Le Grand Paris et ses incidences à Noisy le Grand (entre autres...suite...)
PERSPECTIVES
DU PARC DE BUREAUX,
DANS LE GRAND PARIS.
_____
Pôle du Centre d’affaire de La Défense
Paris Ile-de-France est l’une des principales métropoles internationales. Une nouvelle organisation de la région parisienne se met actuellement en place avec le vote du SDRIF fin 2013, les réflexions en cours sur la Métropole du Grand Paris ou encore l’établissement des Contrats de Développement Territoriaux (CDT), fondés sur un développement polarisé et un rééquilibrage territorial assis sur les infrastructures de transport en commun, visant à améliorer la qualité de vie des Franciliens et renforcer l’attractivité de l’Ile-de-France.
Synthèse de l’étude ORIE (1)
Le parc de bureaux francilien était estimé fin 2012 à 52 millions de m2 (Mm2), c’est le plus grand d’Europe. Il se concentre pour 75% dans les 34 pôles et zones de marché repérés par l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise en Ile-de-France (ORIE). Ceux-ci sont situés principalement dans la zone centrale (Paris et petite couronne), à l’exception de quelques pôles et zones de marché de grande couronne comme Saint Quentin en Yvelines, Marne-la-Vallée, Orly ou Roissy.
Depuis 2008, un ralentissement du marché.
La période 2009-2012 est marquée par la crise financière qui donne naissance à une crise économique qui perdure. On constate un effondrement du solde net d’emplois qui passe d’une moyenne annuelle de 25.000 emplois avant 2008, à 12.000 après. Cette situation se traduit par une baisse de la production de bureaux. De plus, la nature de la demande des entreprises a beaucoup évolué. Les Sociétés recherchent des immeubles sobres en énergie, et assurant une meilleure qualité de confort et de santé pour les employés. C’est aussi le souci des entreprises de réduire leurs charges, soigner leur image, et obtenir des loyers raisonnables.
Un marché à deux vitesses,
Cette recherche d’une offre moderne à un coût raisonnable profite à l’offre neuve dans les pôles et zones de marché émergents. Mais la demande globale fléchissant fortement, cette attractivité a entrainé un accroissement de l’offre ancienne non restructurée. Pour répondre à cette menace, les investisseurs ont été conduits à baisser les loyers au moment du renouvellement du bail pour garder leurs locataires.
Une autre étude de l’ORIE sur l’obsolescence du parc estimait à 500.000 m2/ an le besoin de restructuration. Les dernières données estiment à 300.000 m2/an la restructuration effective. Il faut souligner que si la restructuration est économiquement rentable dans les territoires dont les loyers sont élevés, il n’en est pas de même dans les autres territoires, qui risquent donc d’abriter des friches tertiaires. Dans ce cas, seule la transformation en d’autres usages, ou la démolition est envisageable. La combinaison de ces facteurs se traduit par une vacance en forte progression, près de 7,5% au quatrième trimestre 2013, au-delà de ce qui est habituellement admis dans un marché sain (stock de 1,5 Mm2).
Certains signaux doivent alerter de la perte d’attractivité de la région Ile-de-France. D’une part, la création d’emplois est en forte baisse depuis maintenant 5 ans (12.000 contre 25.000), et l’on ne voit pas poindre une nouvelle croissance. De plus, la nature des emplois a évolué. La part des emplois administratifs et de gestion du secteur privé comme du secteur public est en hausse (+45% entre 2.000 et 2009), au détriment des emplois de recherche, de conception et de commerce international (respectivement +9 et 11%). Or, ces emplois sont les moteurs de l’exportation, qui elle-même porte la croissance. Par ailleurs, l’ORIE constate depuis quelques années une baisse des investissements internationaux dans l’immobilier d’entreprise. Donc, une énergique relance économique s’impose en Ile-de-France.
Un tissu urbain mixte, gage d’attractivité des entreprises.
L’attractivité pour les entreprises n’est pas dissociable de l’attractivité pour les habitants. Dans ce domaine, deux points noirs restent : le logement et les transports. Si les études prospectives chiffrent à 60 ou 70.000 logt/an, la production réelle de 35.000 logt /an il y a trois an est tombée à 30.000. En fait, la présence de logements est un facteur d’attractivité des territoires dans la mesure où elle permet de proposer des logements proches de l’emploi et où elle stimule l’animation du quartier en suscitant la création de commerces et de services qui profitent aux salariés.
Le Grand Paris introduit une nouvelle organisation métropolitaine
Notre système de transport a besoin d’un investissement nouveau, le matériel subissant l’effet de la vétusté combiné à un usage de plus en plus intensif dû à la croissance des déplacements. Par ailleurs, l’organisation traditionnelle de la métropole Ile-de-France concentrait une grande majorité des emplois et service dans le centre, justifiant donc un réseau de transport convergeant vers Paris intra-muros et dans le quartier de La Défense. Cette géographie de l’emploi a changé depuis 2.000 du fait de l’émergence de nouveaux pôles en périphérie de Paris. Le besoin de déplacement à grande capacité devenant de banlieue à banlieue. Le projet du nouveau réseau du Grand Paris Express en 2030, devrait répondre en partie à ce défi, puisqu’il offrira à la plupart des pôles de périphérie une accessibilité très supérieure à l’ensemble de l’Ile-de-France.
