L'immobilier à Noisy, un espoir... mais pour qui?

IMMOBILIER,

REGAIN DE CONFIANCE SUR LA PIERRE 

  "Villa Clovis" -------------------- ------ -----------------"Carré Renaissance"

L’environnement a rarement été aussi favorable à l’achat d’un appartement ou d’une maison disent les économistes bienveillants de l’immobilier. En effet, les taux des crédits immobiliers sont pratiquement à leur plus bas niveau historique. On peut facilement obtenir un crédit à 3,5% sur 15 ou 20 ans.

Enfin, il existe une panoplie d’aides : doublement du prêt à taux zéro dont les conditions d’accès ont été élargies ; Pass-Foncier et TVA à 5,5% pour les primo-accédants, déduction des intérêts d’emprunt lors de l’acquisition de sa résidence principale, dispositif Scellier pour l’investissement locatif dans le neuf….

Certaines facilités ne vont pas durer. C’est le cas du doublement du prêt à taux zéro qui disparaîtra en juin 2010, et le Pass-Foncier en fin d’année. Pour le dispositif  Scellier, après le lobbying des professionnels du bâtiment lors de la discussion de la Loi des Finances 2010 pour maintenir le dispositif en l’état, cela va changer au 1^er janvier prochain. Ainsi, le taux de réduction d’impôt serait ramené de 25 à 15%, sauf pour les investissements locatifs dans des programmes « verts », répondant à la nouvelle norme basse consommation d’énergie (BBC)

Mais attention, le marché du travail ne s’améliore pas, et le pouvoir d’achat  immobilier est encore loin du niveau des années 2000 quand le marché s’est emballé. Ensuite il faudra payer les charges, et là, malheureusement le risque de paupérisation des grands ensembles n’est pas à négliger. Nous connaissons bien ce phénomène à Noisy le Grand depuis les années 1970.

LE MARCHE

La France aisée, abandonne la Bourse et se précipite vers l’immobilier afin de se constituer des revenus en vue de sa retraite, la grande angoisse.

Cette année, la Fédération Nationale des Agents Immobiliers (FNAIM), estime que la barre des 600 000 transactions pourrait être franchie. Mais le marché reste contrasté. Le neuf a été largement soutenu par le succès de la Loi Scellier qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une économie d’impôts de 25%. Il a représenté  plus de 65% des ventes en 2009 et sauvé les promoteurs de la surproduction et de la faillite. Les prix dans l’ancien sont revenus à leur niveau de fin 2005, début 2006. Toutefois, les secundo-accédants, c'est-à-dire les ménages qui revendent un bien pour en acheter un autre ne sont pas encore massivement de retour sur le marché.

 Les notaires soulignent qu’en rythme annuel, la baisse des prix entre fin 2008 et fin 2009 a été contenue à un petit 4,4%. La baisse s’est interrompue, en 2010, ils tablent sur une stabilisation, tout comme Michel Mouillart, Professeur d’Economie de Paris X-Nanterre mentionnant qu’il n’y a pas de risque de chute brutale du marché.

D’après la Chambre des Notaires de Paris, la petite couronne se maintient à un prix de 3670 €/m² dans les appartements anciens. La Seine Saint Denis se tient à 2860 €/m² avec une baisse de 2,4% / janvier 2009, (mais plus 45% sur 5 ans) et Noisy le Grand aux environs de 3000 €/m² avec une hausse de 1,1% ( 4^e trimestre 2009).

Pour les maisons anciennes, la Seine Saint Denis enregistre une baisse de 5,4% /janvier 2009, (mais plus 25,4% sur 5 ans) et Noisy le Grand une augmentation de 10,7% ( 4^e trimestre 2009).

En fait, à Paris, le prix du m² a dépassé 6200 €, ce qui a eu pour effet de doper les prix des logements des communes limitrophes, puis maintenant de la première couronne, observent les Notaires.

PLUS PARTICULIEREMENT À NOISY LE GRAND

Sans surprise, les communes desservies par le métro ou le RER ne connaissent pas la crise. Les programmes en Seine Saint Denis s’intensifient, grâce à un foncier et des prix de commercialisation attractifs. Dans ce cadre, à Noisy le Grand, le quartier de La Varenne bénéficie d’une bonne perspective de rentabilité locative, puisque l’on nous annonce 800€/mensuel pour un 47m². Donc, des conditions idéales pour un investisseur, et les initiés ne si trompent pas puisque de petits programmes sont entièrement investis en Scellier dès la pré-commercialisation en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Aménagement)!

