Le droit de préemption

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LE CITOYEN,

FACE A LA COMMUNE

QUI PREEMPTE

VOTRE  BIEN IMMOBILIER.

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.... « J'ai mis en vente un pavillon de banlieue, suite au décès de ma mère, pour lequel un promoteur m'a proposé 630 000 €. Nous avons signé un compromis de vente et l'acte de vente définitif devait être conclu. Or je viens d'être informé par la commune le dernier jour du délai imparti, que cette dernière exerce son Droit de Préemption sur ce bien, afin de réaliser un équipement collectif. Le prix d'achat proposé par la commune est de 441 000 €, soit 30 % de moins que ce que j'avais obtenu, ce qui remet sérieusement en cause le financement d'un autre bien immobilier. Vu mon âge, les prêts relais sont hors de prix, en supposant que mon dossier médical puisse encore me permettre de l'obtenir. Quant à l'acheteur, qui pensait que cette ville était la ville de ses rêves, il est évidement furieux »...


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Toute commune dotée d'un PLU peut instaurer un Droit de Préemption Urbain (DPU) sur tout ou partie de son territoire. La commune peut ainsi, lorsqu'un bien immobilier est mis en vente, se substituer dans un but d'Intérêt général.


Le DPU peut être simple. Il exclut alors les immeubles bâtis depuis moins de 10 ans, et les locaux situés dans un immeuble dont le règlement de copropriété est établi depuis plus de 10 ans à la date de la vente. Sur certain quartier il peut être renforcé, et concerne alors tous les biens immobiliers. Il convient d'indiquer qu'aujourd'hui à Noisy le Grand, le DPU « simple » est institué sur l'ensemble des zones urbaines et à urbaniser. Toutefois, est institué également un DPU « renforcé » sur les secteurs : Mont d'Est, Pavé Neuf et sur l'Îlot délimité par l'Avenue Emile Cossonneau, la rue du Docteur Jean Vaquier, la rue des Anciens Combattants d'Afrique du Nord et la place Galliéni.


Afin que la commune puisse faire jouer son droit en cas de vente d'un bien immobilier situé dans le périmètre de préemption, la loi oblige le vendeur, l'agent immobilier ou le notaire ce qui est selon nous plus judicieux, à lui adresser une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA : formulaire téléchargeable sur www.service-public.fr), par lettre recommandée avec avis de réception. A ce moment là, l'avis de France Domaine doit être sollicité par la commune. Un Agent des Domaines viendra visiter sommairement votre bien et remettra un prix d'acquisition à la commune sous un mois. L'information est opaque, l'indicateur du prix SPDHO / € /m² est spécifique, le préempté n'est jamais informé du montant.


A compter de la réception de la DIA, la commune a 2 mois pour exercer le DPU. Si, à l'issue de ce délai, la commune n'a pas réagi, la vente peut se réaliser aux conditions indiquées dans la DIA.


Ici, plusieurs cas de figures peuvent se présenter :


-          La commune préempte au prix mentionné dans la DIA :


Cette démarche suffit à réaliser la vente entre vous et la commune, c'est la vente parfaite. La commune a 3 mois pour signer l'acte définitif de vente. Le paiement doit vous être versé dans les 6 mois, faute de quoi vous pouvez demander à la commune de vous rétrocéder le bien. L'acquéreur initial est évincé sans indemnité, l'agent immobilier ne peut prétendre à sa commission.


-          La commune préempte à un prix inférieur à celui de la DIA :

 

Si vous acceptez le prix proposé, le dossier est clos.

Si vous refusez de vendre, vous pouvez l'indiquer expressément à la commune, ou en vous abstenant de répondre dans les 2 mois, le dossier est clos.

Toutefois vous disposez d'un délai de 2 mois pour tenter de négocier. Si vous refusez le nouveau prix de vente, alors que vous manifestez toujours votre intention de vendre, la commune saisit dans les 15 jours le Juge des Expropriations, pour faire fixer le prix de votre bien immobilier. Si la commune ne réagit pas dans les 15 jours, elle renonce donc tacitement à préempter et vous pourrez vendre aux conditions de la DIA. Le dossier est clos.