Le nouveau Grand Paris ne compense pas l’augmentation du trafic routier.
Cette évolution qualitative sans précédent des transports en commun ne doit pas pour autant occulter la dégradation prévisible des conditions de circulation automobile. En effet, l’ORIE montre que cet effort ne suffit pas à compenser l’absence d’investissement routier, alors que l’infrastructure doit faire face dans l’avenir à une croissance significative du trafic qui ne sera pas entièrement reportée sur les transports en commun.
Financement du réseau du Grand Paris Express
Rappelons que le financement du réseau du Grand Paris Express repose en partie sur l’augmentation de la redevance pour la création de bureaux et de la taxe annuelle sur les bureaux. Les simulations faites par l’ORIE, montrant que le poids de la redevance pour création de bureaux, dépasse dans de nombreux secteurs périphérique le taux de 10%, ce qui rend les opérations non viables. Ceci pose à la fois une question de crédibilité des prévisions de recettes pour le réseau du Grand Paris, et de crédibilité des objectifs de croissance en périphérie tels qu’ils résultent des Contrats de Développement Territoriaux (CDT) et des objectifs du Schéma Directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF), en matière de rééquilibrage du territoire.
Construire beaucoup de bureaux, un défi !!!..
Futur pôle tertiaire ARTEA – Cité Descartes
Des capacités importantes à faire du bureau indexées sur une croissance importante, des emplois et une volonté forte d’assainir le parc de bureaux dont l’obsolescence s’accélère avec les exigences environnementales. Face à tous ces défis, le SDRIF 2030 repose sur un objectif de croissance de 28.000 emplois / an. Cet objectif adopté en 2008, était en cohérence avec la période précédente (Avant 2008) qui voyait l’emploi progresser à hauteur de 25.000 / an, pendant 20 ans.
Dans la conjoncture actuelle, c’est un objectif ambitieux. On peut en dire autant de l’objectif de 70.000 logt. Dans ce contexte, l’ORIE a examiné les perspectives qui s’ouvraient aux différents pôles et zones de marché d’ici 2030. Les simulations faites restent à prendre avec précaution, et ne permettent que de dégager des tendances.
Donc, à l’horizon 2030, les pôles et zones de marché présentent un potentiel de réalisation de bureaux de 1,6 Mm2 de bureaux, dont 3 Mm2 en réhabilitation. Sur ces hypothèses, et sur la base de 28.000 emplois et d’un besoin de 500.000 m2 de bureaux restructurés/an, l’offre dépasse de 16% la capacité d’absorption du marché, ce qui, pour l’ORIE, est raisonnable, même si optimiste.
A l’inverse, en cas de poursuite de la crise actuelle en matière d’emploi avec 12.000 créations, et une réhabilitation de 300.0000 m2/an, scénario que l’on peut qualifier de pessimiste, les capacités de construction dépassent de 56% les capacités d’absorption du marché. Dans ce cas de figure, il faudrait attendre l’an 2055 pour occuper les m2 ainsi programmés.
Selon cette étude, une politique saine consisterait donc à prévoir davantage de restructurations ou de démolitions pour éviter les friches tertiaires et faciliter le renouvellement du parc. Ainsi, une partie du foncier dégagé pourrait accueillir du logement. L’autre observation est que le potentiel de suroffre est très inégalement répartie selon les territoires. Il convient donc d’alerter les collectivités sur le fait que chacune des 72 gares du réseau du nouveau Grand Paris Express n’entraînera pas automatiquement la création d’un pôle tertiaire, et d’autre part qu’une politique avisée consisterait à combiner les différents types d’offres d’immobilier d’entreprise (bureaux, laboratoires, activités, commerce, logistique,…) sur un même site, et de compléter avec une offre significative de logements.
Commentaire de l’ADIHBH-V
Cette synthèse de étude de l’ORIE (1) qui c’est étalée sur deux années, analyse un certain nombre de facteurs (optimistes et pessimistes) pour renforcer l’attractivité de la Région Ile-de-France. Bien évidement le pôle de Marne-la-Vallée est concerné, et la zone de Noisy-le-Grand directement impliquée.
En cette période de campagne électorale, il est nécessaire que les différents acteurs politiques se positionnent et nous donnent leur vision du futur développement économique de la ville dans les prochaines années. Ce sujet doit être mis au débat.
______
Contribution bibliographique :
(1)- Colloque annuel de l’ORIE du 06 février 2014 sur le thème : « Pôles tertiaires en Ile-de-France : quelles perspectives dans le projet du nouveau Grand Paris ? », Présentation d’Hervé DUPONT, Ingénieur des Ponts, des Eaux et des Forêts.