La crise de l'immobilier en France... et à Noisy-le-Grand

IMMOBILIER : EN TROIS MOIS, LES MISES EN CHANTIER BAISSENT SERIEUSEMENT !

Selon les statistiques du Ministère, les mises en chantiers de logements en France ont encore baissé de 21,6% entre mars et mai 2008, soit 83166 unités, et les permis de construire de 19,9% à 112933 unités. Sur les 12 derniers mois, le nombre de mises en chantier a reculé de 2,6%, et le nombre de permis de 10,7%.
Sur la même période, la mise en chantier de logements collectifs baisse de 7,4%.
Selon une étude de Exane BNP Paribas, la réservation de logements neufs devrait reculer de 35% cette année et de 30% en 2009.

COUP DE FROID SUR LES BUREAUX FRANCILIENS : FORT RECUL !

Selon les chiffres du GIE Immostat (Atisreal, CBRE, DTZ et Jones Lang LaSalle), la demande placée qui retrace le nombre de m² loués et vendus à leurs utilisateurs, a baissé de 17,5% à 593 944 m², par rapport à la même période de 2007. Ce qui explique une offre globale de bureaux immédiatement disponibles (le stock), de plus 5% à 2 578 000 m².

Autre très mauvaise nouvelle, le montant des investissements en immobiliers d'entreprise (Bureaux, Commerces, Entrepôts), a été divisé par deux pour s'établir à 4,65 milliards au premier semestre, contre 10,9 milliards un an plus tôt. Jones Lang LaSalle estime que l'on retrouve les niveaux de demande placée de 2005.

Sur Marne la Vallée, malgré un prix de 114 €/m², soit le plus bas de la deuxième couronne, l'indicateur provisoire du 2ème trimestre 2008, donne 15 835 m² de transaction, pour un stock de 75 000 m².

PROMOTION IMMOBILIERE : PERSPECTIVE EN BAISSE !

Les promoteurs immobiliers ont le moral en berne.

Guy Nafilyan, le PDG de Kaufman & Broad, dit que l'année 2008 a mal commencé, marqué par un « environnement économique et financier incertain » et par le « ralentissement du marché du logement en France ». Aussi le bénéfice net de Kaufman & Broad a chuté de 71,3% au premier semestre 2008. Le taux de désistement a atteint 29% et les réservations ont chuté de 23%. Cette baisse serait due essentiellement au changement d'attitude des banques dans l'octroi des crédits, à l'augmentation des taux d'intérêts et, plus généralement, à l'attentisme des acquéreurs.

Face à cette situation, en juin 2008 le titre a perdu plus de 17% et Kaufman & Broad doit se serrer la ceinture. Sur 115 programmes qui devaient être lancés en 2008, 15 seront abandonnés. Par ailleurs, les promoteurs ont retenu les leçons de la crise des années 1990, pas question d'avoir du stock. Sur les 105 000 logements neufs mis en vente, moins de 3 000 sont terminés.

Chez les Nouveaux Constructeurs, les objectifs sont à la baisse pour 2008. Ces révisions interviennent en raison d'un marché plus difficile que prévu au cours des 5 premiers mois de l'exercice, où le rythme de vente a ralenti d'environ 30%.

Le Groupe ne prévoit plus désormais qu'une croissance de 10% de son chiffre d'affaire sur l'année, au lieu de 20% auparavant, avec une marge d'environ 8%, au lieu de 10%. Aussi, la Bourse a immédiatement sanctionné cette révision à la baisse en juin dernier. Pour 2009 et 2010, la croissance du chiffre d'affaire pourrait être du même ordre, compte tenu des incertitudes liées au marché espagnol. En 2007, les Nouveaux Constructeurs n'avaient déjà pas pu atteindre ses objectifs fixés en novembre 2006. En conséquence, le Groupe compte limiter les acquisitions foncières et maîtriser sa progression dans l'immobilier d'entreprise.

DES PROMOTEURS IMMOBILIERS GUETTES PAR LA FAILLITE !

Le 03 septembre, le Tribunal de Commerce de Saint-Brieuc a prononcé la mise en redressement judiciaire de la société Celeos, implantée à Plérin (29), qui emploi aujourd'hui 430 personnes.

En Provence, c'est la société Piera, un promoteur de Gap (05) spécialisé dans les montages défiscalisés type Loi De Robien, qui est touché de plein fouet par le retournement du marché immobilier. Sur 114 salariés, 60% devraient être licenciés.

Les Clients mécontents vont donc se tourner vers la justice. Voilà comment on s'embarque pour 10 ans de procédures coûteuses, fastidieuses et aléatoires !!!

