Gournay-Cossoneau, La Varenne-Est et une partie des Bas-Heurts : l'EPFIF en charge des acquisitions

L’Etablissement Public Foncier
d’Ile-de-France (EPFIF)
vole au secours des finances
de Noisy-le-Grand !

L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF), créé par décret en date du 13 septembre 2006 (voir Arrêté n° 2008-1001), est un outil d’aménagement mis à la disposition des collectivités territoriales pour faciliter la mise en œuvre des opérations publiques d’aménagement.

Cet établissement public (voir la plaquette de présentation) a pour mission de procéder à des acquisitions foncières et à des opérations immobilières pour le compte de l’Etat et des collectivités territoriales qui le souhaitent, dans le but de réguler les coûts fonciers et immobiliers locaux et lutter contre la spéculation.

Afin de palier au manque de terrains à construire, l’établissement public doit constituer de nouvelles réserves foncières. Les objectifs de ces réserves sont de soutenir une production diversifiée de logements sociaux ou en accession adaptée aux besoins des territoires, d’accompagner la rénovation urbaine et de favoriser le développement économique.

Lors du Conseil Municipal du 26 novembre 2009, le Maire a proposé de conclure avec l’EPFIF une convention pré-opérationnelle dite d’impulsion et de veille foncière sur trois secteurs de la ville. Cette convention prévoit ainsi de confier à l’EPFIF :

- une mission de veille foncière sur les 2,5 ha du secteur de l’Ilot 3 (dans la partie nord) du Clos aux Biches (voir annexe 1), sur les 3,4 ha de La Varenne Est (voir annexe 2),  et sur les 5 ha de Gournay-Cossonneau (voir annexe 3).

Ici, l’objectif n’est pas d’acquérir l’ensemble des parcelles comprises dans ces périmètres mais de saisir des opportunités foncières au cas par cas, en vue de réaliser des programmes de logements.

- une mission de maîtrise foncière sur le secteur de l’Ilot 2 du Clos aux Biches, représentant 2,7 ha

Ici, l’objectif étant d’acquérir les biens restants à maîtriser sur 2 ha de ce périmètre.

Cette convention prévoit notamment la possibilité, pour la ville, de déléguer son Droit de Préemption Urbain (DPU) au cas par cas à l’EPFIF. Le montant de l’engagement financier de l’EPFIF sur 5 ans est de 16 millions d’euros. Rappelons-nous que cette somme vient s’ajouter aux 10 millions d’euros votés au budget 2009 de la ville pour réaliser des préemptions, c’est colossal. Cette machine dévastatrice infernale n’est pas prête de s’arrêter puisque ces crédits pourront être réaffectés à de nouvelles opérations à l’issue de la revente des terrains acquis par l’EPFIF.
 

Plus précisément, le chapitre II de cette convention apporte les précisions importantes suivantes, sur les modalités d’exécution des missions de l’EPFIF, soit :
 

Article 4- Mission de « maîtrise foncière » dite « d’impulsion ».

Cette mission vise à acquérir la propriété des biens immobiliers restants à maîtriser situés dans le périmètre ainsi qu’à les mettre en état d’utilisation ultérieure, notamment en les rendant libres d’occupation, en procédant éventuellement à des démolitions totales ou partielles, en réalisant des travaux préparatoires ou conservatoires. Les décisions d’acquisition et de travaux seront prises d’un commun accord entre la commune et l’EPFIF.

Article 5- Mission de « veille foncière ».

L’objectif sur ces secteurs n’est pas d’acquérir l’ensemble du périmètre mais consiste à saisir des opportunités foncières au cas par cas en vue de réaliser des programmes de logements, avec éventuellement commerces et services en rez-de-chaussée.

Article 6- Modalités d’acquisitions.

L’EPFIF procédera aux acquisitions soit par négociation amiable, soit par délégation du DPU de la commune, soit par expropriation.

Les acquisitions se dérouleront selon les conditions évoquées dans la convention, à un prix agréé par l’Administration des Domaines, ou le cas échéant fixé par le juge de l’expropriation

Enfin, pour en connaître tous les détails, nous signalons que cette convention d’intervention foncière avec la commune de Noisy le Grand étant un document communicable, tout Citoyen peut en obtenir une copie à la Mairie.

Pour terminer, nous rappelons que la ville a déjà conclu une convention d’intervention foncière avec l’EPFIF signée le 10 août 2007, en vue d’achever la maîtrise foncière du secteur dit du Clos d’Ambert.

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COMMENTAIRES

Aujourd’hui, le financement de l’EPFIF assuré par la Taxe Spéciale d’Equipement lui permet d’assurer le portage financier de l’urbanisation de Noisy le Grand, en d’autres termes cet Etablissement est le Sherpa du Maire.

Le Président du Conseil d’Administration de l’EPFIF est Monsieur Jean Luc LAURENT, Maire MRC du Kremlin Bicêtre (94) et Vice Président du Conseil Régional d’Ile de France. Bien évidement, Michel Pajon, Maire Bâtisseur de Noisy le Grand a flairé le bon coup, puisqu’il a réussi à se faire élire en 2006 au Conseil d’Administration, au titre de Représentant des Communes de plus de 20 000 habitants. Cela peut toujours servir, nous en percevons les résultats en ce moment. Mais comme disent certains dans l’opposition, c’est de la bonne gestion des finances municipales !

Si le financement pérenne de l’EPFIF lui permet de porter les terrains à moindre coût, dans une logique anti-spéculative, il ne faut pas croire que, dans les cas d’éventuelles expropriations, des Noiséens vont accepter de se faire spolier au coin des Bas Heurts.