-          La phase judiciaire :


Dans les 15 jours suivant votre refus du prix proposé par la commune, celle-ci saisi le Juge des Expropriations du Tribunal de Grande Instance de Bobigny. Ce dernier viendra expertiser votre bien  et en vertu du Code de l'Expropriation et compte tenu de la jurisprudence, il y a alors de bonnes chances pour que le prix ainsi fixé soit supérieur à l'offre de la commune.


Une fois que le Juge a rendu sa décision, vous ou la commune avez 15 jours pour faire appel devant la Cour d'Appel de Versailles




FRANCE DOMAINE, C'EST QUI, C'EST QUOI ?

 


France Domaine est un service à compétence nationale du Ministère du Budget, des Comptes Publics et de la Fonction Publique. Ce service est chargé de l'acquisition, la gestion et la cession des biens domaniaux, l'établissement de l'assiette et le contrôle des redevances domaniales, et le recouvrement des produits domaniaux de toute nature.


Concrètement, le service des domaines a pour mission d'évaluer et vendre les biens, mobiliers et immobiliers appartenant au domaine public ou privé des personnes publiques et dont celles-ci ont décidé la cession.


France Domaine dispose d'une représentation locale dans chaque département. Pour la Seine Saint Denis elle se situe à Noisy le Sec.


PREEMPTES, OSEZ RECLAMER LE JUSTE PRIX DE VOTRE BIEN !!!...

 

L'offre amiable est souvent inférieure à la valeur réelle du bien sur le marché. L'indemnité que propose le Préempteur ou l'Expropriant est déterminée initialement par les Agents des Domaines, dépendant de la Direction Générale des Impôts (DGI). L'avis du service des domaines est un avis simple. Soucieux d'économiser les deniers de la puissance publique, ils estiment souvent le bien préempté (ou exproprié) très en dessous de sa valeur en cours sur le marché immobilier. Mais attention ce n'est pas une généralité, parfois c'est la commune qui prend l'initiative de vous faire des propositions très inférieures aux domaines (relire les conclusions du Commissaire Enquêteur, lors le l'Enquête Publique sur la modification du PLU de Noisy le Grand).  Comme toutes ces opérations sont opaques, pendant la période des négociations amiables il est relativement tentant pour une commune de vouloir faire passer les Agents des Domaines pour de « vilains petits canards ».

 

Toutefois, il peut y avoir parfois des propositions communales de prix supérieures à celle des domaines. C'est par exemple le cas lorsque la commune attaque une nouvelle opération immobilière sur un quartier, afin de lancer le processus de déstabilisation de la population du secteur. Après les premières acquisitions à l'amiable, très rapidement des permis de démolitions seront signés par le Maire, et ces pavillons seront démolis, Cela créera des lacunes sur le quartier, et ainsi accentuera le  traumatisme  des résidents, c'est une stratégie communément pratiquée !!!...

 

Finalement, pour obtenir l'indemnité « juste et équitable » prévue en cas de préemption (ou d'expropriation), n'acceptez jamais sans discuter les offres amiables de la commune. Le seul moyen d'y parvenir est souvent de saisir le Juge des Expropriations. Dans ce cas, un bon jugement peut être préférable à un mauvais arrangement.


Comme vous avez du mal à déterminer objectivement la valeur de votre bien, vous devez vous faire assister. Soit par plusieurs agences immobilières, mais très souvent les prix divergent de 20 à 30% et nous ne sommes pas certains que les juges raffolent de cette méthodologie. Soit par des officines privées qui ne manquerons pas de vous solliciter et qui vivent de ce type de commerce ; elles se rémunéreront en prenant 20% du supplément de prix qu'elles vous feront obtenir par rapport à la proposition initiale de la commune. Il en sera de même si vous faites appel au Syndicat National de Défense des Expropriés.


Pour mettre toutes les chances de votre côté faites-vous assister par un Avocat spécialisé de l'expropriation (bien qu'un Avocat ne soit pas obligatoire). Il démontrera à l'aide d'un mémoire bien argumenté que le prix proposé par la commune est trop faible, en répondant point par point aux arguments du préempteur (ou de l'expropriant) et du Commissaire du Gouvernement. Cet Avocat pourra s'appuyer sur une expertise indépendante réalisée par un Expert immobilier agrée auprès du « Tribunal de Grande Instance de Bobigny » et de la « Cour d'Appel de Versailles ». Cela aura un coût, mais c'est admissible compte tenu de l'enjeu (*). De plus ce dernier aura accès au fichier qui recense l'ensemble des transactions immobilières de biens similaires de ces dernières années, soit chez les notaires, soit aux hypothèques du département. Par ailleurs, les honoraires d'Avocat présentent l'avantage de pouvoir être mis en tout ou partie à la charge du préempteur, par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

