L'immobilier à Noisy-le Grand

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                                    Les Hautes Terres                                                                     Le Clos d'Ambert


 

                                Résidence Léo 3                                                                          Immobilier 3F

   

 

 


NOISY LE GRAND :

L’IMMOBILIER

SE PORTE BIEN !



Le Ministère de l’Ecologie chiffre le recul des mises en chantier de logements en France à 22,1% entre décembre 2008 et février 2009, comparé à la même période un an plus tôt. Selon la FNAIM, sur 2008, le recul des prix est de 2,8%. Toutefois, les prix baissent plus en Province qu’en Ile-de-France. Au quatrième trimestre 2008, l’indice Insee / Notaire était en retrait de 4,1% sur un an en Province, alors qu’en Ile-de-France le reflux était limité à 2,3%, et à -0,6% sur un an. Pour 2009, les Notaires évoquent un recul des ventes de 30 à 40% en Province comme en Ile-de-France.

 

Aujourd’hui, le marché de l’immobilier devient relativement illisible, et se caractérise par une très forte disparité régionale, avec une multiplication de microprogrammes privés, comme nous pouvons le constater ci-dessous à Noisy-le-Grand (93).

 

Pour certain, le pire est à venir, ainsi les mises en chantier devraient à nouveau chuter en 2009 de plus de 10%. Pour d’autre, tel le Président de la Fédération des Promoteurs Constructeurs, il y aurait un « frémissement du marché ». Toutefois, puisque « l’effet budget » est bien réel, nous devons nous demander si cette petite bouffée d’espoir permet vraiment de s’illusionner ou si ce phénomène est gonflé par  l’efficacité du plan de relance, notamment avec les mesures fiscales pour les investisseurs (réduction d’impôt , loi Scellier *), et la mise en place du doublement du prêt à taux zéro pour les logements neufs.

 

A cheval entre la Seine-et-Marne et le Val-de-Marne, Noisy-le-Grand présente un certain nombre d’atouts pour les investisseurs. Comptant 62 500 habitants, cette ville fait partie du secteur 1 Les Portes de Paris de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée créée en 1965. Mais ce qui la rend particulièrement attractive, c’est sa proximité de la capitale, à 12 km de  Paris, les dessertes des autoroutes A4, A86 et A104 ainsi que ses trois stations du RER A et la gare SNCF des Yvris pour le RER Eole. C’est ce qui explique son Pôle Economique Tertiaire avec 2100 établissements  tels que IBM, Groupama, Diac, OCE, GMF assurant 25000 emplois. En outre, Noisy-le-Grand offre le visage d’une grande ville universitaire avec de grandes écoles (Ecole Nationale des Ponts et Chaussées, Ecole Nationale Louis Lumière, ESSIEE, …) et la proximité de la Cité Descartes de Champs-sur-Marne, qui vient d’être identifiée par Christian Blanc comme un pôle d’animation du développement durable. Demain, ce sera l’arrivée du Lycée International sur Mailles-Horizons !

 

La ville offre aussi à ses habitants une palette d’activités variées : Maisons pour Tous, Centre culturel Michel Simon, spectacles de rue, marchés et animations annuelles diverses. Les activités sportives sont nombreuses, et la situation privilégiée de la ville entre  les berges de la Marne et les grands espaces boisés de Champs-sur- Marne, Noisiel et Vaires-sur-Marne  permettent des randonnées allant de  Saint-Maur-des-Fossés (94) à Lagny sur Marne (77).

 

Dans ce contexte, le marché de l’immobilier à Noisy-le-Grand devrait bien se comporter lorsque nous observons sur le tableau ci-après, la multiplication des programmes neufs en cours de commercialisation. Soit dans quelques mois, 439 appartements, dont 111 dit sociaux (25,3%).  Voilà qui devrait satisfaire largement les promoteurs locaux et les 28 Agences Immobilières qui opèrent depuis des années sur la ville.


 

DIVERS PROGRAMMES IMMOBILIERS : 2006 / 2007

 

 

Lotissement

 

Promoteur

Localisation

Nbre de logts

 

Prix du m² (HT)

 

Social

 

Villanova

 

SNC

La Croix aux Biches

Rue de la Garenne. Bry sur Marne

 

 

60

 

4360 €

 

Non

Le Carré Renaissance

Les Nouveaux

Constructeurs

Av Emile

Cossonneau. Noisy le Grand

 

270

 

3900 / 4200 €

 

Non

 

Villa Bella

 

Sucy - Bat

Bd Souchet

Noisy le Grand

 

14

 

3200 / 3700 €

 

Non

 

 

PROGRAMMES IMMOBILIERS A NOISY-LE-GRAND : 2009 / 2010

 

 

Lotissement

 

 

Promoteur

 

Localisation

Nbre de logts

 

Prix du m² (HT)

 

Social

Le Clos d’Ambert

Montoit

 

Av Victor Basch

50

3500 / 3800 €

Non

Villa de Maintenon

Montoit

 

Allée de Maintenon

14

3500 / 3800 €

Non

Le Carré Médéric

Montoit

 

