La nouvelle "Revue foncière"

Publié le par ADIHBH-V

 

LA REVUE FONCIERE :

UNE NOUVELLE REVUE POUR

CONCEVOIR LE FONCIER

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 La Revue Foncière-Photo 1


La fermeture de l’ADEF (Association Des Etudes Foncières), suite à sa mise en liquidation judiciaire fin 2013, a entraîné la fin de la revue Études Foncières, dont le premier numéro était sorti trente cinq années plus tôt, en 1978. En application d’une décision de justice du 13 mai 2014, la société privée à responsabilité limitée Business immo est devenue propriétaire des actifs de l’Association des études foncières.

Face à cette nouvelle situation, un groupe de 70 personnes, dont la plupart avaient été impliquées dans la revue Études Foncières ont estimé qu’il fallait lancer un processus de refondation d’une nouvelle association et d’une nouvelle revue pour pouvoir continuer le travail qui avait été mené au cours de plus de trois décennies et dont la qualité et l’importance ont été unanimement reconnues.

Sortir une nouvelle Revue Foncière (1) sans publicité, avec des pages en papier que l’on tourne à la main, est-ce bien raisonnable à l’heure de la pensée Internet? Cependant, les  initiateurs de cette nouvelle publication se sont retrouvés autour du projet de refonder une revue de référence sur les thématiques foncières, car elles ne sont traitées nulle part ailleurs dans leur globalité.

Selon Joseph COMBY, Directeur de la nouvelle Revue Foncière,  l’approche de la « question foncière » a beaucoup changé. Certes, il n’est pas nouveau que des spécialistes de différentes disciplines s’intéressent au foncier : géographes, écologues, historiens, sociologues, ethnologues et, bien sûr, économistes et juristes. La nouveauté, c’est que ces spécialistes sont amenés à sortir de plus en plus souvent de leurs disciplines d’origine pour traiter leurs sujets d’étude.

Autrement dit, les problématiques foncières ne sont plus simplement « pluridisciplinaires », elles deviennent « transdisciplinaires ». Joseph COMBY a le sentiment que le développement et l’entrecroisement des thématiques, sont en train d’ériger le foncier en une quasi-discipline. Peut-être ne lui manquera-t-il bientôt que la reconnaissance académique.

 

A la base, le foncier est la valeur d’un droit. Il n’existe pas de valeur foncière sans droit foncier. Cependant ce droit est plus complexe que ne l’imaginent les économistes (qui ne connaissent que « la » propriété) et moins codifiable que ne croient les juristes, car les interférences avec le politique et le social sont constitutives de ces droits. En effet, les terrains privés appartiennent tous au territoire d’une collectivité locale ou nationale qui, elle aussi, possède des droits sur son espace.

Et la valeur des droits qu’y exercent les individus et la collectivité, n’est pas uniquement financière. Selon l’ADIHBH-V, il peut aussi y avoir des droits sentimentaux humains et de l’affectivité.

La Revue Foncière est indépendante et associative, interprofessionnelle et transdisciplinaire Le premier numéro de cette nouvelle revue vient de sortir en septembre 2014. Tous nos vœux de succès à cette initiative. Nous espérons que cette nouvelle publication pourra trouver de très nombreux lecteurs et bénéficier d’abonnements suffisants pour lui garantir une longue vie.

Bien évidement, l’ADIHBH-V compte parmi les premiers abonnés

Au sommaire du n°2 de la Revue Foncière.

Dans la Revue Foncière n°2 de novembre – décembre 2014, nous prendrons connaissance de l’article d’Eric CHARMES (2) : La transformation des quartiers pavillonnaires en question. (Densifier le pavillonnaire en y ajoutant des maisons serait la formule miracle pour concilier la raison urbanistique et l’attrait populaire pour l’habitat individuel. Comment s’y prendre ? Ajouter une maison à des maisons suffit-il pour réussir la ville).

 

(1)- www.revue-fonciere.com

 

2)- Éric Charmes est Chercheur en Sciences Sociales Appliquées à l’Urbain. Il est directeur du laboratoire Recherches interdisciplinaires ville, espace, société (RIVES ; École nationale des travaux publics d’État (ENTPE), université de Lyon, UMR CNRS 5600 EVS). Il travaille notamment sur le rapport à l’espace résidentiel des citadins, sur les espaces publics et sur la périurbanisation.

 

Eric CHARMES connaît parfaitement la problématique de l’urbanisation du quartier des Bas Heurts à Noisy-le-Grand,  l’intégralité de la lutte de l’ADIHBH-V ainsi que le « projet Alternatif » réalisé par les 14 Etudiants Architectes de l’ENSAPLV, en 2007.

