La municipalité de Noisy-le-Grand au secours de la SOCAREN

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OPERATION D'AMENAGEMENT

DU CLOS AUX BICHES

Un ballon d'oxygène pour la SOCAREN

 



 

Ce dossier etant mal engagé depuis juillet 2004, par manque évident de concertation avec les habitants, il ne fallait pas être un grand économiste, pour imaginer que les finances de la Socaren étaient à la peine.


Aussi, la Municipalité vient de tenter une opération de réanimation lors du Conseil Municipal du 18 décembre 2008, en modifiant par avenant la Convention Publique d'Aménagement de l'Opération du Clos aux Biches.


C'est-à-dire que les objectifs poursuivis pour l'aménagement de ce secteur, tels qu'exposés en Conseil Municipal le 24 juillet 2008 sont maintenus,  à savoir :


-          créer un quartier respectueux de l'environnement, économe en consommation d'énergie et conçu dans une logique d'urbanisme durable,

-          répondre à la demande de logement des Noiséens en créant 1500 logements environ, comportant au moins 30% de logements sociaux,

-          réaliser des équipements collectifs (équipement de la petite enfance, salles d'évolution sportive, groupe scolaire,...) dans cette partie du territoire qui en dispose peu,

-          créer une dynamique nouvelle pour ce quartier et pour la ville, en valorisant ce secteur en tant qu'entrée de ville et espace de transition entre le secteur d'affaires de Maille Horizon et les quartiers résidentiels du bord de Marne.


Et sont intégrés :


-          d'une part, la modification du périmètre de l'opération, la prorogation de la    durée de la convention jusqu'au 31 décembre 2014 ainsi que le report du versement du prix des terrains vendus par la ville à la Socaren, au titre de la participation de la Ville au coût de l'opération jusqu'à cette même date,


-          d'autre part, la poursuite de l'opération entre la Ville et la Socaren en dehors de la procédure de Zone d'Aménagement Concerté (ZAC).

 

En ce qui concerne le financement de l'opération, par délibération en date du 20 juillet 2006 et du 22 novembre 2007, la Ville a consenti deux avances de trésorerie d'un montant total de 4 000 000 €. Initialement prévu au 31 décembre 2010, date de fin de la Convention, le remboursement de ces avances devra être réalisé au 31 décembre 2014, au regard de la prorogation de la durée de celle-ci.


Par ailleurs, la collectivité a accordé, par délibération en date du 28 juillet 2005 et du 30 mars 2006, sa garantie s'agissant de deux prêts de montants respectifs de 3 500 000 € et de 2 000 000 €, contractés par la Socaren, dans le cadre de l'aménagement du Clos aux Biches. Donc, au regard de la prorogation de la Convention Publique d'Aménagement, il convient de modifier, par avenant, la durée de ces prêts, garantis à hauteur de 80% par la Ville. Ainsi, la durée totale maximale du différé d'amortissement prévu aux contrats, est prorogée de 3 ans, prorogeant par voie de conséquence, la durée maximale des deux prêts de 3 ans.




COMMENTAIRE DE L'ADIHBH-V

 

Notons dans l'avenant à la Convention Publique d'Aménagement, que la Ville prend acte de l'annulation le 24 avril 2008 par le Tribunal Administratif de Cergy Pontoise, de la délibération n° 48 portant création de la ZAC du Clos aux Biches.


Il est évident que l'aménagement du Clos aux Biches peut se réaliser sur des parcelles appartenant dès à présent à la Socaren, en dehors de toute procédure de ZAC. En étant raisonnable comme le préconisaient les Etudiants de l'ENSAPV, sur les hauteurs d'immeubles, avec environ 500 logements et non 1500, ce serait même souhaitable et il s'agirait alors d'un beau projet.


