La SOCAREN s'enlise ?

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LA SOCAREN VA ENCORE DERAPER DANS LES PROCHAINES ANNEES !...

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Dans le cadre de la Convention Publique d’Aménagement (CPA) de l’opération d’aménagement du « Clos aux Biches », l’examen du Rapport Spécial, établi par la SOCAREN au titre de l’année 2009, fut examiné lors du conseil municipal du 22 juillet 2010 (cliquer sur le lien :Délibération n°150 du 22 juillet 2010).

 

L’exercice a été établi sur les bases d’une durée de réalisation fixée au 31 décembre 2014, suite à l’avenant n°1 à la CPA, du 18 décembre 2008 [1].

 

Depuis le 26 novembre 2009, suite à l’avenant n°3 à la CPA [2], le nouvel objectif était de réaliser l’opération en deux étapes. Dans un premier temps, il était prévu d’obtenir une Déclaration d’Utilité Publique (DUP) sur  l’îlot 1 dit « opérationnel », afin d’acquérir les terrains avant de commercialiser les charges foncières et de réaliser les travaux de VRD. Une fois achevée cette première tranche fin 2011, les îlots 2 et 3 devaient être réalisés ; l’opération devant être terminée fin 2014.

 

Toutefois, la durée de l’opération du Clos aux Biches est directement liée à la levée des différents recours à l’encontre de cette opération d’aménagement et du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Prudent, le rapporteur signale que sans remettre en cause l’objectif initial de réaliser l’opération en deux étapes, il lui paraît prudent de réfléchir à un nouveau calendrier plus réaliste intégrant les recours actuels, prévoyant un allongement prévisionnel de la durée de réalisation de l’opération. Sage précaution, puisque nous savons depuis le 11 juin 2010, que le PLU de la Ville de Noisy le Grand a été annulé.

 

Ceci étant, afin d’acheter très en amont les terrains et notamment ceux de l’îlot 1 d’une surface d’environ 4 ha, la SOCAREN s’est constituée une trésorerie à l’aide d’emprunts garantis par la ville et par des avances de trésorerie accordées par la commune. Soit 2 emprunts et 3 avances pour un montant global de 10 500 000 € [3].Mais, là aussi, la collectivité devra vraisemblablement décider de proroger, par avenant, la durée des emprunts et le remboursement des avances de trésorerie consenties à la SOCAREN, initialement prévus au 31 décembre 2014.

 

De réserve en réserve, le rapporteur mentionne que si la signature par le préfet de la DUP sur l’îlot 1, intervenait au 4éme trimestre 2010, l’équilibre en trésorerie pourrait être obtenu dès la fin 2011, entre les recettes de la vente des charges foncières et les dépenses de foncier, de travaux et de gestion. Néanmoins, il précise, encore une fois, à condition que ce nouvel arrêté de DUP soit purgé de tout recours (Sait-on jamais, chat échaudé craint l’eau froide).

 

Finalement, les bases financières de l’EPPC, équilibrées sur le montant de 61 000 000 € de recettes, ont été établies sur des hypothèses de coût d’acquisition des terrains et de vente de charges foncières à la valeur du 1er trimestre 2008. Néanmoins, au fil des années, il conviendra de s’adapter aux fluctuations du marché.

 

Toutefois, il faut bien préciser que cette présentation du Rapport Spécial sur les conditions d’exercice des prérogatives de puissance publique au titre de l’année 2009 est  différent de ce que nous connaissions en 2006, 2007 ou 2008. Pourquoi ? Aujourd’hui, si nous voulons accéder au bilan d’actif, de passif et au compte de résultats au 31/12/2009, il faut consulter le bilan déposé par la SOCAREN au tribunal de commerce de Bobigny, le 21 juin 2010 (cliquer sur : Extrait du bilan de la SOCAREN déposé au tribunal de commerce).