Pour autant, cette politique d’investissement est-elle favorable aux soi-disant 1500 Noiséens qui attendent un logement  depuis des années, nous pouvons sérieusement en douter. Faut-il pratiquer la « tabula rasa » qui conduira à un « urbicide » sur les 9,3 ha du quartier des Bas Heurts pour activer encore cette financiarisation de l’immobilier, à l’ADIHBH-V, nous disons NON depuis 2004.

Et pourtant, à Noisy le Grand, les programmes immobiliers se multiplient, y compris en plein Périmètre d’Etude du quartier de La Varenne avec des promoteurs locaux, alors qu’il existe « un sursis à statuer ». Nous en déduirons, sagement, que cette notion de « sursis à statuer » est à géométrie variable.

Ceci étant, dans quelques mois, ce sont 426 logements, dont 190 dits « sociaux » qui seront livrés. Si ces 44,6% de logements dits « sociaux » doivent avoir le mérite d’être mentionnés, encore faudrait-il savoir, dans le dispositif d’aide au logement, quelle est la répartition entre le PLAI, le plus favorable au vrai logement social, le PLUS ou le PLS qui n’a de social que son nom !

Examinons ci-dessous quelques opportunités 

NOISY LE GRAND AIDE LES ACHETEURS D'APPARTEMENTS

"Révélation"

Le projet de la Butte Verte, baptisé « Révélation », prévoit la construction de deux immeubles dont la hauteur ira de deux à cinq étages, avec un agencement à taille humaine. 104 appartements iront du studio au 4 pièces, dont 42 en logements sociaux et 62 en accession libre. La municipalité participera à la construction d’un cœur d’animation avec un espace dédié de 1000 m².

Ce programme, en accession aidé à la propriété, est réservé aux habitants de Noisy le Grand qui répondent à certains critères [*]. Il s’adresse aux ménages dont les revenus sont insuffisants pour acheter un logement au prix du marché, mais trop élevé pour bénéficier d’une HLM. En clair, aux jeunes couples qui cherchent à s’installer.

La ville, avec l’aide de l’Etat, propose une aide de 4000 à 5000 €, en fonction de la taille des appartements. Cette subvention déclenche d’autres aides telles que le Pass-Foncier, le doublement du prêt à taux zéro et la TVA à 5,5%.

La Municipalité n’a pas lésiné sur la communication : Le Parisien, Noisy mag, et même la Gazette « Fréquence Mairie » (le mensuel du personnel de la Ville) qui précisait pour les distraits, que les fonctionnaires pouvaient aussi en bénéficier. Enfin, des journées privilèges et des week-ends de ventes sous chapiteau ont été organisés les 19, 20 et 21 mars. 52 appartements furent vendus en deux jours sur les 62 disponibles. Cela marche fort à Noisy le Grand !

L’exemple de Noisy le Grand que nous venons d’illustrer, est caractéristique de l’implication de plus en plus importante des collectivités locales dans la politique du logement. Ce phénomène a été caractérisé par une étude intéressante de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) intitulée : Le Maire, l’Accession sociale et le Promoteur, la négociation entre élus locaux et promoteurs. Cette étude, sur laquelle nous reviendrons plus longuement, montre que ces objectifs sont en nombre réduit et participent généralement d’une politique de stabilisation de l’électorat sur le territoire de la commune. Logement locatif et accession sociale sont prioritairement pensés dans cette optique.

Intéressant n'est ce pas ? Cette étude doit être suffisamment riche pour être développée ultérieurement par Le Vrai Journal de Noisy le Grand….

[*] Ce dispositif est réservé aux personnes achetant pour la première fois un logement, et dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond de ressources annuel, fixé par l’Etat

Contribution bibliographique :

-        Le Parisien : 1^er octobre 2009, 16 mars et 22 mars 2010, Sébastien Thomas

-        Le Figaro magasine : 02 avril 2010 – « Spécial immobilier »

-        Le Monde ; 14 avril 2010

-        Fréquence Mairie Noisy le Grand, n° 144, février 2010

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