Manifestement, actuellement le marché de l'immobilier est comme la météo du premier semestre : maussade. Mieux, plus particulièrement sur Marne-la-Vallée, depuis 2005 la tempête persiste sur l'immobilier de bureaux. Si en 2005, le stock était évalué à 1 000 000 m², il reste au premier semestre de cette année une offre immédiate de 75 000 m². Et pourtant, selon Immostat, le prix attractif de 114 €/m² est le plus bas d'Ile de France, comparé à La Défense : 388 €/m², la première couronne Est à 214 €/m² et le Pôle de Roissy à 128 €/m².

Alors pourquoi ?... Une concurrence effrénée entre différents pôles tertiaires ? L'éloignement de Paris ? Des transports peu fiables ? Une image de marque à restaurer ? L'insécurité ?
D'après le Parisien du 03 septembre, à 235 €/m², il est vrai que Saint-Denis se positionne comme un sérieux concurrent. Le site « Les Portes de France », est aujourd'hui clairement identifié comme un lieu remarquable avec 150 000 m² de nouveaux immeubles en construction. Pour attirer de plus en plus de sièges sociaux (Forclum, Cegelec, Verspieren), Saint-Denis a opté pour le haut de gamme : architecture originale, label HQE, encadré par l'A 86, au pied du RER B Stade de France.

Et Noisy-le-Grand dans cette bagarre ne décolle pas malgré les discours de Michel Pajon. Selon Fabrice Desrez, les nouvelles sociétés ont du mal à venir jusqu'à Noisy-le-Grand. Pourtant la commune multiplie les effets d'annonces : le Parisien du 15 novembre 2007 : « les bureaux de Copernic affichent complets », Noisy mag de mars 2008 « Noisy surfe sur la vague immobilière ». En réalité, si aujourd'hui l'ensemble des trois immeubles Copernic (Mercure, Uranus et Jupiter) est entièrement loué, la troisième tranche de Jupiter est entièrement occupée, dans le cadre d'une restructuration, par les salariés et le Centre de Formation d'IBM. IBM qui se trouvait déjà à Noisy-le-Grand depuis des années, et qui a quitté son immeuble Montaigne pour le revendre au Ministère des Finances. En conséquence, posons-nous la question de savoir quelle est vraiment la plus value de cette opération sur l'emploi, et sur la Taxe Professionnelle pour les Noiséens ?... Néant !...C'était encore simplement un effet d'annonce !!!

Et pourtant, Michel Pajon s'obstine. Il veut encore aménager 4 000 000 m² de bureaux sur Maille Horizon, mais pour quoi faire, dans un marché atone et versatile. Hormis le Lycée International, espérons qu'Epamarme aura la sagesse de réserver ce foncier à l'aménagement mixte de quelques bureaux, mais aussi de logements, ce qui évitera de raser le quartier des Bas-Heurts comme le préconisait le « projet alternatif » des Etudiants de l'Ecole Nationale Supérieure d'Architecture de Paris - La Villette, en février 2007. Comptons sur le bon sens de Monsieur le Préfet de Seine-Saint-Denis, pour initier ce processus, et éradiquer les velléités de l'Edile.

Michel Pajon persiste toujours lorsqu'il déclare en Conseil Municipal le 24 juillet dernier : oui, nous sommes face à une crise de l'immobilier, et nous n'en connaissons pas la durée, mais nous devons être prêts pour la reprise qui viendra un jour. En fait, « la meilleure défense, c'est l'attaque », dit ce passionné de ballon ovale. C'est donc encore à Noisy-le-Grand, que demain « l'effet springboks » va s'appliquer à la politique immobilière partisane et incohérente de la Commune.

Quel désastre à ne pas vouloir regarder les réalités économiques immobilières en face. N'oublions pas que les finances de la Socaren sont misent à mal cette fois ci par « l'effet Bas-Heurts ». C'est encore 1 000 000 d'euros qui viennent d'être alloués le 24 juillet à la Socaren, dans le cadre d'une deuxième avance de trésorerie pour l'aménagement de la ZAC du Clos aux Biches. ZAC qui n'existe plus depuis avril 2008 et la Socaren, soit-disant aménageur qui n'aménage rien depuis son origine en mai 2005, à cause du combat de l'ADIHBH-V et de la solidarité des Noiséens et des Bryards qui manifestent régulièrement leurs désaccords sur ce projet. Et si demain la Socaren buvait un bouillon, sachant que la Mairie est caution des deux emprunts ? Qui va payer, d'après vous ? Chercher l'erreur....

Et oui, Monsieur le Maire, « l'effet Bas-Heurts », est pour nous l'occasion de montrer nos valeurs de solidarité ou prime l'amitié et le courage. Nos victoires font que nous mesurons auprès des Noiséens et Bryards un enthousiasme qui gagne de plus en plus de terrain. « L'effet Bas-Heurts » est aussi une grande famille, et si nous ne revenons pas à une politique immobilière raisonnable sur Noisy le Grand, nous aussi nous préparerons demain nos mêlées. Il y aura du sport, et c'est logique, puisque Noisy-le-Grand est terre de champion du monde en Rugby et possède des médaillés olympiques.