Monsieur Jean Luc Laurent est une personne bien connue du Vrai Journal de Noisy le Grand, puisque le 29 novembre 2008 nous avions eu l’occasion de l’interpeler lors du Colloque International ORBIVAL, à Nogent sur Marne (94).

Question du Vrai Journal de Noisy le Grand : « Vous parlez de réserves foncières, de ville durable, et de ville dense. Tous ces éléments renvoient à la question de l’expropriation. Qu’entendez-vous exactement par réserve foncière ? S’agit-il de terrains mutables, de terrains libérés par l’Etat, ou d’une urbanisation qui, comme à Noisy-le-Grand, est décidée par le Maire qui raie des pavillons de la carte pour construire des logements collectifs ? Par ailleurs, un paragraphe du Schéma Directeur d’Ile-de-France mentionne une densification de la ville sur une zone de 1 km autour des pôles de transport en commun. Le projet ORBIVAL prévoit 20  stations réparties sur une distance de 20 km : envisagez-vous des expropriations sur 20 km² ?

Réponse de Jean Luc LAURENT : « L’Etablissement Public Foncier intervient à la demande des communes. Nous ne reprenons pas les terrains publics détenus par l’Etat. Nous portons les projets sur une durée de 5 à 6 ans, en contrepartie d’engagements sur la diversité des fonctions, et la qualité urbaine. A ce jour, nous intervenons sur un potentiel de 20 000 logements supplémentaires, pour environ 850 000 m² de surface, après deux ans d’exercice.

Lorsque nous agissons en matière de réserve ou de maîtrise foncière, à la demande des communes, il y a des mutations. Nous profitons de mutations spontanées, ou nous entrons en contact avec les propriétaires. Nous intervenons dans tous les types de communes, pour des zones de renouvellement urbain, qui comprennent des friches, des terrains vacants, ou des surfaces agricoles susceptibles d’être repositionnées. Notre critère de choix est l’intérêt des projets.

Dans ma commune, nous sommes en train de conclure une ZAC, sans aucune expropriation. Réserve foncière n’implique pas expropriation ».

Donc, acte Monsieur le Président, « réserve foncière n’implique pas expropriation », l’ADIHBH-V saura vous le rappeler au bon moment. Par ailleurs, nous ne sommes pas persuadés que les mutations foncières de Noisy le Grand soient des mutations spontanées. Selon nous, elles répondraient plutôt à de savantes études pré-opérationnelles, comme par exemple celle menée par Jules Vernes Développement (JVD) sur le périmètre des  Bas Heurts en 2004 (Marché n° 2003-078 ; avenant n°1 du 09 novembre 2004). Vous devriez découvrir des surprises…

Enfin, il n’est pas inutile de rappeler à tous ces hommes politiques l’Article XVII de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

Nous allons en rester là, mais il y aurait encore des choses à dire à Noisy le Grand sur ces sujets…

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Conseil Municipal du jeudi 26 novembre 2009

Intervention de Monsieur Etienne DOUSSAIN

Noisy Solidaire

Monsieur le Maire,

Suite logique du dossier précédent au moins pour les Bas Heurts, nous notons que vous proposez d’entrer dans une phase nouvelle de l’aménagement de la ville.

Visiblement, le curseur se déplace de l’échelon local à l’échelon régional avec, sans doute, le pari que la présence d’un nouvel interlocuteur, plus puissant, pourra aider à débloquer ou enlever des décisions d’aménagement qui ne sont pas unanimement portées par les Noiséens, la dernière Election Municipale l’ayant bien montré.

Nous avons noté que le propos reste néanmoins prudent puisqu’il est proposé, je cite : «  de conclure avec l’établissement public foncier d’Ile de France une convention pré opérationnelle dite d’impulsion et de veille foncière sur les périmètres du Clos aux Biches, Gournay -Cossonneau et la Varenne Est ».

Si l’expression est jolie, nous l’interprétons, sans doute à tort, pour les 5 ans à venir, comme étant une délégation pas à pas à l’Etablissement Public Foncier de ce que la ville pourrait peut-être ne pas pouvoir réaliser seule.

Peut-être, en effet, que la gourmandise se confirme comme étant un vilain défaut et qu’il faut dorénavant, après avoir préempté à tour de bras, se tourner vers un autre acteur en lui demandant de bien vouloir vous aider à mener la politique locale que vous avez initiée.

En ce qui nous concerne, les données de cette convention, bien que très précises, ne nous paraissent pas suffisantes. Alors que nous apprenons que l’Etablissement Public engagera 16 millions d’euros, que la ville s’engage à réaliser des programmes de 150 logt. minimum à l’hectare comprenant au moins 30% de logements sociaux, rien, toujours rien sur de nouvelles modalités démocratiques participatives qui permettraient sans aucun doute de transformer ces projets subis d’aménagement en projets exemplaires sur ces trois secteurs.

Dans le même temps, nous l’avons dit précédemment, rien n’est gagné pour la prochaine mandature régionale et donc les engagements d’aujourd’hui peuvent s’avérer plus ardus à mettre en œuvre s’ils ne sont pas portés par le plus grand nombre. Or cette opportunité, non seulement vous la refusez depuis des années mais en plus la Région Ile de France, via l’Etablissement Public Foncier, semble participer de la même logique dans le cadre de cette convention.

Fort de ce constat, nous ne sommes pas favorables à cette convention dans l’Etat. Elle n’a que pour vocation à vous donner du mou dans vos projets d’aménagement, or nous sommes convaincus que nous ne reconstruirons pas la ville sur la ville sans ses habitants, la multiplication des interlocuteurs ne changeant rien à l’affaire, sans parler du Grand Paris qui s’annonce à marche forcée par volonté présidentielle.

Nous voterons contre cette délibération.

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