Av Médéric

19

3600 / 3800 €

Non

Les Hautes Terres

Arc

Promotion

Rue du Mal. Juin

97

3900 / 4100 €

Non

Les Terrasses de l’Ile

Pierre Etoile

Av Emile Cossonneau

75

3800 / 4300 €

Non

17 vendus à 3F

Le Village des Richardets

Pierre Etoile

Av Gabriel Péri

60

3700 / 4100 €

Non

12 vendus à 3F

Résidence Léo 3

 

Pietrogiovanna

Bd du Mal. Foch

42

4200 / 4700 €

Non

Toit et Joie

 

Bouygues

Bâtiment

Av Emile Cossonneau

34

Location sociale

Oui

Immobilière 3F

 

Immobilière

3F

Rue du 26 Août-Bry sur Marne

48

Location sociale

Oui

 

 

 


Ce panorama du Vrai Journal de Noisy-le-Grand, nous montre que le marché immobilier résidentiel neuf a conservé en 2008 un niveau de prix très satisfaisant, comparable à celui de 2006 / 2007, voire même un peu supérieur en fonction de l’emplacement et du standing des appartements. Compter 180 000 € (4645 €/m²) pour un 2 pièces de 39 m² avec parking et balcon, livrable au 1er trimestre 2010. Le tout dans le quartier de La Varenne à proximité des commerces, à 5 minutes du RER A de Bry-sur-Marne. Les abords des commerces et des gares de RER sont largement plébiscités par les acquéreurs et affichent des prix au m² bien supérieurs à la moyenne soit 3700 et 3900 €/m², alors que cette moyenne était de 2800 / 3100 €/m² en 2004.

 

Dans l’ancien, le prix de 3160 €/m² demeure à Noisy-le-Grand sensiblement supérieur à la moyenne départementale avec 2970 €/m². Il s’avère toutefois inférieur à celui de certaines villes de Seine-Saint-Denis comme Montreuil (3720 €/m²) ou Pantin (3520 €/m²). Ce prix moyen dans l’ancien était à Noisy-le-Grand de 1808 €/m² au 1er trimestre 2004, soit déjà 26,3% de plus qu’en 2003, observait-on à la Chambre des Notaires de Paris.

 

Aujourd’hui, si volontairement nous faisons abstraction des choses qui fâchent (stationnement payant, saturation des transports en commun sur le RER A et de l’autoroute A4, urbanisation démesurée à venir en plus des cités édifiées dans les années 1970 qui génèrent ou génèreront encore plus d’incivilité et de délinquance dans le futur, manque d’accueil de la petite enfance, augmentation des tarifs municipaux pour les familles avec plusieurs enfants, préemptions systématiques sur de très nombreux périmètres d’études,….), nous restons résolument convaincus que l’immobilier à Noisy-le-Grand se porte bien, qu’il est actif et diversifié, ce qui s’est traduit d’ailleurs en 2008 par une augmentation des prix de 9,3% (**), même si dans d’autres villes d’Ile-de-France les indicateurs sont à la baisse.

 

C’est bien la raison pour laquelle les prix bas proposés actuellement par la commune lors des préemptions sont une aberration. Ils n’ont aucune corrélation avec la réalité du  marché Noiséen. Ce phénomène avait d’ailleurs été clairement exprimé dans les conclusions du Commissaire Enquêteur lors de l’Enquête Publique sur les modifications du PLU, le 30 octobre 2008, qui disait que «la politique volontariste d’acquisitions foncières menée depuis des années sur le Clos d’Ambert (comme sur d’autres secteurs pavillonnaires de Noisy-le-Grand), poussée jusqu’à l’expropriation, est une atteinte à la propriété individuelle privée (les résidents étant finalement spoliés matériellement et moralement) ».

 

En fait, Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand démontre dans ce tour d’horizon que le marché immobilier de Noisy-le-Grand peut encore satisfaire acquéreurs et investisseurs à un niveau de prix satisfaisant. Aussi,  toute baisse des prix proposée aujourd’hui par la commune lors de préemptions est sans  justification économique locale sérieuse, et pourrait même s’apparenter à un « abus de gouvernance ». D’ailleurs, dans la majorité des cas, le Juge aux Expropriations ne si trompe pas, et relève régulièrement les prix de la commune de 20 à 30%.

 

Nous pourrions comprendre que le budget municipal 2009 réserve encore 10 millions d’euros à d’éventuelles acquisitions foncières (***) pour donner de la vitalité économique à la ville, développer des actions sociales, créer des emplois et ainsi activer les leviers d’accroissement des ressources fiscales. Mais cette politique de la réserve foncière  disponible permettant d’envisager à long terme des capacités de constructions importantes sur les Bas-Heurts, le Clos-d’Ambert, Gournay-Cossonneau et ailleurs, ne peut s’édifier au détriment  des Noiséens, pour le seul bénéfice des Promoteurs Investisseurs privés ou institutionnels !

 

 

(*) La Loi Scellier est une mesure exceptionnelle en faveur de l’investissement locatif, qui s’adresse à tous les contribuables Français investissant dans des logements neufs entre janvier 2009 et décembre 2012. C’est bien une « réduction d’Impôt », jusqu’à 37% sur 15 ans. Ce n’est donc plus un « abattement sur le revenu », comme dans le cadre des dispositifs des Lois Robien ou Borloo.

