Compte rendu des réunions publiques sur le PLU

CONCERTATION SUR LE PLAN LOCAL D'URBANISME

 

DE NOISY LE GRAND.

 

Réunions publiques des 20,21 et 22 février 2006

 

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Lors de ces trois réunions publiques, l'ADIHBH-V fut présente en permanence,  vous trouverez ci après un bref résumé de ses interventions.

 

 

 

ADIHBH-V: Nous avons bien compris que nous sommes actuellement dans la phase du "diagnostic" et, qu'ultérieurement, un " règlement" devra être rédigé. Toutefois, en janvier 2003 dans Noisy mag, M. PAJON annonçait que différents scénarios de développement seraient mis au point, et que ces orientations seraient encore présentées aux Noiséens sous forme d'exposition et de réunions publiques.

 

A quel moment   se déroulera cette nouvelle phase de concertation sur les différents scénarios ?

 

 

AM Environnement : Sur la méthode, la concertation aujourd'hui engagée porte effectivement sur l'élaboration du PADD, nous sommes en train d'écrire les orientations, nous sommes dans la phase du diagnostic.

 

 

Ce que nous vous proposons aujourd'hui c'est:

 

            - d'une part, les éléments du diagnostic,

 

            - d'autre part, les orientations qui permettent de définir les objectifs du PADD.

 

 

Seront mises au débat les orientations qui vont permettre de constituer le PADD.

 

 

ADIHBH-V: A quel moment aurons nous les différents scénarios, sur lesquels nous pourrons nous prononcer?

 

 

AM Environnement : Sur l'aspect technique, en ce qui concerne des scénarios, nous sommes, pour moi technicien, dans une terminologie qui me semblerait  plus  appropriée si nous parlions de menus. C'est-à-dire qu'aujourd'hui il n'y a pas de scénario contrasté à attendre ; fait- on plus rond ou plus carré la ville de demain, cela n'est pas  le problème. Le problème est : nous avons un objectif de définition, par exemple en matière de développement économique, de population, de renouvellement des équipement publics. Ces objectifs peuvent se décliner avec un certain nombre d'hypothèses. C'est ce que nous avons commencé à  élaborer lorsque nous avons effectué ces fameuses listes de projets, que nous avons identifiés aujourd'hui. Non pas pour dire que ces projets étaient achevés, mais pour dire voilà quelles sont les dynamiques dans lesquelles nous essayons d'inscrire notre réflexion sur le PLU. Et ceci, tant  aujourd'hui que demain dans le cadre de la concertation qui s'engage, concertation qui va continuer  tout du long de l'élaboration du PLU, puisque il y a notamment des rendez-vous obligatoires au travers de l'Enquête Publique.

 

 

Nous allons avoir au débat, un certain nombre de gradation dans ces menus, c'est-à-dire jusqu'où allons nous dans cette direction, c'est donc cette gradation qui va faire l'objet du débat. Maintenant est-ce que nous allons parler de scénarios, et bien non, cela n'est pas tout à fait la méthode. La méthode choisie est plutôt de définir des dynamiques, d'être d'accord sur  ces objectifs. Dans les objectifs, d'avoir un certain nombre de  moyens de les atteindre, ces moyens ne sont pas fermés. On ne peut pas aujourd'hui dire quels sont tous les moyens que l'on va mettre en œuvre dans les 10 ans qui vont venir, nous essayons de ménager des ouvertures possibles, c'est cela un PADD. Ce n'est pas un élément de programmation au titre d'engagement financier réunissant les partenaires autour de tel ou tel projet. C'est un document qui permet de définir les orientations d'une part et d'autre part un cadre réglementaire permettant au Maire de délivrer les permis de construire par exemple, qui soient maîtrisés, légaux et qui soient éventuellement refusables s'ils ne correspondent pas aux objectifs définis par la collectivité publique.

 

 

Pour ce qui est des scénarios contrastés, nous pouvons en trouver sur des secteurs à projet. Nous pouvons nous dire par exemple sur tel quartier, là, il vaut mieux faire une place ronde ou une place carrée, il vaut mieux une rue piétonne ou une rue ouverte à la circulation. Là nous pouvons parler de scénarios parce que nous parlons secteur par secteur. Pour ce qui est du PLU et du PADD nous allons plutôt parler de tendances, nous allons plutôt parler d'orientation et puis de gradation dans ses orientations et de menus, est-ce que j'en prends plus, est ce que j'en prends moins. C'est cela le débat.

 

 

ADIHBH-V: Soit, nous prenons bonnes notes, mais à quel moment seront nous consultés, pour redonner notre avis la dessus ?