 

Eric CHARMES était membre du jury lors de la soutenance de la thèse de Doctorat de l’Université Paris Est d’Anastasia TOUATI, à l’Ecole Nationale des Ponts et Chaussées de Marne-la-Vallée le 21 juin 2013 : Economie politique de la densification des espaces à dominante pavillonnaire. Le Président le l’ADIHBH-V s’est longuement entretenu avec cette

Doctorante. Aussi, le chapitre 1.2.4 de ses travaux, pages 304-322, porte sur : La ZAC du Clos aux Biches, une politique interventionniste de densification forte.

 

 

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Publié dans Lettre de l'ADIHBH-V

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Business Immo 24/01/2015 07:41


Vous avez fait paraître sur votre site une information sur la « Revue Foncière »Je tiens a apporter les précisions suivantes qui peuvent mieux informer vos lecteurs :Business Immo relance « Etudes Foncières »



En mai 2014, Business Immo s’est porté acquéreur des actifs de l’Adef comprenant, notamment, la marque et les archives « Etudes Foncières ». Business Immo a
finalisé son projet rédactionnel sur les sujets du foncier et des territoires avec la marque « Etudes foncières ». Nous sommes heureux de vous annoncer que la revue « Etudes Foncières » renaît,
dans un premier temps, sur le web dans la rubrique « Territoires » du site businessimmo.com



Jean-François Grazi, président de Business Immo tient à préciser : « il est donc inexact de laisser entendre que La "Revue
Foncière" –publiée par un tiers- prend le relais à la suite de l'arrêt de la publication de "Etudes Foncières" ».



Merci de la suite que vous donnerez à cette information.



Je reste à votre disposition pour tout complément d’information.



Bien cordialement.

Alain Cassé 03/12/2014 10:04


Entre 2003 et 2013, le parc social s’est enrichi de près de 500 000
logements en France. Mais les nouveaux logements proposés sont moins accessibles pour les ménages à faibles ressources car les plafonds de revenus pour y accéder et les loyers pratiqués sont plus
élevés. (Etude de Noam Leandri de l’Observatoire des inégalités).


 


Pour en savoir plus, consulter l’excellent billet du blog http://www.on-a-le-droit-de-voir-rouge.org


 


Pour mémoire, rappelons la réponse de Michel PAJON sur la problématique du logement social à
Noisy-le-Grand, lors de la réunion de concertation sur le Clos aux Biches du jeudi 06 novembre dernier, soit :



« J’ai 2.300 demandes de
logements en souffrance dans mes services sociaux, qu’est-ce que je dis à toutes ces personnes ? »



Mais sur les années 2011 à 2013, 334 Permis de Construire d’habitat collectif ont été délivrés, soit la construction
d’environ 2.000 logements, dont 788 de Sociaux. Sur la période 2005 à 2010, on peut estimer à 800 à 900 nouveaux permis qui ont été délivrés. Soit environ 2400 à 2700 logements
construits.



Selon l’ADIHBH-V, sur la période 2004 – 2013, environ 4500 nouveaux logements, avec une estimation d’environ 1600
logements sociaux. Alors il faut se poser sérieusement la question : à qui bénéficient tous ces nouveaux logements, puisque le stock des dossiers en attente ne se résorbe pas sur les dix
dernières années ?



Pour trouver la véritable réponse à cette question de la politique foncière sur Noisy-le-Grand, il faut lire la thèse
de Doctorat d’Anastasia TOUATI, chapitre 1.2.4 La ZAC du Clos aux Biches : une politique interventionniste de densification forte ; les
justifications politiques de l’opération « Clos aux Biches » et tout particulièrement le chapitre 1.4.1, page 315 : Des promoteurs au Centre de la densification « incitative forte
».



Je cite : « dans cette configuration, c’est le promoteur qui est au
centre du système d’action et qui est à la fois le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre de l’opération de construction de logements. Les auteurs C Topalov et A Lipietz définissent le promoteur comme étant l’acteur qui assure la transformation
d’un CAPITAL en une MARCHANDISE- LOGEMENT en vue de la vendre. Chaque promoteur est
alors caractérisé par ses stratégies d’investissement et d’implantation. Au choix à Noisy-le-Grand : MONTOIT, Immobilière 3F ou les Nouveaux Constructeurs ! Il y en a pour tout le
monde,…Ah !!!, nous allions oublier ICADE Immobilier, qui navigue dans toutes les études préliminaires d’urbanisation de l’Ouest Noiséen

ADIHBH-V 02/12/2014 06:33


Une relation triangulaire : propriétaire foncier, promoteur et Maire.


 


Le montage d’une opération immobilière devrait toujours s’inscrire dans un cadre qui associe propriétaire foncier, promoteur et
Maire de la commune.