 

Vraisemblablement, un  Expert Comptable spécialisé en finances publiques devrait y retrouver ses petits, mais nous ne sommes pas certains que la corrélation entre les documents soit évidente pour le citoyen lambda. Mais bon, après tout, si les conseillers municipaux ont réussi à suivre la leçon, tant mieux pour eux !!!...

 

Cependant, à la lecture des deux rapports, l’ADIHBH-V s’interroge. D’un côté, le rapport de gestion du CA de la SOCAREN présenté à l’assemblée générale le 11 juin 2010 comporte le chapitre 4 intitulé « Evolution prévisible et perspective d’avenir ». De l’autre, dans le rapport de présentation au conseil municipal nous trouvons au chapitre 5-1 une « Note de conjoncture ».

 

L’examen de ces deux chapitres nous apporte sensiblement les mêmes informations sauf que, le dernier paragraphe a disparudans la présentation du conseil municipal du 22 juillet dernier. A savoir :

« Dans le cadre d’un protocole portant sur la résiliation anticipé de la convention de prestation de service conclue le 16 juin 2005 entre la SOCAREN et Jules Verne Développement (JVD), la SOCAREN a versé le 15 mars 2010 à la société JVD la somme de 100 000 € HT, à titre d’indemnité de résiliation anticipée ».

 

Pourquoi ? Surprenant……

 

Plus avant, le tableau des acquisitions foncières réalisées en 2009 par la SOCAREN sur les Bas Heurts est présenté. Le bien immobilier AW 637 de 884 m2 a été acquis par voie de préemption, soit , dans l’ordre des étapes administratives:

-       Demande d’Intention d’Aliéné (DIA) du vendeur : 420 000 €,

-       Avis de France Domaine du 24 avril 2009 : 420 000 €,

-       Offre de l’acquéreur SOCAREN du 11 mai 2009 : 345 000 €,

-       Accord du vendeur sur ce prix de 345 000 €, le 25 mai 2009.

 

Commentaires

 

Si l’opération d’aménagement de la ZAC du Clos Saint Vincent fut jadis un succès, puisque la SOCAREN a reversé à la ville en fin d’opération environ 2000 K€, il n’est pas du tout évident que l’aménagement du Clos aux Biches, dans l’état actuel de la situation, ne se solde pas par un fiasco financier pour les contribuables noiséens.

En effet, les études étant retoquées, il faut bien maintenant les compléter et les payer. Par ailleurs, les différents recours pour excès de pouvoir devant les tribunaux décalent le début des travaux, mais il faut tout de même rembourser les emprunts. Enfin, nous ne pouvons ignorer que nous ne sommes qu’au début d’une crise économique majeure (emploi, chômage, précarité des jeunes, endettement, etc….), et que la solvabilité des futurs acquéreurs sera vite érodée, même avec l’aide d’un prêt à taux zéro élargi !

 

En ce qui concerne la résiliation anticipée de la convention de prestation entre la  SOCAREN et Jules Vernes Développement, elle est intervenue en mars 2010. Donc, à priori, il n’y a aucune raison d’en faire état dans le bilan d’activité 2009. Mais tout de même, c’est une information diffusée en Assemblée Générale, et certains membres du conseil municipal de la majorité sont administrateurs de la SOCAREN, c’est à dire déjà informés.

 

N’ayant aucune précision sur cette résiliation, toutes les hypothèses sont permises. S’agit-il d’une cessation d’activité de JVD ? A cette occasion, s’agit-il d’une indemnité pour bons et loyaux services ? D’un parachute doré ? Ou encore d’un différent avec la collectivité publique suite au montage des dossiers de la ZAC du « Clos aux Biches » qui ont conduit à son annulation par le tribunal administratif ?

Compte tenu du fait que de l’argent public est en jeu, il nous semblerait raisonnable qu’un éclairage soit apporté très rapidement, au prochain conseil municipal.

 

En ce qui concerne la préemption de la parcelle AW 637, les citoyens sont en droit de se demander si le vendeur n’était pas un richissime donateur, puisque la transaction s’est réalisée au bénéfice de la SOCAREN (à – 17,85% du prix fixé par France Domaine). Sérieusement c’est peu probable, mais alors quelle en serait l’explication ?