 

Dans ce cas de figure, notre retour d'expérience à Noisy-le-Grand montre que le Juge des Expropriations accorde 15 à 30% de plus que la commune. Parfois même beaucoup plus comme ce fut le cas pour les expropriés de l'Ilot Mairie en 2005, où les indemnités furent relevées jusqu'à 70% et confirmées devant la cour d'Appel de Versailles. Ce n'est pas rien, mais quel combat pour ces familles !!!...


En outre, l'indemnité accordée par le Juge des Expropriations peut être assortie d'une indemnité dite de « réemploi », correspondant aux frais engagés par les préemptés (ou l'expropriés) pour qu'ils puissent s'établir dans la même situation, par exemple les frais d'agence et de notaire correspondant à l'achat d'un nouveau bien. Une indemnité spécifique de déménagement peut aussi être accordée, au vu d'un devis. Le préjudice moral n'est jamais retenu, ce qui est dommageable, car le traumatisme est bien réel.


Enfin, signalons qu'en acceptant trop facilement une offre amiable de la commune, sans faire appel au Juge des Expropriations, le préempté risque non seulement de se léser lui-même, mais aussi ses voisins du quartier en les empêchant ultérieurement d'obtenir davantage en justice. C'est le cas très fréquent lors des successions de personnes âgées, puisque les ayants droits sont bien souvent éloignés, ne sont pas impliqués dans la vie du quartier, et souhaitent récupérer rapidement quelque somme d'argent. C'est un vrai sujet de préoccupation pour l'ADIHBH-V !

 

(*) Peut être pris en charge par votre « Assurance Protection Juridique ». Vous devez obligatoirement en souscrire une.

 

LE JUSTE PRIX DE VOTRE BIEN IMMOBILIER, C'EST QUOI ?


En aucun cas, lorsque vous résidez sur le quartier des Bas Heurts à Noisy-le-Grand, ce n'est l'indemnité qui vous permettra de vous reloger à 40 km de Paris, ou en province, même si c'est votre choix.


Le juste prix de votre bien immobilier doit tenir compte de votre environnement, c'est celui qui vous permettra de vous reloger dans la même situation. Dans le cas présent : dans un pavillon identique avec votre bout de jardin, vos pommiers en espaliers et votre massif de rhododendrons, à 16 km de Paris, à 700 m de deux stations de RER (Bry sur Marne et Noisy Mont d'Est), à 700 m de l'autoroute A4, à 300 m d'un Groupe Scolaire Primaire, à 500 m d'un Collège, à 700 m d'un Lycée, à 700 m d'un Centre Commercial et de Superettes, à 1000 m des bords de Marne.


COMMUNICATION DE L'AVIS DE FRANCE DOMAINE.

 

L'avis donné par le service des domaines en application de l'art R.213-21 du Code de l'Urbanisme constitue un document administratif au sens de la Loi n°78-753 du 17 juillet 1978 modifiée. Cet avis est donc en principe communicable, sauf lorsque la commune est dans la phase de négociation. S'agissant de la communication d'un avis établi à la demande d'une commune, il n'appartient pas au service des domaines de se prononcer sur l'opportunité de communiquer ce document, dont il a perdu la libre disposition à compter de sa transmission. Dans ces conditions, si le vendeur veut connaître l'évaluation domaniale, il lui appartient de la demander à la commune.


Le bilan des acquisitions et des cessions immobilières permet au Conseil Municipal de porter une appréciation sur la politique immobilière menée par la commune, et ainsi assurer l'information de la population (lire en complément : Code Général des Collectivités Territoriales : Cessions et Acquisitions)

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Contribution Bibliographique :


-          Code Général des Collectivités Territoriales,

-          Le MONITEUR : 12 avril 1996,

-          Le Particulier : septembre 2002, n° 957, Laurence BARNIER,

-          Le Particulier : juillet-août 2006, n° 1003, Chantal MASSON.


