PLU : LE DIAGNOSTIC DE NOISY-LE-GRAND

« forces et faiblesses »

Première partie

Pour les forces, nous lirons Noisy magazine, en général c’est très bien fait. Même 95,3% de nos séniors estiment être bien informés par ce document diffusé par la ville, avec la contribution de nos impôts locaux. Vraiment !!!... nous ne pouvons lutter contre ce confrère. Pour les faiblesses, nous allons nous atteler objectivement à la tache, et cibler les internautes de moins de 50 ans.

Noisy-le-Grand, premier Pôle Tertiaire de l’Est Parisien, compte aujourd’hui 26 000 emplois, dit le diagnostic de la ville. Pour conforter son rayonnement à l’échelle de l’Ile de France, la ville souhaite encore favoriser la construction d’immeubles de bureaux sur 550 000m². Soit disant que la présence du quartier d’affaire du Mont d’Est, impulse une dynamique favorable. Les réserves foncières des secteurs de Maille Horizon et des Bas Heurts constitueraient une opportunité formidable pour développer un nouveau Grand Projet Ouest, et donc boosteraient de façon significative l’emploi ?

Nous ne pouvons pas nous en réjouir, mais Noisy-le-Grand a de gros soucis. Ce n’est jamais rappelé, mais en juillet 2006, Noisy-le-Grand comptait déjà 26 000 emplois (voir le rapport de présentation du PLU 2007). Et pourtant, quatre ans après,  les opérations Copernic 1 et 2 sont achevées, mais pour quel développement sur cette période?

Aujourd’hui, les entreprises déménagent pour prendre quelques centaines de m² dans des bureaux neufs, pour restructurer et regrouper leurs activités, et faire ainsi des économies. A Noisy-le-Grand, nous avons des exemples sur Copernic avec IBM, GMF et Pôle Emploi. Il s’agirait seulement de « transhumance » sur la Ville, mais pour qu’elle création d’emploi ?

Ce qui serait significatif en termes d’indicateurs, serait d’exprimer le différentiel entre création et détérioration d’emplois. Si Noisy mag nous donne un bon aperçu de la création mensuelle de services de proximité : gestion du stress, coaching à domicile, psycho-somatothérapeute ; à quel moment le journal d’information municipal va nous annoncer le départ de Noisy-le-Grand dans le courant du premier semestre  2011, d’une grande multi nationale dotée de 400 emplois, qui va décohabiter à Montévrain, sur le secteur 3 de Marne-la-Vallée?

L’arrivée de LAVAZZA SA en octobre 2010, en provenance de Val de Fontenay, c’est 70 emplois. Quasiment tous les salariés ont suivit le déménagement ; donc aucune offre pour des Noiséens en recherche d’emploi ! Alors, quel est le bénéfice sur l’emploi de l’Est Parisien pour de faire reculer le chômage, aucun….  Non, globalement le compte n’y est pas !!!

Loin de nous l’idée de penser que Michel Pajon ne fait pas le nécessaire pour attirer les entreprises, c’est tout le contraire, mais Noisy-le-Grand a un problème. Nous nous garderons bien de jeter la première pierre, c’est très complexe. Il ne suffit pas de vouloir créer des emplois, il faut aussi avoir des entreprises. Comme le disait la semaine dernière au Vrai Journal de Noisy-le-Grand lors de sa visite au Salon de l’Immobilier d’Entreprise (SIMI), un responsable d’une grande entreprise, leader en France de l’immobilier tertiaire : « vous voyez Monsieur, du foncier nous en avons, des bureaux HQE nous savons faire et nous en proposons, mais les dizaines d’exposants que vous trouvez ici ont tous le même but, attirer les entreprises chez eux »

Effectivement, pour cela, ils ont imprimés par centaines de magnifiques plaquettes colorées, pour vendre au mieux leurs projets aux investisseurs et aux entreprises. Le stand de la Seine-Saint-Denis n’y échappe pas. Il faut comprendre que si la disponibilité  foncière reste un atout majeur, ce marché tertiaire est très concurrentiel, les entreprises n’achètent que des immeubles bien situés.

