L'immobilier à Noisy-le Grand
Les Hautes Terres Le Clos d'Ambert
Résidence Léo 3 Immobilier 3F
L’IMMOBILIER
SE PORTE BIEN !
Le Ministère de l’Ecologie chiffre le recul des mises en chantier de logements en France à 22,1% entre décembre 2008 et février 2009, comparé à la même période un an plus tôt. Selon la FNAIM, sur 2008, le recul des prix est de 2,8%. Toutefois, les prix baissent plus en Province qu’en Ile-de-France. Au quatrième trimestre 2008, l’indice Insee / Notaire était en retrait de 4,1% sur un an en Province, alors qu’en Ile-de-France le reflux était limité à 2,3%, et à -0,6% sur un an. Pour 2009, les Notaires évoquent un recul des ventes de 30 à 40% en Province comme en Ile-de-France.
Aujourd’hui, le marché de l’immobilier devient relativement illisible, et se caractérise par une très forte disparité régionale, avec une multiplication de microprogrammes privés, comme nous pouvons le constater ci-dessous à Noisy-le-Grand (93).
Pour certain, le pire est à venir, ainsi les mises en chantier devraient à nouveau chuter en 2009 de plus de 10%. Pour d’autre, tel le Président de la Fédération des Promoteurs Constructeurs, il y aurait un « frémissement du marché ». Toutefois, puisque « l’effet budget » est bien réel, nous devons nous demander si cette petite bouffée d’espoir permet vraiment de s’illusionner ou si ce phénomène est gonflé par l’efficacité du plan de relance, notamment avec les mesures fiscales pour les investisseurs (réduction d’impôt , loi Scellier *), et la mise en place du doublement du prêt à taux zéro pour les logements neufs.
A cheval entre la Seine-et-Marne et le Val-de-Marne, Noisy-le-Grand présente un certain nombre d’atouts pour les investisseurs. Comptant 62 500 habitants, cette ville fait partie du secteur 1 Les Portes de Paris de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée créée en 1965. Mais ce qui la rend particulièrement attractive, c’est sa proximité de la capitale, à 12 km de Paris, les dessertes des autoroutes A4, A86 et A104 ainsi que ses trois stations du RER A et la gare SNCF des Yvris pour le RER Eole. C’est ce qui explique son Pôle Economique Tertiaire avec 2100 établissements tels que IBM, Groupama, Diac, OCE, GMF assurant 25000 emplois. En outre, Noisy-le-Grand offre le visage d’une grande ville universitaire avec de grandes écoles (Ecole Nationale des Ponts et Chaussées, Ecole Nationale Louis Lumière, ESSIEE, …) et la proximité de la Cité Descartes de Champs-sur-Marne, qui vient d’être identifiée par Christian Blanc comme un pôle d’animation du développement durable. Demain, ce sera l’arrivée du Lycée International sur Mailles-Horizons !
La ville offre aussi à ses habitants une palette d’activités variées : Maisons pour Tous, Centre culturel Michel Simon, spectacles de rue, marchés et animations annuelles diverses. Les activités sportives sont nombreuses, et la situation privilégiée de la ville entre les berges de la Marne et les grands espaces boisés de Champs-sur- Marne, Noisiel et Vaires-sur-Marne permettent des randonnées allant de Saint-Maur-des-Fossés (94) à Lagny sur Marne (77).
Dans ce contexte, le marché de l’immobilier à Noisy-le-Grand devrait bien se comporter lorsque nous observons sur le tableau ci-après, la multiplication des programmes neufs en cours de commercialisation. Soit dans quelques mois, 439 appartements, dont 111 dit sociaux (25,3%). Voilà qui devrait satisfaire largement les promoteurs locaux et les 28 Agences Immobilières qui opèrent depuis des années sur la ville.
DIVERS PROGRAMMES IMMOBILIERS : 2006 / 2007 |
Lotissement
| Promoteur | Localisation | Nbre de logts |
Prix du m² (HT)
| Social |
Villanova
| SNC La Croix aux Biches | Rue de la Garenne. Bry sur Marne
|
60 |
4360 € |
Non |
Le Carré Renaissance | Les Nouveaux Constructeurs | Av Emile Cossonneau. Noisy le Grand |
270 |
3900 / 4200 € |
Non |
Villa Bella |
Sucy - Bat | Bd Souchet Noisy le Grand |
14 |
3200 / 3700 € |
Non |
PROGRAMMES IMMOBILIERS A NOISY-LE-GRAND : 2009 / 2010 |
Lotissement
|
Promoteur
| Localisation | Nbre de logts |
Prix du m² (HT)
| Social |
Le Clos d’Ambert | Montoit
| Av Victor Basch | 50 | 3500 / 3800 € | Non |
Villa de Maintenon | Montoit
| Allée de Maintenon | 14 | 3500 / 3800 € | Non |
Le Carré Médéric | Montoit
| Av Médéric | 19 | 3600 / 3800 € | Non |
Les Hautes Terres | Arc Promotion | Rue du Mal. Juin | 97 | 3900 / 4100 € | Non |
Les Terrasses de l’Ile | Pierre Etoile | Av Emile Cossonneau | 75 | 3800 / 4300 € | Non 17 vendus à 3F |
Le Village des Richardets | Pierre Etoile | Av Gabriel Péri | 60 | 3700 / 4100 € | Non 12 vendus à 3F |
Résidence Léo 3
| Pietrogiovanna | Bd du Mal. Foch | 42 | 4200 / 4700 € | Non |
Toit et Joie
| Bouygues Bâtiment | Av Emile Cossonneau | 34 | Location sociale | Oui |
Immobilière 3F
| Immobilière 3F | Rue du 26 Août-Bry sur Marne | 48 | Location sociale | Oui |
Ce panorama du Vrai Journal de Noisy-le-Grand, nous montre que le marché immobilier résidentiel neuf a conservé en 2008 un niveau de prix très satisfaisant, comparable à celui de 2006 / 2007, voire même un peu supérieur en fonction de l’emplacement et du standing des appartements. Compter 180 000 € (4645 €/m²) pour un 2 pièces de 39 m² avec parking et balcon, livrable au 1er trimestre 2010. Le tout dans le quartier de La Varenne à proximité des commerces, à 5 minutes du RER A de Bry-sur-Marne. Les abords des commerces et des gares de RER sont largement plébiscités par les acquéreurs et affichent des prix au m² bien supérieurs à la moyenne soit 3700 et 3900 €/m², alors que cette moyenne était de 2800 / 3100 €/m² en 2004.