Toutefois, l'ADIHBH-V tient à rappeler pour mémoire qu'elle a engagé un Recours contre le PLU de la Ville de Noisy-le-Grand, en septembre 2007, et que ce Recours n'est pas encore purgé à ce jour. Notre argumentation porte essentiellement sur la hauteur des immeubles de la zone UBa1 qui permet 18m + 4m, soit R + 5 + combles. Alors que le Commissaire Enquêteur du PLU mentionnait dans ces conclusions : « A revoir en fonction des résultats de l'Enquête Publique sur la ZAC du Clos aux Biches (...) Il convient de s'en tenir essentiellement aux conclusions de l'Enquête sur la ZAC du Clos aux Biches ». Nous connaissons la suite, la commission d'Enquête de la ZAC à donné un AVIS DEFAVORABLE A L'UNANIMITE, sur la « Mise en Compatibilité du POS », mais la Ville est passée outre. Il y a là un sérieux différend que la justice devra régler, ce qui devrait dans un premier temps refroidir très sérieusement les éventuels promoteurs.


Enfin, tout le monde aura noté que l'accord électoral passé avec LES VERTS impose maintenant la création d'un quartier respectueux de l'environnement, économe en énergie et conçu dans une logique d'urbanisme durable.


Mieux, à la lecture de la Convention Globale d'Aménagement du territoire de Marne la Vallée de 2007 à 2013, adoptée en Conseil Municipal le 27 novembre 2008, nous apprenons que la Ville souhaite édifier deux ECO QUARTIERS. L'un, sur le Clos aux Biches, l'autre sur le Clos d'Ambert. L'enjeu est de taille, puisque la démarche permettrait la prise en charge des projets d'investissement à hauteur de 80% du coût. Ca change fondamentalement l'économie initiale des deux projets.


Nous reviendrons plus longuement dans un autre article sur cette notion d'urbanisme durable, mais dès à présent nous disons très simplement sur ce sujet :


- que les ECO QUARTIERS ne sont ni une utopie, ni une incantation, ni un repère de bourgeois bobo, ni une panacée universelle pour réparer ce qui a été mal construit à coup de millions dans les anciens nouveaux quartiers...


- que les ECO QUARTIERS doivent être conçus en tenant compte de toutes les caractéristiques urbaines, environnementales, architecturales et paysagères du site, et non à grand coup de bulldozer pour faire « table rase » du passé,


- que les ECO QUARTIERS, ce n'est pas seulement quelques immeubles HQE de 6 étages, posés quelque part. L'échelle du quartier implique d'autres équipements et réflexions qui s'appuient nécessairement sur la motivation de ses futurs habitants. En fait, la gouvernance participative est encore une fois, n'en déplaise à Monsieur le Maire, l'un des éléments clés des ECO QUARTIERS. Un lien social fort entre les habitants qui se connaissent est la meilleure assurance de sécurité.


En conclusion, un ECO QUARTIER, ou QUARTIER DURABLE, c'est avant tout un processus urbain, des gens qui décident d'intervenir en collaboration avec les autorités locales. Non seulement sur la qualité de leur logement personnel, mais également sur celle de l'espace public qu'ils vont partager avec leurs voisins et sur les conditions de la vie économique, sociale et culturelle de leur communauté.


Alors, Monsieur le Maire, demain, quels ECO QUARTIERS à Noisy-le-Grand ? Quelle concertation ? A quel moment ? Avec qui ?...


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Intervention de Madame Marylise MARTINS

Présidente du Groupe MoDem



Monsieur le Député Maire, chers Collègues,


La ZAC du Clos aux Biches ayant été annulée , vous nous proposez,  non pas un nouveau dossier de ZAC  mais une Convention  Publique d'Aménagement avec la SOCAREN, sur la base du même programme que précédemment,  soit 1500 logements et les équipements d'accompagnement que vous aviez initialement prévus.


Effectivement, la ZAC n'est qu'un moyen parmi d'autres pour aménager un quartier ou réaliser une grande opération d'urbanisme.