Publié dans noisy-les-bas-heurts

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scapal 24/03/2009 23:24

Ce n'est jamais une bonne affaire de se faire déraciner .D'autre part, le sous entendu de l'auteur du commentaire N° 15 laisserait à penser  qu'il y aurait eu utilisation de la situation de l'Ilôt Mairie par certains....Que je sache, ils n'ont rien demandé à personne!Juste de les laisser vivre honnêtement dans leur maison.De plus, je pense que ce genre de réflexion, si elle avait le courage d'être plus précise, ferait un cas parfait pour attaque en diffamation auprès du tribunal par les intéressés.Le fait de faire valoir ses droits (et de gagner) doit donner espoir et convaincre tout un chacun qu'il est possible de résister et de ne pas laisser faire n'importe quoi ! Ni sans conditions.Et si l'on perd (cela peut arriver), au moins aura t-on permis de faire évoluer les choses. La jurisprudence est une arme à long terme et le pot de terre se montre parfois plus dur que le pot de fer.

ERiC DACLIN 24/03/2009 22:07

Félicitations pour votre travail et votre persévérance.J'ai lu avec attention votre article sur l'analyse des règles concernant les expropriations. M'autorisez-vous à le reprendre en l'adaptant et à le publier sur notre blog : www.lesvaites.com. Je souhaite pouvoir adapter votre article à la situation que nous vivons à Besançon dans le quartier des Vaîtes. Nos rapports avec le Maire sont un peu plus soft ; il n'empêche, notre Maire veut urbaniser notre quartier et a annoncé un prix de spoliation pour nos terrains à 1500 m du centre ville (3.81€ par m2 !).    Merci.

25/03/2009 00:31


C'est avec plaisir que vous pouvez reprendre cet article, M. Daclin. Bon courage pour vos actions.


Robert 23/03/2009 17:02

Ils ont fait valoir leurs droits après s'être fait jeter comme des malpropres, pas sûr qu'à plus de 80 ans ce soit une bonne affaire !

Nezrouge 23/03/2009 13:06

remerciements à Régine et Richard Codron pour le partage de leur expérience et de leur connaissance. Pour le reste, certains des expropriés sont loin d'avoir perdu au change... et ont plutôt fait une très bonne affaire !

Alain Cassé - Président de l'ADIHBH-V 23/03/2009 10:11

 
Encore merci à Régine et Richard CODRON pour leurs édifiantes précisions qui donnent encore plus d’éclairage à vos  nombreux commentaires. Dans les années 2003-2005, ils ont mené un beau combat contre la commune de Noisy le Grand, qui a permis aux familles et amis âgées de préserver leur intérêt et leur  honneur, même si dans cas là, les traumatismes causés sont indélébiles, car une expropriation, à un certain moment de votre vie,  vous « bousille » la santé, pour le reste de vos jours.
En l’espèce, ici, qui paye les indemnités, la Sécurité Sociale ???...
Vous aurez plus d’information en consultant le site de nos amis: www.noisylegrand-expropriés.com
 
 
 

regine et richard codron 20/03/2009 23:38

Pour illustrer le "jeu de vilains" ...Nous avions surpris juge et commissaire du gouvernement en montrant que le total des sommes proposées par la Commune (parce que nous mettions en commun toutes nos informations) correspondait à à peine la moitié de la somme estimée dans le dossier soumis à enquête publique et qui avait fait l'objet d'un commentaire positif du commissaire-enquêteur de l'époque étant donnés l'état et la situation des maisons. Il faut savoir qu' une estimation mal faite ou trop basse peut être un argument de refus du projet et on peut penser que la Commune avait voulu s'en garder.Nous avons finalement obtenu un peu plus que l'estimation faite par la Commune 3 ans plus tôt dans son budget prévisionnel!Et elle a poussé des cris d'orfraie...