Ceci est confirmé par Julien Duffé, dans Le Parisien du 10 décembre dernier. Des bureaux neufs toujours vides, écrit-il ! Pendant ces trois années de vaches maigres, des bureaux sont sortis de terre sans forcément trouver preneurs. A Montreuil, sur 35 000 m², 20% seulement sont occupés. Avec 460 000 m² de bureaux disponibles (440 000 m² en octobre 2009),la Seine-Saint-Denis est en queue de peloton avec un taux de vacance de 9%. Par ailleurs, les entreprises renégocient leurs baux, les loyers ont baissé à l’Ouest de Pa            ris, et le déménagement dans le 93 est moins avantageux. La Seine-Saint-Denis est donc un marché par défaut, malgré des loyers attractifs de 200 €/m², contre 300 €/m² en moyenne en Ile-de-France, explique-t-on chez CBRE. Loyers peut-être encore inférieur à Noisy-le-Grand ?

Alors, Monsieur le Maire, posons-nous les bonnes questions. Demain, combien d’emplois à Noisy-le-Grand ? Faut-il vraiment s’arc-bouter sur 550 000 m² de bureaux pour terminer la ville nouvelle? Les 7075 nouveaux logements sont-ils nécessaires ?   Mythe ou réalité….

Ceci nous donne l’occasion de nous appesantir très concrètement sur ce fameux nouveau Grand Projet Ouest dont-on nous parle en réunion publique. En fait, jusqu'à ce jour, les projets conjoints de la municipalité pour les Bas Heurts et de l’aménageur Epamarne pour Maille Horizon, s’inscrivaient  historiquement dans une démarche de zoning fonctionnel  et territorial. Ils étaient assez peu solidaires. A chaque « zone » correspondait une seule fonction urbaine bien délimitée : tous les logements d’un coté, tous les bureaux de l’autre…Une zone dortoir d’un coté, une zone d’activité de l’autre.

Cette urbanisation, si elle s’affirmait dans ce nouveau PLU 2011, poserait négativement le concept de la diversité des fonctions urbaines et le principe de mixité sociale dans l’habitat qui doivent être « géographiquement équilibrés » entre emplois, habitats, commerces et services. Ceci est tellement vrai, que le Programme Pluriannuel d’Interventions 2007-2013 de l’Etablissement Foncier d’Ile-de-France, mentionne:

« L’équilibre habitat /emploi étant un objectif, l’EPF s’attachera à favoriser sur les grandes emprises dédiées à l’habitat, l’accueil d’activité compatibles avec un environnement résidentiel. Ainsi, nous nous adapterons aux activités du 21^e siècle, mêlant production industrielle sans nuisances pour le voisinage, tertiaire, services, etc…Ce que l’on pourrait appeler «une  pépinière d’activité dense ».

Aujourd’hui, après de longues explications des promoteurs et d’Epamarne, il nous semblerait  avoir compris en réunion publique le 29 novembre dernier, que Michel Pajon n’exclu plus la construction de logements sur Maille Horizon. Par ailleurs, nous savons que Bussy-Saint-Georges va tenter prochainement d’expérimenter cette mixité bureaux-logements.

La suppression de la Taxe Professionnelle n’est peut-être pas étrangère non plus, à ce revirement de stratégie.

Si tel est le cas, nous ne pouvons que nous en réjouir. Il faut maintenant engager avec les Architectes une approche d’ensemble sur les deux sites des Bas Heurts et Maille Horizon, dans une logique d’intégration de ces deux quartiers. Assurer la continuité et la hiérarchisation de l’espace public. Rompre avec la logique du zoning fonctionnel. Combiner les programmes d’activités, d’habitat et d’équipements publics, petits commerces de proximités. Renoncer à toute démolition d’édifices encore habités sur les Bas Heurts. Diversifier et combiner les typologies résidentielles, de l’immeuble collectif urbain à la maison particulière isolée en passant par l’habitat intermédiaire, l’individuel groupé en bandes ou en nappes, avec des maisons jumelées. Concevoir une stratégie d’aménagement progressive, qui conduira à 1500 logements dans le cadre d’un Eco quartier, mais sur l’ensemble du nouveau Grand Projet Ouest, Bas Heurts-Maille Horizon.

Terminons sur une note optimiste. Grace aux efforts de l’ACTEP, Noisy-le-Grand a été choisie  en 2006 pour accueillir un Lycée International. Il est indéniable que ce Collège-Lycée de 1200 élèves devrait contribuer à améliorer l’attractivité du territoire, et l’on pourrait raisonnablement penser qu’il soutiendra le développement économique de l’Est Parisien ?