 

 

AM Environnement : Immédiatement, c'est de mettre au débat public tous les éléments techniques que nous avons à notre disposition pour travailler, En même temps, les élus mettent sur la table les orientations qu'ils jugent nécessaires de rendre public dés à présent, alors que nous n'avons pas encore de projets, nous n'avons pas de règlement, nous n'avons pas d'outils. Nous nous  retrouverons en phase de concertation formelle au titre de l'Enquête Publique avec quelque chose de classique et encadré, et là, nous aurons au débat non pas les orientations mais les moyens d'atteindre ces orientations.

 

 

DIRECTION DE L'URBANISME DE NOISY LE GRAND: Madame la Directrice de la Direction de l'urbanisme apporte les précisions suivantes en terme de calendrier.

 

En fait, il y a encore trois étapes importantes qui sont devant nous, à savoir :

 

 

            -  Un grand moment de débat public en Conseil Municipal sur le PADD, le 02 mars 2006 ( NDLR: A ce moment là, nous émettons quelques doutes sur la qualité des grands débats démocratiques lors des Conseils Municipaux à Noisy le Grand)

 

            - Une concertation sur le dispositif réglementaire du PLU en mai-juin, qui aboutira en juillet 2006 à l'arrêt du projet de PLU.

 

            -  Une fois que le projet du PLU aura été arrêté et enrichi par les personnes publiques associées, nous aurons un dossier complet qui sera soumis à l'Enquête Publique en janvier 2007.

 

 

Ensuite le projet définitif repassera en Conseil Municipal avec l'avis du Commissaire Enquêteur  et le résultat de l'Enquête Publique, en avril - mai 2007.

 

 

NDLR: Toutefois, dans la note de présentation du Conseil Municipal dont le rapporteur est M. EPINARD, nous relevons: " A l'issue de ce débat, un projet définitif de PADD sera établi, ainsi que le projet de règlement du PLU qui seront à nouveau soumis à concertation dans le cadre de l'Enquête Publique qui précédera l'adoption définitive du PLU".

 

 

Pour l'ADIHBH-V, la phase de concertation intermédiaire énoncée précédemment par la Direction de l'Urbanisme, en mai - juin 2006 a disparue !!!...Affaire à suivre.

 

 

Par ailleurs, dans son exposé sur les atouts et les défis de la ville, M. PAJON signale vouloir renforcer la place de Noisy le Grand dans l'Est Parisien. Tout particulièrement de vouloir développer l'activité économique dans le quartier du Mont d'Est, où se concentrent les immeubles de bureaux de grande envergure, qui symbolisent l'attractivité de notre ville. Les terrains  disponibles  permettent d'envisager sur une dizaine d'année  une capacité de   construction de 350 000 m² supplémentaires dans le cadre de la construction du futur quartier d'activité des Mailles Horizons.

 

 

A ce jour, Noisy le Grand dispose déjà de 430 000 m² de bureaux. A long terme nous nous dirigeons vers 800 000 m², superficie qui, d'après M. PAJON est nécessaire pour atteindre l'équilibre financier de cette ville, compte tenu des équipements financés par l'état lors de la création de la ville nouvelle!

 

 

Dans son analyse M. PAJON associe Bureaux, Emplois, et Logements ce qui, en l'espèce, pourrait sembler rationnel, si à terme le développement des Mailles Horizon, ne se terminait pas par la destruction totale du quartier des BAS HEURTS. L'expropriation de 60 familles et la construction de 1500 logements collectifs pour soutenir le marché de l'habitat et de la promotion immobilière.

 

 

ADIHBH-V : M. PAJON, vous mentionnez  6 000 m² de bureaux vacants, et sous entendez que le marché des bureaux est porteur sur Noisy le Grand. En fait, ce n'est pas 6 000 m² de bureaux vacants c'est 54 000m²  de bureaux de secondes mains qui sont disponibles aujourd'hui. (Sources ACTEP octobre 2005, confirmées en janvier 2006). C'est 383 000 m² sur la Seine Saint Denis. En supposant que politiquement vous en ayez la volonté, que techniquement l'opération soit réalisable et économiquement acceptable, à raison de 100 m² de SHON par appartement, c'est 540 appartements que vous construiriez sur Noisy le Grand et 3830 en Seine Saint Denis. En d'autres termes, vous consommez du foncier pour construire des bureaux neufs, alors qu'après négociations et en accord avec EPA MARNE vous pourriez très bien construire des logements. Parallèlement, des bureaux de secondes mains ne trouvent pas preneurs sur Noisy le Grand !!!....C'est inacceptable pour les BAS HEURTS.

 

 

Dès octobre 2005, pour se faire une opinion objective sur ce marché des bureaux, sachez que l'ADIHBH-V s'est rendu au Salon de l'Immobilier d'Entreprise (SIMI). Nous avons aussi consulté les publications du Groupe de Recherche sur l'Economie de la Construction et de l'Aménagement (GRETAM), septembre 2005 et de l'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise ORIE), décembre 2005.