régine et richard codron 20/03/2009 23:15

Bravo pour votre article très complet.Quelques précisions que nous avons tirées de notre expérience:Le commissaire du gouvernement va s'appuyer sur différents éléments "officiels" pour son estimation du bien- le prix enregistré au fichier des hypothèques des ventes dites similaires (l'un des argumentaires de l'avocat sera de reprendre point par point chaque vente pour discuter le bien-fondé de la référence) dans le secteur.Ce fichier est accessible pour Noisy le Grand au centre des impôts de Noisy le Sec, moyennant 12 euro par demande.Un premier tri peut être fait en partant du fichier des notaires qu'on trouve sur le site des Notaires d'Ile de France: un tableau incomplet est disponible en clair et pour le consulter dans sa totalité pendant une semaine il faut verser environ 10 euros. Les références de vente sont le plus souvent repérées par le numéro de parcelle cadastrale. On trouvera l'adresse de la parcelle au Cadastre à Noisy le Sec. - les estimations des agences qui ne sont pas argumentées sont souvent rejetées, tout comme les données des journaux dans leur supplément spécial immo (il faudra cependant les utiliser)...- la valeur récente éventuelle du bien qui serait acheté depuis peu- la déclaration de valeur du bien lors d'une succession des dernières années, ou toute autre déclaration de valeur auprès de l'administration...- les documents initiaux du permis de construire pour connaitre les surfaces ainsi que tous les documents qui justifiraient d'un agrandissement effectué ensuite, soit les modif de permis, les déclarations de surface auprès du "centre des impôts locaux"....- Beaucoup d'autres éléments entrent en ligne de compte lorsqu'il s'agit de locaux professionnels... - De même, s'il s'agit de biens loués, ils sont considérés comme occupés ce qui les déprécie de 30 à 40 %?- etcLa méthode de calcul n'est pas arrêtée et fait l'objet de discussions assez techniques entre les parties selon que la construction occupe une grande partie du terrain ou non par exemple,( il existe des bouquins spécialisés qui reprennent ces différentes méthodes de calcul).Tous les éléments qui ont servis au Commissaire sont développés dans son mémoire transmis avant l'audience pour pouvoir y répondre.Dans nos affaires de l'ilôt Mairie, le Commissaire du gouvernement s'est montré très professionnel. Il avait pris la peine de repérer dans la ville (avec des photos et des vérifications auprès du Cadastre) toutes les références proposées par les 2 parties! Il en a rejeté certaines (une partie des nôtres bien sûr mais TOUTES celles de la Commune!), en a retenu d'autres et y a ajouté les siennes pour aboutir à son estimation que le juge a entériné pour 4 dossiers et réévalué pour 2 dossiers ce qui a motivé l'appel de la Commune(?) mais les valeurs ont ensuite été confirmées par la Cour D'Appel de Paris.Pour la petite histoire, les propositions de prix de la Commune avant intervention du juge avaient toujours été faites "selon l'estimation des Domaines", qui dans le stress qui accompagne la réception de ce genre de courrier est vite pris pour "le prix des Domaines"!!!Or, il faut savoir qu'un maire n'a semble-t-il qu'une seule obligation à respecter: ne pas dépasser de plus de 10 % la valeur de l'estimation des Domaines dans sa proposition sans argumenter solidement ...Rien ne l'oblige à proposer la valeur de l'estimation (dont nous n'avons même pas connaissance)... et si cela marche, cela donnera une référence pour les préemptions suivantes, comme l'expliquait l'article!Pour répondre à une question d'un blogueur, pour que la Commune puisse faire appel, elle doit d'abord s'acquitter auprès de l'exproprié de la somme qu'elle avait proposée au départ, le plus qui a été accordé par le juge en première instance doit être versé par la Commune à la Caisse des dépôts, en consignation, et cette somme produit des intérêts légaux jusqu'à la fin de la procédure qui reviennent à l'exproprié. Dans notre cas, la Commune a affirmé ne pas avoir ces intérêts alors que la Caisse des Dépôts nous a confirmé par écrit lui avoir versé! C'est encore l'objet d'un contentieux...La signification de SDPHO est "surface développée pondérée hors oeuvre". En pratique, cela permet de prendre en compte toutes les surfaces d'une maison en leur affectant un coefficient selon l'habitabilité.Pour exemple, un rez de chaussée de 100 m2 hors oeuvre aura un coefficient de 1, un étage mansardé sera à 0,8 un sous-sol garage à 0,3 mais un sous-sol habitable peut être à 0,5, des combles grenier à 0,2 mais aménagés à 0,6soit 100+80+30+20 = 230 m2 SDPHO dans le premier cas       100+80+50+60 = 290 m2 SDPHO dans le second casDe la même façon, les éventuelles dépendances pourront être prises en compteUn dernier élément, le fait qu'une réserve du POS affecte le bien n'intervient pas dans le travail du juge car le code de l'expropriation précise dans un article qu'il ne faut pas en tenir compte pour l'estimation: c'était un des "atouts" de la défense de la Commune qui a été balayé! La Commune avait modifié le POS de façon à pouvoir construire sur les terrains de l'ilôt Mairie avec un COS équivalent à 3 et avait voulu se protéger pour l'indemnisation ? en désignant nos terrains "emplacement réservé", sous-entendu sans valeur?. Le juge a retenu le COS de 3 mais a ignoré l'emplacement réservé pour le calcul des imdemnités comme prévu dans les textes! (Ne pas se laisser impressionner par ce type d'argument pour justifier une vente à l'amiable à la va-vite!) Dans nos dossiers,  les 4 personnes agées ont obtenu en plus de l'indemnité de remploi de 10%, de la prise en charge des devis de déménagement, de l'article 700 (comme le précise très bien l'auteur), une indemnité spéciale pour aménagement de leur nouvelle habitation de 15000 euros qui leur a permis de se faire aider dans leur installation.Enfin, il n'y a pas de préjudice moral pris en compte dans la procédure d'expropriation: le code de l'expropriation le précise!Nous pouvons témoigner que les problèmes de santé (parfois très graves pour certains) qui ont affecté tous les expropriés pendant et après cette période n'étaient pas une vue de l'esprit.A cela s'ajoutent les réflexions (voire les agressions?) de certains fervents supporters des projets municipaux, ou des envieux qui ne voient que les résultats du combat mené... Au risque du style grandes phrases...Nous pensons que c'est dans la solidarité et la cohésion que l'on tient et de mener un combat ensemble permet à tous de relever la tête au lieu de subir l'adversité.Bravo à Alain Cassé et aux membres de l'association qui se dévouent pour défendre leur quartier. 