A suivre….

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FAUT-IL PRENDRE SES DESIRS POUR DES REALITES ?

Depuis quelques semaines, Noisy-le-Grand s’engage dans l’élaboration de son nouveau Plan Local d’Urbanisme. Quatre réunions publiques d’information sont organisées sur les grandes orientations de la ville. A chaque fois, l’exposé liminaire consiste à stigmatiser les Associations qui souhaitent donner à notre ville un autre visage que celui inspiré par l’équipe municipale.

La ritournelle s’articule toujours autour du même couplet :

-       l’annulation du PLU par le Tribunal Administratif de Cergy Pontoise porte sur la forme et non sur le fond,

-       les Associations font perdre du temps et de l’argent à la ville,

-       les Associations déposent des recours contentieux qui sont des « abus de procédure ».

Face à ces allégations, encore une fois l’ADIHBH-V communique :

1-  Que contrairement aux propos de la commune, les différentes annulations de la ZAC dite du « Clos aux Biches », et du Plan Local d’Urbanisme, par le tribunal administratif de Cergy Pontoise, ne l’ont pas été pour des motifs de forme, mais bel et bien pour des problèmes de fond. En effet, pour mémoire:

- d’une part l’Etude d’Impact jointe au dossier de création de la ZAC du Clos aux Biches (1500 logements) ne comportait pas l’exposé des mesures envisagées pour supprimer, réduire ou compenser les conséquences dommageables du projet de ZAC résultant de l’augmentation du trafic automobile.

- d’autre part le rapport de présentation du PLU ne contenait aucune analyse de l’incidence du projet de 1500 logements du « Clos aux Biches », sur la gestion des transports ou sur les risques de nuisances générées par ce projet.

Ces illégalités flagrantes sont sanctionnées par une jurisprudence constante depuis des décennies et donc totalement prévisibles par la ville. Cette dernière est d'autant plus impardonnable de ne pas avoir étudié ses dossiers correctement, et ne peut laisser supposer aux citoyens que les Associations portent la responsabilité d’un tel fiasco. De plus, comment le Maire peut-il éluder sa responsabilité directe d’un revers de  main, alors qu’il est le premier magistrat de la ville et doit, avec son Adjoint au Maire chargé de l’Urbanisme,  maîtriser et vérifier la rédaction des documents de ses services.

2- En fonction de l’auditoire, les estimations des pertes de la commune varient. De 5 à 10 millions d’euros dit le Maire « aux Abeilles le 23 novembre». Mieux, dans un grand élan de générosité, il force encore le trait « au Conservatoire le 29 novembre », avec 18 millions ! En fait, tout ceci est virtuel.  La seule certitude que nous ayons, c’est les 100 000 € qu’il présente en dépenses d’investissement dans la décision n°3 du budget de la ville, le 25 novembre 2010,  pour frais d’études relatifs à l’élaboration du nouveau PLU. Et oui, ce n’est pas la faute des Associations s’il fallait prochainement réviser le PLU, afin d’intégrer le Grand Paris, le Grenelle de l’Environnement de juillet 2010, l’Agenda 21, un nouveau  PLH, etc…..Il ne faut pas oublier de le dire.

N’oublions pas non plus,  les 169 700 euros pour des études complémentaires  relatives à l’élaboration d’un schéma directeur d’aménagement du Grand Projet Ouest sur le quartier du Mont d’Est et de Maille Horizon ? Ce n’est pas une  pacotille.

3- Au regard du supposé préjudice subi par la collectivité, Michel Pajon ne manque jamais une occasion de signaler qu’il a demandé que soit étudiée la possibilité d’exiger, à l’avenir, des indemnités conséquentes à l’encontre des auteurs des recours qui confondent intérêts particuliers et intérêt général en produisant des recours qui sont, de toute évidence, abusifs, dans le seul but de retarder les projets.

Alors là, hormis cette traditionnelle opération d’intimidation, ou c’est une ignorance totale du fonctionnement de notre système judiciaire, ou de la mauvaise fois caractérisée, ou encore du clientélisme pour faire bonne figure en réunion publique, devant ses troupes !

