des inquiétudes chez des élus, mais surement pas à Noisy-le-Grand !!!....

ADIHBH-V 18/02/2014 10:25


 


Lu sur Challenges.fr, le 14/02/2014, Le
quartier de La Défense traverse une grave crise : Cliquer sur http://m.challenges.fr/article/20140214.CHA0516/le-quartier-de-la-defense-traverse-une-grave-crise.html


 

ADIHBH-V 17/02/2014 18:26


Lu sur Le Moniteur.fr, Laurence Francqueville, le 13/02/2014 - 2014, une année noire pour les promoteurs !


Les ventes de logements en promotion ont très légèrement augmenté en 2013 : +1,4% à 74 691 unités. Le rebond enregistré au premier
semestre (+4,1%), après 8 trimestres de baisse consécutifs, ne s’est donc pas confirmé. Evidemment, il existe de grandes disparités régionales, note la Fédération des promoteurs immobiliers
(FPI) : la Côte d’Azur et l’Aquitaine progressent de 29 et 30% tandis que d’autres régions reculent d’environ 15%. « Nous le répétons depuis un an. Notre outil de production continue de
se dégrader », explique François Payelle, son président. Les investisseurs ne représentent plus que 40 % de notre clientèle, contre 43 % en 2012 et même
65 % en
2010.


Elles totalisent 29 975 unités (-4,1%sur un an, -46,8% sur
deux ans) contre 40 000 attendus par le gouvernement, compte tenu du gros retard à l’allumage du dispositif Duflot,
qui n’est stabilisé que depuis le 19 décembre. L’incertitude réglementaire sur les niveaux de loyers applicables entretenue tout au long du second semestre a plombé les ventes. Et contrairement
aux autres années, aucun impératif fiscal n’a « boosté » les ventes au quatrième trimestre. Enfin, « l’encadrement des loyers de la loi Alur continue d’inquiéter les personnes susceptibles de réaliser un investissement locatif », note la
FPI.


Le poids de chacune des deux grandes clientèles des promoteurs s’est radicalement inversé en l’espace de deux ans. La clientèle des accédants
pèse désormais 60% des ventes, en progression de 5,6% sur un an. C’est peu, relève la FPI, compte tenu de taux d’intérêt particulièrement favorables. Les prix, eux, sont assez stables
(– 2,6 % en Ile-de-France, – 0,6 % en province). Preuve, selon les promoteurs, des contraintes qui pèsent sur les prix de
revient.


Chute des mises en vente pour éviter les stocks


Les mises en vente se sont contractées de 12,8 % en un an, à 91 371 unités (dont 23 000 unités en bloc, soit une part de 22% des
ventes, essentiellement vendue aux bailleurs sociaux, qui reste stable dans le total mais baisse, logiquement, en nombre). « C’est une preuve de notre maîtrise de l’offre, à la différence
des années 1990-1995 », estime M. Payelle. Si l’offre commerciale a augmenté de 6,2 % en 2013 (+ 42 % pour l’offre livrée en collectif au quatrième trimestre par rapport à la même période de 2012),
représentant quatorze mois d’écoulement pour une opération au rythme de ventes de 2013 (contre 9,3 début 2012), ce dernier ne juge pas
cela affolant dans la mesure où le stock achevé reste autour d’un mois de ventes. « Le problème c’est que le numérateur et le dénominateur baissent », regrette M. Payelle :
« Le niveau des mises en vente  est tellement faible que les promoteurs ne constituent pas de stocks ».


Nouveau plongeon en 2014


 Compte tenu de l’évolution des permis de construire en 2013
(-12,6%), des mises en ventes (-12,8%), des conditions plus difficiles d’octroi de crédits – tant pour les promoteurs que pour les acquéreurs -, la FPI s’accorde à penser que « 2014 sera une
année noire » : les ventes devraient plonger de 10 à 12% pour atteindre 60 à 65 000 logements au détail. L’un des niveaux les plus bas depuis 25 ans, selon elle.  De nombreuses opérations
sont ou vont être abandonnées, prévient la fédération.


Certes, une hausse des taux d’intérêt pourrait jouer en faveur de l’accession.


Mais il y a peu de chances que la part des investisseurs, elle, bondisse.


L’hypothèse privilégiée semble plutôt tourner autour de 25 000 unités. Les perspectives sont donc peu réjouissantes. C’est pourquoi François
Payelle appelle le gouvernement à adopter des mesures d’urgence pour recréer un environnement favorable : en matière de foncier, de coûts de construction, et d’accession à la propriété. Réponse
le 21 février, puisque la Ministre Cécile Duflot donnera des indications sur ce qu’elle fera des propositions des groupes de travail de la démarche « Objectifs 500 000 » pour réduire coûts et
délais de construction.


 

Forgeron 16/02/2014 11:53


Pour être relativement complet, nous ne pouvons passer sous silence l’arrivée du Lycée International sur le Quartier de Maille
Horizon-Nord, qui aura aussi un impact positif pour le développement économique de Noisy-le-Grand. Ouverture en septembre 2015 !