Forges d'AURIN 20/03/2009 19:39

En réponse au commentaire n°3.
Considérant qu’aux termes de l’art L.213-4-1 du Code de l’Urbanisme, lorsque le Juge de l’Expropriation a été saisi, la commune, titulaire du DPU doit consigner une somme de 15% de l’évaluation faite par les Services Fiscaux de France Domaine. Cette consignation est effectuée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation, et imputés sur les Crédits inscrits au budget de la commune.

ADIHBH-V 20/03/2009 18:48

 
Veuillez consulter le site « Bienvenue au Sénat » http://www.senat.fr/questions/base/2005/qSEQ051019697.html.
 
Vous prendrez connaissance d’une question écrite posée par un député UMP, relative à l’estimation des domaines sur l’achat de foncier destiné à la construction de logements sociaux et à la réponse du Ministre de l’Economie, des finances et de l’industrie. (publication
dans le JO Sénat du 15/06/2006)

scapal 19/03/2009 22:05

Merci à tous pour ces précisions et le temps passé à répondre.Je pense que cela peut constituer un sujet de dossier intéressant pour l'UFC QUE CHOISIR ....

Alain Cassé 19/03/2009 18:50

Pour répondre à la question de Scapel : « A partir de quel moment peut-on considérer qu’un bien immobilier est ancien ? », nous avons pu constater qu’il n’existe pas une définition normée de ce qualificatif ? Même la FNIAM, ne préciserait rien.
Aussi, nous avons consulté quelques Agences Immobilières Noiséennes ? Certaines disent « ANCIEN » à partir de 5 ans, en se basant sur le régime de la TVA et des Notaires. D’autres, c’est 10 ans, en se basant sur la Garantie Décennale. Et enfin pour une autre c’est un bien des années 1960 (normes électriques, isolation thermique et phonique, etc….). Donc, il semblerait que ce soit très variable en fonction de l’état de votre bien immobilier.
En fait, il faudrait que les Journaux qui publient ce type d’indicateur précisent sur quels critéres ils définissent « le RECENT », « l’ANCIEN », « le REHABILITE », « LE HAUT de GAMME » !