Aussi, pour une fois Monsieur le Maire, nous allons vous faire gagner du temps et de l’argent  en vous indiquant que certes, tout droit connaît des limites, et le droit de recours ne fait pas exception à cette règle. Toutefois L'article R.741-12 du code de justice administrative sanctionne déjà les recours abusifs devant la juridiction administrative : "Le juge peut infliger à l'auteur d'une requête qu'il estime abusive une amende dont le montant ne peut excéder 3000 euros." Cependant, il convient de vous signaler que le prononcé d'une amende pour recours abusif est un pouvoir propre du Juge de la République, et non celui d’un Maire, fusse-t-il Député de la Nation. Dès lors, veuillez noter que les conclusions demandant une condamnation à ce titre ; sont irrecevables (Conseil d'État, 6 avril 1992, M. et Mme Mercier, n°101762).

Pour bien étayer nos propos, nous précisons encore que le Tribunal de Grande Instance de Versailles, saisi d’une plainte contre deux Associations qui avaient fait annuler un permis de construire, a rejeté la plainte et condamné la Société à payer 1800 € aux Associations au titre des frais irrépétibles (TGI de Versailles n° 9401217 du 13 novembre 1995).

Alors attention, surtout ne commettez jamais ce lapsus, vous risqueriez encore une fois d’en faire les frais, car en aucun cas nos recours n’étaient des procédures abusives, puisque la ville a été systématiquement et régulièrement condamnée sur le fond, pour cause de dossiers d’urbanisme incomplets. Pour la suite, nous aviserons sur pièce avec nos conseils.

A suivre…..

DEUXIEME MARCHE DE NOEL

SUR LE QUARTIER DE LA  GARENNE

Après le succès 2009, nos amis Pierre et Nicole, du quartier de la Garenne à Bry-sur-Marne, et fidèles supporters de l’ADIHBH, organisent pour la deuxième année consécutive leur marché de Noel.

Si le cœur vous en dit, passez les voir ! Nicole et ses amies vous montreront avant les fêtes, leurs magnifiques réalisations.

...Pierre sera au vin chaud !!!

RIONS JAUNE

UNE DERNIERE FOIS

 SUR FEU LA SOCAREN !

Suite à la création des Sociétés Locales Publiques d’Aménagement (SLP-A),  loi  n° 2010-559 du 29 mai 2010, certains auteurs contestataires, dont un haut fonctionnaire, montent au créneau, et donnent leur point de vue :

- Cette loi a pour objectif d’éliminer les procédures d’appel d’offres, de publicités et de mise en concurrence entre ces sociétés et les collectivités publiques qui en sont les actionnaires.

- le texte lui-même constitue un véritable appel au délit de favoritisme………. Le tout avec des fonds publics.

- La notion d’intérêt général étant particulièrement extensive, presque tous les services municipaux  pourront à terme être gérés  sur la base du code du commerce. Ils s’exempteront ainsi des contrôles réguliers des Chambres Régionales des Comptes, des règles de   passation des marchés……

- Exonérées des règles strictes et des contrôles  de la gestion publique, mais aussi de la pression de la concurrence, ………….

- Loin de nous l’idée de donner dans la démagogie anti-élus. Mais pour que la démocratie soit respectée, il faut une classe politique au-dessus de tout soupçon. Il n’est pas certain que son image, déjà bien altérée,  s’améliore avec un système qui accroîtra son pouvoir discrétionnaire, jugé déjà excessif……….

Manifestement, le réquisitoire n’est pas anodin ! Mais que se passait-il au travers des Sociétés d’Economie Mixtes (SEM) ? Prenons le temps de nous retourner sur la SOCAREN, Société d’Economie Mixte de Noisy-le-Grand, crée en février 1986. Cette SEM fut l’objet de contrôles réguliers de la Chambre Régionale des Comptes d’Ile de France, dont le dernier  rapport  diffusé le 15 janvier 2010 mentionne :

Une SEM sans personnel, choisie comme aménageur :

(cliquer sur : Rapport de la CRC)

La Commission d’Appel d’Offre n’a ainsi pu juger l’offre en toute transparence et connaissance de cause puisque la SEM, qui ne présentait de garanties de capacité que par l’intermédiaire de « ses moyens extérieurs », limités à un seul prestataire, n’est rien moins qu’une coquille vide.