Tout simplement, dans le cas d’une préemption, France Domaine communique, légalement, son prix uniquement au préempteur (ici la SOCAREN), et non au préempté !

En d’autres termes, dans ce genre d’affaire, il n’y a jamais égalité des armes entre les partis.

Face à cette ignorance, le vendeur se trouve floué, s’il n’y a pas un minimum de respectabilité et de conscience entre les acteurs de la transaction.

Devant ce cas d’école, certains parleraient même de spoliation.

Très sérieusement, nous pourrions nous poser la question, puisque, selon les chiffres de la chambre des notaires de Paris Île de France, les prix ont grimpé de 7,8% au deuxième trimestre 2010, par rapport à la même période de 2009.

Non, ce n’est pas respectueux de la propriété individuelle du citoyen !

 

Ceci dit, contrairement aux propos du PDG de la SOCAREN et Maire de la commune, nous avons bien ici la preuve manifeste que les prix d’acquisitions de la SOCAREN peuvent être nettement inférieurs à France Domaine.

Toutefois, ils peuvent aussi parfois être supérieurs.

Selon des critères qui nous semblent parfois très subjectifs, mais que nous ne développerons pas aujourd’hui, ce n’est pas l’objet!

 

Finalement, la seule solution légitime, si vous disposez d’un peu de temps, est de refuser le montant fixé par la commune s’il ne vous semble pas acceptable.

La commune  saisira dans les 15 jours  le Juge du tribunal des expropriations du TGI de Bobigny qui, accompagné du commissaire du gouvernement, fixera un prix raisonnable, en relation avec le prix du marché.

Les derniers exemples de ces derniers mois, montrent :

            - sur les Bas Heurts : + 32,7 %

            - sur La Varenne : + 21,9 %

pour un prix de préemption qui tournait aux environs de 477 500 €.

Mais la commune fait appel devant la cour d’appel de Paris. Monsieur le Maire, lui, n’est pas pressé, ce n’est pas son argent, il a tout le temps devant lui.

C’est affligeant !

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[1]- Le 23 février 2009, l’Association de Défense des Intérêts des Habitants des Bas Heurts – La Varenne (ADIHBH-V), a déposé au tribunal de Cergy Pontoise un recours pour excès de pouvoir contre la délibération n° 312 du conseil municipal de la commune de Noisy le Grand du 18 décembre 2008, ayant approuvé l’avenant n°1 à la CPA de la SOCAREN

 

[2]- Le 26 février 2010, l’Association de Défense des Intérêts des Habitants des Bas Heurts – La Varenne (ADIHBH-V), a déposé au tribunal de Montreuil un recours pour excès de pouvoir contre la délibération n° 251 du conseil municipal de la commune de Noisy le Grand du 26 novembre 2009, ayant approuvé l’avenant n°3 à la CPA de la SOCAREN

 

[3]- A ce jour, la durée des emprunts Dexia de 3500 K€ en 2005 et 2000 K€ en 2006 a été prorogée jusqu’en 2014. De même, le remboursement des avances de trésorerie consenties par la ville à la SOCAREN, 1500 K€ en 2006, 2500 K€ en 2007 et puis 1000 K€ en 2009 interviendra en décembre 2014.

 

 

 

 

 

 

 

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ADIHBH-V 25/09/2010 09:04



Très bien vu, nous avons des lecteurs qui savent lire un bilan. Si le PDG de la SOCAREN veut bien nous rédiger une note
contradictoire, c’est avec beaucoup de plaisir que nous la publierons.


Mais pour se refaire une trésorerie il faudra vendre « les bijoux de
famille », comme nous avons pu le constater en Conseil Municipal le 23 septembre dernier, avec la future vente de terrains communaux, à quelques promoteurs immobiliers
impatients !