ccpounder 19/03/2009 16:16

L'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (vente sur plan), ou encore faisant l'objet d'une première cession moins de 5 ans après l'achèvement des travaux, supporte une TVA immobilière au taux de 20,60%, incluse dans le prix de vente. C'est ce qui explique la différence de prix entre le neuf et l'ancien. De là à en conclure qu'un bien immobilier de 5 ans est de l'ancien serait un peu hâtif.La nomenclature type de la Direction générale des impôts (cf. Livre 1er Code général des impôts, annexe 3, Article 324 H) définit de manière très précise les critères d'évaluation : on ne trouve nulle part la définition d'"ancien" car celle-ci trouve son fondement par le croisement de plusieurs informations.Ex. un pavillon ancien petit et d'une architecture plutôt commune peut coûter beaucoup plus cher qu'un pavillon neuf du fait de sa situation géographique (centre ville), de la rareté des espaces verts à cet endroit, etc... Ceci explique cela : les indemnisations d'expropriation sont calculées sur ces bases dans une commission qui rassemble élus, représentant des domaines, et autres personnes habilitées pour en connaître.

Alain Cassé, président de l'ADIHBH-V 19/03/2009 12:49


En février 2009, vient de paraître l’Indice Officiel Notaire INSEE du 3ème trimestre 2008 (variation au troisième trimestre 2008 et variation annuelle). Soit :
 
pour un appartement ancien en Seine Saint Denis :
Prix du m² : 2970 €
Variation annuelle : + 1,8%
 
Pour un appartement ancien à Noisy le Grand :
Prix du m² : 3160 €
Variation au 3e trimestre 2008 : +6,8%
Variation annuelle : +9,3%
 
Dans LE FIGARO magazine n° 20100 du 14 mars 2009,
Pour un appartement ancien à Noisy le Grand : confirmation Notaire-INSEE Pour une maison ancienne :
332 360 €
Variation annuelle :+3,9%
 
Le Nouvel Observateur n°2314 du 18 mars 2009,
Pour une maison ancienne réhabilitée (Confort standard)
Prix du m² :3427 €
Secteur :Richardet, Marnois, Grenouillère, Bas Heurts, 110m²  
          avec 200 m² de jardin : 350 000 €
 
Question :
Pourquoi lors de préemptions à Noisy le Grand, France Domaine et la Commune  pratiquent-telles de vils prix à 2200 et 2500 €/m² ? C’est bizarre ? Vous avez dit bizarre, ah bon !!...! vous voyez bien qu’il faut un Avocat spécialisé pour défendre vos intérêts devant le Juge des Expropriations.

scapal 18/03/2009 22:18

Merci de répondre, ainsi que de rechercher toute information qui peut aider le citoyen "lambda".À partir de quelle date considère  t-on qu'un habitat (appartement ou maison) est ancien?Y a t-il des normes précises ou cela dépend- t- il "s'il y a du vent" comme l'on disait à une époque...

ADIHBH-V 18/03/2009 18:48

Le Commissaire du Gouvernement est chargé d’éclairer le Juge de l’Expropriation sur l’indemnité à accorder au préempté (ou exproprié).Il est rattaché à la Direction Générale des Finances Publique (DGFP), alors que l’Agent des France Domaine est rattaché à la Direction Générale des Impôts (DGI).
 
Il est néanmoins, à certains égards, juge et partie, car le Trésorier Payeur Général (TPG) de la DGFP et le Directeur des Impôts, sont toujours deux fonctionnaires du Ministère des Finances, c'est-à-dire de la même maison. De plus, désigné par le TPG ou le Directeur des Impôts le Commissaire du Gouvernement a toujours le même souci d’économie des deniers publics.
 
Dans ce cas de figure, comme le Commissaire du Gouvernement a un poids écrasant, la Cour Européenne des Droits de l’Homme a jugé le 24 avril 2003 (requête n° 44962/98), que tout cela crée, au détriment de l’exproprié, un déséquilibre incompatible avec le principe de l’égalité des armes. Par conséquent, il y avait eu une violation de l’article 6§1 de la convention.
 
 

scapal 18/03/2009 08:29

Et que se passe t-il, si, comme je l'imagine, la municipalité concernée fait appel des jugements ?Doit elle payer au minimum le prix des Domaines et le solde est bloqué ou la totalité est elle bloquée jusqu'à la fin des recours ? Y a t-il eu des précédents ?

ML C - Paris 11ieme 18/03/2009 08:24

C'est quoi le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT ?

ADIHBH-H 18/03/2009 02:58

Si l’affaire est terminée, nous sommes preneurs de tout retour d’expérience. Lançons la discussion !