- Il existe une dépendance entre le prestataire Jules Vernes Développement (JVD) et la SOCAREN, puisque la SOCAREN a une adresse autre que celle de son siège social, sis à l’hôtel de ville de Noisy-le-Grand, adresse identique à celle de JVD avec, de surcroît, les mêmes numéros de téléphone et fax.

 - Ce choix a également des conséquences en termes de contrôle de la collectivité sur la SEM. En effet, celui-ci sera d’autant plus ardu que le cocontractant aura sous-traité la totalité de l’objet de la convention. L’existence de l’écran que constitue cette société rend délicat le contrôle de la ZAC (NDAR : du « Clos aux Biches ») puisque la commune n’aura à faire qu’avec la SEM, conformément à l’article L. 1523-2 du CGCT. Il est nécessairement source de surcoûts en frais de structures et conduit, à plus d’un titre, à s’interroger sur l’intérêt pour la ville de recourir à l’intermédiation de la SEM plutôt que de contracter avec le prestataire.

Présentation du rapport 2009 de la SOCAREN sur le « Clos aux Biches »

Dans le cadre de la Convention Publique d’Aménagement (CPA) de l’opération d’aménagement du « Clos aux Biches », l’examen du Rapport Spécial, établi par la SOCAREN au titre de l’année 2009, fut examiné lors du conseil municipal du 22 juillet 2010.

Mais toujours perspicace et soucieux de croiser les informations, le Vrai Journal de Noisy-le-Grand a pris soin de se procurer le bilan  annuel déposé aux Greffes du Tribunal de Commerce de Bobigny le 21 juin 2010. La lecture comparative des deux documents est édifiante ; notre association s’interroge ! D’un côté, le rapport de gestion du Conseil d’Administration de la SOCAREN présenté à l’assemblée générale le 11 juin 2010 comporte le chapitre 4 intitulé « Evolution prévisible et perspective d’avenir ». De l’autre, dans le rapport de présentation au conseil municipal nous trouvons au chapitre 5-1 une « Note de conjoncture ».

La lecture de ces deux chapitres nous apporte sensiblement les mêmes informations sauf que, le dernier paragraphe a disparu dans la présentation du conseil municipal du 22 juillet dernier. A savoir :

« Dans le cadre d’un protocole portant sur la résiliation anticipée de la convention de prestation de service conclue le 16 juin 2005 entre la SOCAREN et Jules Verne Développement (JVD), la SOCAREN a versé le 15 mars 2010 à la société JVD la somme de 100 000 € HT, à titre d’indemnité de résiliation anticipée ». Pourquoi ? Surprenant…… mais par ignorance les membres du Conseil Municipal, déjà en vacances, ne pipent pas mots ! Encore en léthargie, alors que le Vrai Journal de Noisy-le-Grand avait soulevé le lièvre sur son blog le 12 septembre 2010, c’est toujours le silence au Conseil du 14 octobre dernier.

Sauf que, enfin,  lors du Conseil Municipal du 25 novembre, coup de théâtre, un élu du Groupe « Noisy Solidaire à Gauche vraiment », dans une déclaration relative à la création de la  SPL-A SOCAREN, fait rebondir le lièvre aux 100. 000 €.

La réponse de Monsieur le Maire restera dans les annales :

« Monsieur Dréan (Gérant de Jules Vernes Développement-JVD) avait un contrat. Il recevait au titre de ce contrat une « prime » (sic) sur les terrains qu’il achetait et qu’il vendait dans le cadre de la ZAC du « Clos aux Biches ». Dès lors ou c’est l’EPFIDF qui a décidé de porter les terrains à la place de la SOCAREN (ce qui nous arrangeait, puisque nous n’avions plus à avancer l’argent), Monsieur Dréan ne dégageait plus le profit en question. Et comme par ailleurs, les opérations étaient bloquées sur la ZAC du Clos aux Biches et sur la ZAC du Clos d’Ambert, Monsieur Dréan a subit un manque à gagner. C’est donc l’indemnisation de ce manque à gagner qui a été décidé par le Conseil d’Administration de verser à Monsieur Dréan, lors de son départ en retraite. Ce n’est pas un cadeau, cela a été négocié ».