Monsieur le Maire,

Nous nous interrogeons sur la façon dont vous allez  procéder  pour les propriétés qui ne sont pas encore acquises par la ville ; et d'autre part nous souhaiterions savoir,  si vous ferez  plus tard une DUP ou si vous procèderez  simplement par des acquisitions amiables.


Lors de la dernière campagne électorale nous nous étions prononcés contre toute expropriation et nous avions souhaité que la municipalité reprenne une véritable concertation sur un programme et un schéma d'aménagement qui convienne à tous ;


Envisagez-vous de rouvrir cette concertation ou de procéder directement à la réalisation de votre projet ?


Je rappelle que nous avions pris position pour réétudier un programme moins important pour ce quartier et que les nuisances engendrées par l'arrivée de 1500 logements n'ont pas de réponse dans votre projet actuel.


En effet, comment régler les problèmes de circulation qui ont été soulevés lors de l'enquête publique ? Nous aurions souhaité avant de prendre position sur cette convention publique d'aménagement,  qu'il  nous soit présenté  un nouveau projet  qui tienne compte  aussi des souhaits des  Noiséens qui vivent dans le quartier des Bas Heurts- La Varenne.


Nous sommes tous  conscients de la crise financière qui engendre des difficultés pour les acheteurs de biens immobiliers a obtenir des prêts.


Alors qu'allez-vous faire Monsieur le Maire de tous ces terrains et de toutes ces propriétés acquises par la ville et pour lesquels les promoteurs ne prennent pas le risque d'acheter actuellement ?


D'autre part, alors que parallèlement l'état n'a pas tenu ses promesses dans la réalisation de logements locatifs, la liste des demandeurs de logements s'allonge de jour en jour. Alors que  Monsieur Sarkozy avait promis à tous les Français de devenir propriétaires, la liste des SDF qui travaillent ne fait qu'augmenter avec tous les drames sociaux à la clef.


Aujourd'hui à Noisy-le-Grand, nous nous retrouvons dans la même situation qu'était la SOCAREN en 1993 /1995 pour la ZAC du Clos Saint-Vincent en centre ville. En d'autres temps, Monsieur le Maire, vous aviez largement décrié les 50 millions  de francs de déficit de la ZAC  soit l'équivalent de 7.5 millions d'euros.


Aujourd'hui, la SOCAREN  a contracté 9.5 millions d'euros d'emprunts, ce qui est équivalent à la situation de 1993 avec la  crise immobilière, mais la différence c'est qu'aujourd'hui, nous n'avons pas de ZAC approuvée pour le  Clos aux Biches.


Ceci étant exposé, nous restons  néanmoins optimistes pour deux raisons :


- La première c'est que l'aménagement d'un quartier nouveau se réalise sur une dizaine d'années.

- La deuxième c'est que les crises financières et immobilières sont cycliques et qu'indépendamment des gouvernants, une relance économique se fera prochainement.


En conclusion le groupe MoDem s'abstiendra  sur cette convention dans l'attente  d'un projet  finalisé.




Intervention de Monsieur Etienne DOUSSAIN

Groupe: "Noisy Solidaire, à gauche vraiment"

 


Monsieur le Maire,


En raison de la pénible actualité de la crise, 2 points essentiels de la délibération proposée étaient attendus.


C'était d'ailleurs le sens, parmi d'autres, des questions de notre courrier d'octobre 2008 resté sans réponse écrite à ce jour.


Pour autant, nous constatons que par deux fois, l'une lors du dernier conseil municipal à propos de l'endettement de la ville par la bouche de votre 1er adjoint, l'autre aujourd'hui concernant la SOCAREN, vous informez un peu plus le conseil municipal. Alors même si vous n'avez pas le choix, nous disons tant mieux.


Nous, les élus de « Noisy Solidaire, à gauche vraiment » et leurs colistiers, sommes particulièrement attentifs à ces informations même si nous considérons qu'un courrier mérite réponse appropriée, exactement comme le député que vous êtes obtient du ministre qu'il interpelle une réponse par écrit à ses questions écrites.