Jean-Christophe 24/09/2010 21:35



"La SOCAREN va encore déraper dans les années à venir".En fait elle ne cesse de déraper quand en attestent encore ses comptes pour 2009. Reprenons la logique que nous avions déjà adopté l'an
dernier en raisonnant en flux de trésorerie c'est à dire en entrées et sortie d'argent, ce qui élimine les jeux d'écriture comptables  et permet d'apprécier la capacité de l'entreprise à
créer de la richesse.


En recettes nous avons le chiffre d'affaires net c'est à dire      22 867 euro


En dépenses:


 achats de matières premières et autres approvisionnements 1 513 577 euro


autres achats et charges
externes                                        
 484 142 euro


impôts,  taxes                                                                           727
euro


salaires et
traitements                                                             
2 744 euro


charges
sociales                                                                      
1 038 euro


autres
charges                                                                          3
133 euro 


soit un total des charges d'exploitation de      2 005 361 euro pour des recettes d'exploitation de 22 867 euro


CE QUI NOUS DONNE UN DEFICIT D'EXPLOITATION DE 1 982 494 EURO .


on sourira donc en constatant que la perte d'exploitation comptable affichée est de... 1 EURO


  La conséquence logique de cela est la fonte des disponibilités qui passent de


2 416 512 euro en 2008 à 827 285 euro en 2009 soit une baisse de 1 589 227 euro!


Alors oui la dégradation se poursuit et à ce rythme il faudra remettre de l'argent dès l'année prochaine dans la SOCAREN à moins que les recettes s'accroissent de façon notable.


Depuis 2005 ce sont près de 13.3 Meuro de pertes cumulées qui sont financées par 5.5 Meuro de dettes bancaires et 7.5 Meuro de dettes envers la ville.


l'avenir s'annonce a priori très difficile pour cette société endettée et déficitaire depuis des années . S'agissant d'une société privée , la faillite ne serait pas loin ,c'est donc le
contribuable qui va mettre la main à la poche, alors même que la part communale de la taxe foncière  a augmenté de 3.75% à Noisy entre 2009 et 2010!


 



Forges d'AURIN 14/09/2010 17:55



A la Cour d'Appel de Paris, c'est 2,5 à 3 ans d'attente avant un Jugement. en appel. Pendant ce temps que fait le Sénior qui veut vendre son bien pour se retirer en Province, proche de
ses enfants? Que font les héritiers du défunt ? Cette pratique de l'appel pour retarder l'échéance, est tout simplement une insulte aux citoyens.



Etienne Doussain 13/09/2010 11:29



C'est bien de parler de la SOCAREN ... pour rappeler aux noiséens qu'elle existe toujours malgré l'échec de la DUP pour la ZAC des Bas Heurts. C'est bien de préciser, toujours aux noiséens, que
la situation économique de cette Société d'Economie Mixte où la ville est majoritaire pourrait s'avérer moins réjouissante à l'avenir. De rappeler encore que la majorité du conseil municipal a du
voter quelques subsides conséquents pour ne pas la mettre en difficulté... On se demande d'ailleurs comment tout cela se goupille avec la fameuse agence foncière de la Région Ile de France qui,
dorénavant par convention, intervient aux côtés de la ville... Mais cela, vous aurez l'occasion d'y revenir sans doute.


Bien à vous



Taillandier 13/09/2010 09:09



Effectivement, il serait judicieux qu'un Conseiller pose la question au prochain Conseil Municipal, du pourquoi de ces 100 000 €, afin que tout le monde soit correctement informé. Actuellement,
il ni aurait que quelques administrateurs initiés ?



Jean Rémy 13/09/2010 08:57



Bien compliqué cette affaire...... Il serait effectivement souhaitable d’avoir des explications dans le
prochain Noisy magazine de la part des élus.


 Est-ce que le maire à vraiment le temps ? car plus on
avance dans le temps plus les affaires s’enlisent (Il est vrai que depuis quelques temps les orages fond beaucoup de dégâts sur le territoire
national « Humour »)