Alors là, c’est très fort, sans vouloir faire de peine, nous pouvons  constater que le Gérant de JVD à démontré une grande expertise dans la signature de la convention entre SOCAREN et JVD le 16 juin 2005, puisqu’il devait dégager un profit contractuel (risque commercial zéro). Comme le laisse supposer  Michel Pajon, c’était « gagnant- gagnant ».

Effectivement, nous pouvons facilement démontrer ce postulat à la lecture du rapport d’activité 2009 de la SOCAREN, en examinant l’acquisition de la parcelle AW 637, 884 m², du 58 rue Pierre Brossolette. Soit :

-       DIA du vendeur du 17 mars 2009: 420.000 €

-       Avis de France Domaine du 24 avril 2009 : 420.000 €

-       Acquisition de la SOCAREN le 11 mai 2009 : 345.000 €

Donc, l’opération étant menée par JVD pour le compte de SOCAREN, Monsieur Dréan aurait touché une « prime » et la SOCAREN acquiert un pavillon pour un prix inférieur de 17,85% au prix évalué par France Domaine. C’est ce que Michel Pajon appelle une bonne affaire pour la SOCAREN, et donc pour la VILLE. Sauf que, dans l’histoire, le vendeur se retrouve floué (pour ne pas utiliser une autre appellation plus significative, mais qui fâche).

Autre précision utile, ce n’est pas l’EPFIDF qui a décidé de porter les terrains à la place de la SOCAREN. C’est Noisy-le-Grand qui a signé une convention avec cet Etablissement, dont Michel Pajon est l’un des Vice-présidents. Pourquoi ? Parce que l’EPFIDF avançait le financement, alors que la SOCAREN n’était financièrement pas au summum de sa forme, et ne subsistait qu’avec des crédits bancaires couverts à hauteur de 80%, et de conséquentes avances financières de la ville.

Voilà la réalité du moment ! Si le Vrai Journal de Noisy-le-Grand n’avait pas investigué en son temps, l’assemblée territoriale délibérante n’aurait jamais été informée. Et pourtant il s’agissait de l’argent des Noiséens. Avouez que c’est étrange, et que ce n’est pas rassurant.

Communication d’un document administratif ?

La convention SOCAREN – JVD étant vraisemblablement un modèle du genre, et toujours désireuse de documents faisant référence, l’ADIHBH-V a voulu se procurer cette convention le 21 octobre 2010. Malheureusement, le 26 novembre nous recevions une missive de Monsieur le Maire nous indiquant :

« Au regard des missions exercées dans le cadre de cette convention (SOCAREN-JVD), la SOCAREN n’est pas chargée d’un service public au sens des dispositions inscrites à l’article 1, de la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978. Par suite, la convention de prestation que vous sollicitez ne revêt pas un caractère administratif, et ne peut donc être communiquée »

Fermer le banc, la messe est dite, l’Edile siffle la fin de la récréation.

En conclusion, comme le disait la Chambre Régionale des Comptes (CRC) en janvier dernier, la SOCAREN était une coquille vide. Ce choix de gestion municipale avait des conséquences en termes de contrôle de la collectivité territoriale sur la SOCAREN. Sachant que ce contrôle était d’autant plus ardu, que Jules Vernes Développement sous-traitait  la totalité des prestations.

Ainsi, l’existence de l’écran que constituait JVD aurait rendu délicat le contrôle de la gestion de la ZAC du « Clos aux Biches ». Et la CRC de rajouter : il est nécessairement source de surcoûts en frais de structures et conduit, à plus d’un titre, à s’interroger sur l’intérêt pour la ville de recourir à l’intermédiation de la SOCAREN plutôt que de contracter avec le prestataire. Nous en avons aujourd’hui une bien triste illustration.

Ceci dit, compte tenu demain de la pertinence des Sociétés Publiques Locales d’Aménagement dans les méthodes de contournement des règles du marché, sans débat démocratique, il se pourrait bien que finalement le passage de la SEM à la SPL-A de Noisy-le-Grand soit « bonnet blanc et blanc bonnet », comme disait un certain Jacques DUCLOS !

Si l’opacité d’hier n’était pas rassurante, les initiatives plus pragmatiques  de demain ne laisseront pas passer plus de lumière, qui pourrait éclairer les citoyens de cette ville.

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