Mais fermons le ban et parlons de la SOCAREN ! Vous nous proposez trois modifications importantes par avenant concernant le quartier des Bas Heurts : l'une en droite ligne de l'annulation de la délibération portant création de la ZAC du Clos aux Biches, les deux autres prolongeant les engagements de la ville à l'égard de sa société d'économie mixte.


Dans le cadre du 1er avenant, en raison de l'annulation de la ZAC, dont la Déclaration d'Utilité Publique, nous le rappelons, a donné lieu à un avis défavorable à l'unanimité des commissaires enquêteurs, nous notons que vous proposez de substituer la notion d'opération d'aménagement à celle devenue caduque de ZAC, cette notion n'imposant pas nécessairement de nouvelle DUP, ni d'expropriations d'ailleurs, tant que la ville s'en tient à ce dont elle est déjà propriétaire.


Pourtant, vous proposez d'élargir le périmètre d'intervention de l'ancien projet de ZAC ce qui, de fait, revient à modifier les conditions du projet initial. Vous allez sans doute nous en dire plus à ce sujet car si modification il y a, ce ne peut être sans conséquence, pour la SOCAREN, au premier chef, mais aussi sur le financement de l'opération, son coût, etc..... D'ailleurs, vous souhaitez déléguer le droit de préemption à la SEM dans le cadre de ce nouveau périmètre, ce qui est une seconde modification d'importance.


Il est vrai que vous avez défendu publiquement la nouvelle idée d'éco-quartier durant de la campagne des municipales et que cette dernière apparaît maintenant dans les documents publics de la ville nouvelle comme nous l'avons vu lors du précédent conseil, y compris avec d'éventuels financements croisés Etat-Région ... Donc, nous considérerons que si cette modification du projet initial est dorénavant actée, il y en aura d'autres, inévitables elles aussi, dont vous serez amené à nous parler.


Par contre, la concertation promise par communiqué de presse en septembre 2007 est visiblement passée à la trappe. Nous verrons si la nouvelle charte sur la démocratie participative permettra de rattraper le retard afin que ce communiqué de presse ne soit pas qu'un moment de campagne électorale. Yes, we can ... comme on dit de l'autre côté de l'atlantique !

Concernant les deux autres avenants à caractère strictement financier, vous proposez à la fois de proroger la durée d'avance de trésorerie consentie à la SOCAREN par la ville à hauteur de 4 millions d'euros et, à la fois de prolonger la garantie de la ville pour deux emprunts souscrits par la Sem à une hauteur globale de 5 millions 500 000 euros


Comme le précise la délibération, cette garantie à hauteur de 80 % des prêts de la SOCAREN à l'occasion de cette opération d'aménagement signifie que la ville à partir d'aujourd'hui, en incluant l'avance de trésorerie en cours, va supporter une incertitude financière de l'ordre de 9 millions d'euros, sans oublier le coût du foncier immobilisé.


Cela étant dit, sauf à décider de stopper les activités de la SOCAREN en espérant que le delta entre son actif et son passif soit encore favorable, vous n'avez pas le choix et même si nous ne partageons pas votre ambition, vraiment pas, vous le savez, nous comprenons la mesure de prudence qui consiste à étaler dans le temps, 4 ans de plus au moins, les contraintes financières qui pèsent sur la SEM donc sur la ville.


Pour autant, Monsieur le Maire, chers collègues, le marasme majeur dans lequel l'immobilier est en train de s'installer, le recul du crédit, l'insolvabilité des clients nous fait craindre le pire sur vos ambitions dans cette opération d'aménagement, celle de la ZAC du Clos d'Ambert comprise d'ailleurs.