 

 

 

NDLR : Quelles sont nos observations:

 

 

Ø      un marché très concurrentiel. Les villes qui marchent actuellement sont : Montreuil, Bagnolet, Charenton le Pont, La Plaine St Denis, en raison de la présence du Métro et du Boulevard Périphérique.

 

Ø      des pôles nouveaux qui s'imposent progressivement, tels que : Bercy Paris Rives Gauche, La Pleine St Denis, mais aussi Orly et Roissy.

 

Ø      un marché des bureaux neufs qui marque le pas,

 

Ø      un marché atone sur Noisy le Grand,

 

Ø      2005, une année de transition, marquée par un recul, peut être temporaire ?

 

Ø      un manque de perspective à moyen terme,

 

Ø      un marché dépendant de la  rigueur économique,

 

Ø      des entreprises qui rationalisent, c'est à dire qui quittent des bureaux anciens, pour aménager dans des bureaux neufs

 

-          plus petits

 

-          baisse du m² locatif d'environ 10 à 15% ces dernier mois,

 

-          bien souvent maintien du prix de la valeur faciale de location, mais en réalité le bailleur réalise des aménagements à ses frais, ce qui représente une réduction supplémentaire de 20 à 25%, pour le client,

 

Ø      des prix qui baissent sur Paris, en 2000 : 800 €/m², en 2003 : 600 €/m², en 2005 : 500 €/m².

 

Ø      plus confortables, plus facilement modulables, plus modernes, plus facilement aménageables, (câblage informatique dans les faux plafonds).

 

 

A cette occasion, reprenons les propos de M. R WATERLAND, Président de l'ORIE, (décembre 2005), je cite:" De fait, le taux élevé de tertialisation atteint aujourd'hui en Ile de France, et les perspectives modestes escomptées pour la croissance ainsi que l'évolution des modes de travail peuvent laisser penser que le parc tertiaire connaîtrait une évolution quantitative beaucoup plus faible dans les années qui viennent ? Mouvement qui devrait se doubler d'une rénovation du patrimoine ancien pour maintenir la qualité de l'offre régionale………Or les pouvoirs publics, très attentifs à la promotion du rayonnement de l'Ile de France, semble s'orienter vers la poursuite soutenue de bureaux neufs (ndlr: qui consomme du foncier), dans les pôles existants et dans de nouveaux pôles, ce qui posera inévitablement un jour  la question de la reconversion, voire la démolition du parc ancien le moins adapté".(ndlr: ce qui libérerait du foncier).

 

 

Signalons aussi que le marché du bureau neuf est quasiment dépendent des investisseurs financiers, fonds de pensions étrangers et autres. En 2005 ce sont 12 milliards d'euros d'investissement en France, avec 38% de capitaux Allemand, 34% de Français, le solde étant constitué par les pays du golfe, les USA, etc,etc…….La rentabilité de ces investissements se situant aux environs de 9%.

 

 

Finalement, en résumé, le marché du bureau neuf de Noisy le Grand semblerait  soutenu pour le prestige de la région, le prestige de notre municipalité avec le Lycée International, Bercy 3,  l'Ecole Nationale de Police, et les investisseurs financiers qui disposent de capitaux  surabondant et qui sont toujours à la recherche de "grain à moudre" pour construire. Sur cet aspect des choses, EPA MARNE et la ville de NOISY LE GRAND entretiennent ce gigantisme déraisonnable, et sont complices en alimentant ce mécanisme pervers.

 

 

En aucun cas, cela ne leur donne une quelconque légitimité pour détruire le quartier des BAS HEURTS, en expulsant  les résidents, pour construire 1500 logements. Nous pensons que vous avez bien compris que nous sommes aux antipodes de la problématique de la décohabitation des jeunes et du logement social, quoiqu'en dise M. le Maire dans son argumentation !

 

 

M. LE MAIRE:   Il y a sur la zone horizon1 Horizon 2, environ 350 000 m² de bureaux qui peuvent être construits. Il faut savoir que la taxe professionnelle qui serait perçue par la ville serait comprise entre 15 et 22 millions d'euros. Par ailleurs, en ce qui concerne la piscine, les Noiséens sont en droit d'attendre un équipement de meilleure qualité et c'est la raison pour laquelle nous devrions construire un autre équipement avec 8 lignes d'eau, à la place de la piscine actuelle.

 

 

 

Ici M. PAJON ferait allusion aux recettes qui permettraient de financer de nouveaux équipements publics?

 

 

NDLR : Mais alors, M. LE MAIRE, pourquoi avoir laisser filer l'Hôpital Privé de Marne la Vallée à BRY SUR MARNE ?...

 

 

 

                                                                                  Alain Cassé

 

                                                                                  Président de l'ADIHBH-V