 

(**) Source : Chambre des Notaires d’Ile de France, Indice Notaires / INSEE 2008.

 

(***) Montant des acquisitions foncières de la Ville de Noisy le Grand ces dernières années :

 2003 : 3,044 M€  ; 2004 : 8,476 M€ ; 2005 : 7,881 M€ ; 2006 : 14,005 M€ ; 2007 : Budget :12,00 M€

 

 

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ADIHBH-V 23/09/2009 14:20



Parfois, les trous ne sont pas que financier :


Le 21 septembre 2009, vers 18h 15, une dizaine de baraques de chantiers en préfabriqué, se sont effondrées dans un trou d’une
vingtaine de mètres de profondeur, sur le chantier de la Société de Promotion Immobilière Pierre Etoile : le « Village des
Richardets ». Par bonheur, cet incident n’a fait aucun blessé.


Les travaux avaient commencé en avril, et portait sur la construction d’un ensemble immobilier de 60 logements (voir article
ci-dessus), et de l’extension du super marché « Super U ». Cet incident très impressionnant fût causé par l’effondrement d’une dalle de
béton.


Une conduite de Gaz souterraine heureusement en Acier et non en Fonte Grise, fût tordue lors de l’accident. Très rapidement, avec
les Pompiers de Paris et GDF, le Gaz a été provisoirement coupé, et le périmètre sécurisé. 23 habitants d’un immeuble voisin, des commerces (Caisse d’Epargne, Maison de la Presse,…) et un
pavillon contigus, ont été évacués et relogé à l’Hôtel, par la  Ville, s’ils le souhaitaient.


 


Aujourd’hui l’origine de cet accident n’est pas connu, la suite de cette affaire est entre les mains des Experts. La ville promet
de nous tenir régulièrement informé de l’évolution de la situation. En ce moment, toute une noria de camions de terre bouche un trou de 30 000 m3.



Forges d'AURIN 22/09/2009 14:10



Modification de la fiscalité du Logement en 2010 : Le Ministre du Budget annonce que le dispositif en faveur du Logement pourrait bouger en 2010. Aujourd’hui les
acquéreurs d’un logement peuvent réduire leur impôt sur le revenu d’un montant égal à 40% des intérêts qu’ils payent la première année, puis de 20% les quatre années suivantes.


Pour les acquisitions réalisées en 2010 dans le neuf, le taux ne serait plus que de 35% pour la première année, et 15% pour les
quatre années suivantes. L’avantage fiscal continuerait d’être rogné année après année, si bien qu’en 2013, le crédit d’impôt aurait disparu.


Seule exception, les réductions pour l’achat d’un logement respectant la norme « Bâtiment Basse Consommation  (BBC)».


 


Même idée pour le dispositif Scellier : aujourd’hui, tout contribuable qui
acquiert un logement neuf pour le louer en respectant certaines conditions, peut réduire son impôt de 25% du prix d’acquisition. Si le logement n’est pas BBC, la réduction tomberait à 20% pour les acquisitions réalisées en 2010. Pour 2011 et 2012, le taux ne serait
plus que de 15%.



scapal 25/04/2009 23:56

Comme quoi, il ne faut jamais écouter qu'un seul "son de cloche" (les médias nationaux ou municipaux, selon les sujets) et qu'il faut toujours "croiser" les informations avant de se faire une opinion.Merci pour cette étude approfondie qui présente un large aperçu des choses.D'autant que ce sont des bénévoles qui font ce travail de longue haleine et de salubrité publique !

domitille 25/04/2009 20:18

merci pour cet article qui comme d'habitude, va au fond des choses !

ADIHBH-V 22/04/2009 17:55

Le hasard fait bien les choses puisqu'en ce 21 avril 2009 LE PARISIEN, sous la plume de Gireg Aubert titre; L'immobilier repart à Noisy le Grand. Ce même jour, LE VRAI JOURNAL DE NOISY LE GRAND annonce dans son billet; Noisy le Grand: L'immobilier se porte bien. En fait ces deux articles ne sont pas contradictoires, ils seraient même complémentaires puisque l'un parle d'immobilier ancien, et l'autre d'immobilier neuf.Toutefois, lorsque Gireg Aubert mentionne que pour les pavillons anciens, certaines villes du 93 continuent de monter , il cite Neuilly Plaisance (+6%) ou Bondy (+ 6,8%). Malheureusement il oubli de parler de Noisy le Grand avec +9,2% en 2008 (Source Notaire/Insee).C'est dommage , car nous étions dans le sujet !!!...

Jean Rémy 22/04/2009 08:32

Très bien fait l’article, comme d’habitude !
 Je me pose, certainement comme d’autre, la question suivante : Est-ce que le prix de l’immobilier sera maintenu si les projets démesurés se réalisent en plus de tous ces petits projets pour les zones pavillonnaires du moins ?  Et bien entendu je ne parle pas des autres désagréments.