Même si l'Etat, son gouvernement actuel, la région Ile de France et le département veulent coûte que coûte enrayer de sombres pronostics, il faut que nous prenions acte des conséquences de la crise du marché de l'immobilier puisque les opérations que vous proposez sont toujours essentiellement portées par 70% d'accession à la propriété.


Comment allez vous faire, Monsieur le Maire, pour convaincre à la fois des investisseurs qui se replient, et c'est dramatique pour l'emploi, et, à la fois, convaincre de futurs accédants à la propriété que Noisy le Grand est la ville de toutes leurs attentes ?


Décidément, il faut garder raison et revenir sur ces projets d'aménagement urbain, sans doute indispensables, tout le monde en convient, mais démesurés. Il n'est pas trop tard car la conjoncture n'a plus rien à voir avec celle que vous avez trouvée après 1995 pour la ZAC du Clos Saint Vincent.


Les élus de « Noisy Solidaire, à gauche vraiment » en accord avec leurs colistiers, vous disent « casse-cou », Monsieur le Maire, et parce qu'ils disent « casse-cou », ils voteront contre l'approbation de ces trois avenants.


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Raymond 27/12/2008 15:27

S'il n'y a pas eu plus d'expropriations, c'est bien parce que des Noiséens ont réagi ! Quant à ces 4 ou 6  expropriations citées rappelons qu'elles ont abouti à un parking payant !!!

Alain Cassé-Président de l'ADIHBH-V 27/12/2008 12:20

Suite à l’intervention du MoDem, nous avons eu droit de la part de Monsieur le Maire, à une discussion d’Ecole sur la notion d’ « Expropriation », précisant que lui-même, dans sa jeunesse avait été exproprié. Et que depuis 1995, il n’a  réalisé que quatre expropriations (en fait, six selon moi, mais bon…), comparativement à l’époque de Madame Richard qui avait expulsé des  dizaines de familles sur le Clos Saint Vincent.
Ensuite il a longuement disserté sur la notion d’ « Intérêt Général », indiquant qu’à partir du moment où il avait décidé de l’Intérêt Général  d’un projet, plus rien ne l’arrêterait. Comprenons ici, pour les derniers hérétiques des Bas Heurts ; Déclaration d’Utilité Publique (DUP), et expulsions.
 
Au risque de passer encore une fois pour un naïf et un doux rêveur, il me paraît toujours intéressant d’affirmer que l’Intérêt Général, devrait-être avant tout une recherche du raisonnable à l’échelle humaine. C'est-à-dire prendre la pondération de chaque argument de ses interlocuteurs afin de trouver le barycentre du débat. C’est un équilibre d’idées, de revendications et d’aspirations. Un équilibre qui nécessite le respect, l’écoute, la compréhension des arguments et ce, non pas seulement quantitativement mais aussi qualitativement. C’est un processus bien plus long que d’établir le bilan comptable du vote d’une délibération en Conseil Municipal. Ca porte un nom : c’est LA  CONCERTATION.
 
Si l’Intérêt Général se situe, depuis plus de deux cents ans au cœur de la pensée politique et juridique française, un Rapport Public du Sénat en 1999, se pose la question de savoir si cette notion qui donne lieu aujourd’hui à de multiples interrogations est toujours d’actualité ? En fait, les ressorts de la politique moderne font plus de place aux Intérêts Particuliers de l’individu  qu’à ceux de la Société. Pour ces raisons, l’Etat ne réussi plus à susciter l’adhésion des Citoyens.
 
Aussi, Monsieur le Maire, votre notion d’Intérêt Général a besoin d’une reformulation, voire d’un rajeunissement. C’est à cette condition qu’elle pourra à la fois le mieux s’adapter aux enjeux économiques et sociaux contemporains de Noisy le Grand. Mieux s’harmoniser avec les valeurs de la modernité et mieux répondre aux besoins nouveaux qui s’expriment. N’oublier jamais que la démocratie repose entièrement sur les individus eux-mêmes et sur leur capacité à assurer leur charge de citoyens.