 


Toutefois, à Noisy-le-Grand, compte tenu de la multiplicité des Périmètres d’Etudes, il est aussi assez courant que le Maire
traite directement avec le propriétaire foncier et pèse sur la formation du prix de vente de son bien en engageant (ou faisant mine d’engager) une procédure de préemption, dans un objectif de
maîtrise foncière.  Dans ce cadre, les négociations ultérieures deviennent bilatérales entre le promoteur immobilier et la municipalité.


 


A partir de là, selon les dires des promoteurs, le reste est une affaire de «dialogue
singulier», de « cuisine », de « salade », de « négociation tenace ».


 


Avec la Municipalité, le promoteur négocie le prix d’achat du foncier en fonction de la constructibilité attendue du terrain.
C’est une fois connu le prix de vente et la constructibilité du terrain que le promoteur peut chiffrer la charge foncière acceptable, c'est-à-dire le prix maximum qu’il peut payer pour le terrain
associé au projet. Promoteur et Municipalité ont intérêt à une densité la plus forte possible. Voilà comment vous arrivez à R+10 aujourd’hui sur Maille Horizon-Nord ou demain sur le Clos aux
Biches.


 


C’est aussi comme cela que beaucoup de modifications (mineures ou pas) interviennent
pour rendre les documents d’urbanismes du PLU compatibles avec les opérations souhaitées par les élus mais aussi par les promoteurs immobiliers, qui en font assez fréquemment directement la
demande pour permettre une rentabilité maximum des projets immobiliers.


 


Les négociations débutent même parfois en amont du projet. Comment pourrait-il en être autrement, lorsque vous constatez la
présence du promoteur ICADE dans les études préliminaires de l’Ouest Noiséen, depuis des années.


 


En l’espèce, l’urbanisation de la commune ne se réalise pas en fonction du règlement du PLU, mais on adapte le PLU aux desideratas
des promoteurs immobiliers.


 


On retiendra d’une façon générale que, dès lors que la nécessité financière s’en fait sentir, il n’est pas si complexe d’élaborer
des stratégies gagnant - gagnant entre promoteurs et collectivités, sur le dos du propriétaire foncier initial, pour peu que l’on se positionne à un niveau de gouvernance approprié.


 

un blogeur citoyen 01/12/2014 12:05


 


Un fonds d’aides de 100 millions d’euros pour les « Maires bâtisseurs ».


Ce Fonds d'aide aux « Maires
bâtisseurs », permettra d'accorder aux communes une aide de 2 000 euros pour chaque logement permettant l'accueil de populations nouvelles. Ce Fonds s'appliquera dans « les zones tendues » en matière de logements, a-t-on
précisé à Matignon.


La Ville de Noisy-le-Grandsera-t-elle concernée ?
A priori non, puisque dans le cadre de la Loi ALUR, seulement 28 agglomérations de 50.000 habitants, sont considérées
comme « zones tendues ». Il s’agit de :
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La
Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton - Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon,
Toulouse.


Normal, non, Noisy-le-Grand est une ville riche avec 350 millions de foncier. Toutefois, tout dernièrement nous avons pu lire
sur le web, que Noisy-le-Grand arrive en 12e position des Villes les plus endettées de France.
Villiers-sur-Marne : 9ieme !


 

Alain Cassé-Président de l'ADIHBH-V 30/11/2014 18:49


 


 


Pour répondre à de nombreuses questions, nous précisons que l’objet de la Thèse de Doctorat d’Anastasia TOUATI, est d’explorer les processus de densification des tissus à dominante pavillonnaire des espaces suburbains et périurbains
encore peu étudiés sous l’angle de leurs transformations morphologiques. Anastasia TOUATI adopte une approche qui
relève d’une économie politique de la production urbaine qui permet d’étudier de manière conjointe et simultanée les aspects politiques, économiques, sociaux mais aussi réglementaire et technique
qui peuvent expliquer la matérialité des transformations urbaines observées.


 


Anastasia TOUATI a étudié des processus de
densification de tissus à dominante pavillonnaire dans des contextes caractérisés par l’existence de politiques locales visant explicitement à les susciter. Soit dans deux municipalités de la
région urbaine de Toronto au Canada, et dans deux municipalités de la région parisienne en France : Magny-les-Hameaux (78) et Noisy-le-Grand (93).


 


La mise en regard  des quatre études de cas fait apparaître deux grands types de processus de densification :


 


1-     les processus de densification douce (Guelph et Magny-les-Hameaux) qui se caractérise par une densification sans changement de forme urbaine,


et


2-     les processus de densification forte (Markham et Noisy-le-Grand) qui se caractérisent par une modification importante de la forme urbaine pouvant conduire au remplacement de
tout ou partie du tissu pavillonnaire préexistant par des immeubles.