Dans l’ancien, le prix de 3160 €/m² demeure à Noisy-le-Grand sensiblement supérieur à la moyenne départementale avec 2970 €/m². Il s’avère toutefois inférieur à celui de certaines villes de Seine-Saint-Denis comme Montreuil (3720 €/m²) ou Pantin (3520 €/m²). Ce prix moyen dans l’ancien était à Noisy-le-Grand de 1808 €/m² au 1er trimestre 2004, soit déjà 26,3% de plus qu’en 2003, observait-on à la Chambre des Notaires de Paris.
Aujourd’hui, si volontairement nous faisons abstraction des choses qui fâchent (stationnement payant, saturation des transports en commun sur le RER A et de l’autoroute A4, urbanisation démesurée à venir en plus des cités édifiées dans les années 1970 qui génèrent ou génèreront encore plus d’incivilité et de délinquance dans le futur, manque d’accueil de la petite enfance, augmentation des tarifs municipaux pour les familles avec plusieurs enfants, préemptions systématiques sur de très nombreux périmètres d’études,….), nous restons résolument convaincus que l’immobilier à Noisy-le-Grand se porte bien, qu’il est actif et diversifié, ce qui s’est traduit d’ailleurs en 2008 par une augmentation des prix de 9,3% (**), même si dans d’autres villes d’Ile-de-France les indicateurs sont à la baisse.
C’est bien la raison pour laquelle les prix bas proposés actuellement par la commune lors des préemptions sont une aberration. Ils n’ont aucune corrélation avec la réalité du marché Noiséen. Ce phénomène avait d’ailleurs été clairement exprimé dans les conclusions du Commissaire Enquêteur lors de l’Enquête Publique sur les modifications du PLU, le 30 octobre 2008, qui disait que «la politique volontariste d’acquisitions foncières menée depuis des années sur le Clos d’Ambert (comme sur d’autres secteurs pavillonnaires de Noisy-le-Grand), poussée jusqu’à l’expropriation, est une atteinte à la propriété individuelle privée (les résidents étant finalement spoliés matériellement et moralement) ».
En fait, Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand démontre dans ce tour d’horizon que le marché immobilier de Noisy-le-Grand peut encore satisfaire acquéreurs et investisseurs à un niveau de prix satisfaisant. Aussi, toute baisse des prix proposée aujourd’hui par la commune lors de préemptions est sans justification économique locale sérieuse, et pourrait même s’apparenter à un « abus de gouvernance ». D’ailleurs, dans la majorité des cas, le Juge aux Expropriations ne si trompe pas, et relève régulièrement les prix de la commune de 20 à 30%.
Nous pourrions comprendre que le budget municipal 2009 réserve encore 10 millions d’euros à d’éventuelles acquisitions foncières (***) pour donner de la vitalité économique à la ville, développer des actions sociales, créer des emplois et ainsi activer les leviers d’accroissement des ressources fiscales. Mais cette politique de la réserve foncière disponible permettant d’envisager à long terme des capacités de constructions importantes sur les Bas-Heurts, le Clos-d’Ambert, Gournay-Cossonneau et ailleurs, ne peut s’édifier au détriment des Noiséens, pour le seul bénéfice des Promoteurs Investisseurs privés ou institutionnels !
(*) La Loi Scellier est une mesure exceptionnelle en faveur de l’investissement locatif, qui s’adresse à tous les contribuables Français investissant dans des logements neufs entre janvier 2009 et décembre 2012. C’est bien une « réduction d’Impôt », jusqu’à 37% sur 15 ans. Ce n’est donc plus un « abattement sur le revenu », comme dans le cadre des dispositifs des Lois Robien ou Borloo.
(**) Source : Chambre des Notaires d’Ile de France, Indice Notaires / INSEE 2008.
(***) Montant des acquisitions foncières de la Ville de Noisy le Grand ces dernières années :
2003 : 3,044 M€ ; 2004 : 8,476 M€ ; 2005 : 7,881 M€ ; 2006 : 14,005 M€ ; 2007 : Budget :12,00 M€
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