Mont d’Est, un quartier d’affaires du Grand Paris à bout de souffle !

Publié le par ADIHBH-V

À NOISY-LE-GRAND

LE QUARTIER D’AFFAIRES

DE MONT D’EST

EN PLEINE SOUFFRANCE
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Mont d’Est, un quartier d’affaires du Grand Paris à bout de souffle !

L’année 2016 sera marquée par la mise en place de la Métropole du Grand Paris. Cette nouvelle entité concentre 75 % du parc de bureaux franciliens (39 millions de m² sur les 52 millions que compte l’Île-de-France) et polarise près de 90 % de la demande placée de bureaux.
Pour y voir plus clair sur ce phénomène, l’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme (IAU) d’Ile-de-France a entrepris un travail de recensement cartographié des quartiers d’affaires implantés dans la Métropole du Grand Paris. Recensement qui se fonde sur la définition de la Commission de Normalisation d’AFNOR «Aménagement durable des Quartiers d’Affaires » (1).

 

Mont d’Est, un quartier d’affaires du Grand Paris à bout de souffle !

Noisy-le-Grand menace de décrocher !
(Lu dans les  ECHOS, le mercredi 02 décembre 2015, au SIMI-MK).


« Mont d’Est, c’est une catastrophe ». Ce constat sans appel vient d’un professionnel de l’immobilier de bureaux. Vieillissant, éloigné de la capitale, ce pôle tertiaire de 350.000 m², situé dans la ville la plus à l’Est de la Seine-Saint-Denis, est à bout de souffle. Les immeubles construits dans les années 1970 datent. L’arrivée en grande pompe d’une annexe du Ministère des Finances remonte à 2006. On trouve bien quelques grands noms : IBM, Groupama, Lavazza…..mais cela fait longtemps qu’aucune implantation significative n’a été annoncée . Beaucoup d’immeubles sont vides. Il y a urgence à rénover l’offre. « Mais les loyers, assez bas, qui attirent au début, ne permettent pas de restructurer. Sans compter les problèmes de sécurité », constate un connaisseur du dossier. Situé à moins de 20 Km, Val-de-Fontenay s’en sort bien mieux.

 

Noisy-le-Grand, premier pôle tertiaire de l’Est parisien ?

Mont d’Est, un quartier d’affaires du Grand Paris à bout de souffle !

Nous pouvions nous en douter depuis quelque années, le Vrai Journal de Noisy-le-Grand l’a souvent dénoncé dans ses billets (cliquer sur : Le risque de bulle immobilière n’est pas à exclure dans le cadre du Grand Paris). Néanmoins, c’était la chansonnette largement diffusée par l’ex Maire de Noisy-le-Grand, Michel PAJON en réunion publique.

En supposant que ce fût vrai un jour, tout dernièrement c’était un mensonge pour tromper les électeurs noiséens. De fins connaisseurs du marché de l’immobilier de bureaux, à l’occasion du SIMI 2015 (salon de l’immobilier d’entreprise), viennent de « remettre  l’église au centre du village ».

Noisy-le-Grand se meurt depuis une décennie, la dernière opération de bureaux située dans la zone du Mont d’Est, portée par le promoteur « Les Nouveaux Constructeurs » d’Olivier MITTERRAND remonte à Juin 2004, soit plus de 10 ans, et développe 25.000 m² de SDP (Surface De Plancher). Sur ces 25.000 m², aujourd’hui 5220 m² de bureaux gris sont en location pour un modeste prix  de 150/200 €/m² et malgré cela ne trouvent pas preneur. Autre point noir jouxtant le COPERNIC, 50.000 m² de bureaux de seconde main sont vides, obsolètes et ne peuvent même pas être restructurés pour créer une nouvelle dynamique. Ils sont donc voués à une démolition prochaine.

Un fiasco…, à qui la faute ?

Les raisons sont profondes, diverses et multiples, mais la méthodologie de développement économique de l’ex Maire Michel PAJON est lourdement responsable de cet échec. Sous sa gouvernance Noisy-le-Grand est tout simplement devenu une « Agence Foncière et Immobilière ». Autant la commune préemptait à tour de bras pour réaliser des réserves foncières, autant elle achetait les Coques commerciales du Centre ville pour implanter de futurs commerces soumis au bon vouloir de l’ex-Maire (commerces qui ne s’implantaient d’ailleurs qu’au compte goutte, compte tenu du prix des loyers et qui, parfois déposaient le bilan).

Par ailleurs, la Commune de Noisy-le-Grand devait se substituer à EPAMARNE pour aménager Maille Horizon Nord en immobilier de bureaux puisque cet aménageur, aux yeux de l’ex édile, n’avait pas le savoir faire nécessaire (pour ne pas dire plus).

Las de cette politique d’opposition stérile qui ne permettait aucun développement économique du secteur 1 de Marne-la-Vallée, l’Etat et EPAMARNE ont cédé l’ensemble de leur patrimoine foncier à la Commune de Noisy-le-Grand en juin 2012, pour 20 M€, et ont ainsi privilégié les secteurs 3 et 4 (Montévrain, Val d’Europe, etc…) du côté de Disneyland.

De fait, sous la baguette magique de l’ex Maire Michel PAJON, Architecte en Chef et Economiste de la Ville, nous allions voir ce que nous allions voir. Et bien à ce jour nous n’avons rien vu ! Pire, puisque pas de bureaux,  pas de création d’emploi ! Depuis 10 ans, Noisy-le-Grand campe sur ses 20.000 emplois et ne décolle pas.

Et pendant ce temps…chemin faisant,

Montreuil développe un gros quartier d’affaire à visage humain, de 420.000 m² et 20.000 emplois avec BNP, Decathlon, Ubisoft ou Urssaf. Un quartier animé, doté de loyers attractifs, bien desservi et dont le taux de vacance est presque nul.

Stade-de-France-Landy-Pleyel, un pôle tertiaire de 35 ha, parti d’une friche industrielle moribonde, et aujourd’hui quasi plein (il reste 2 ha). Nous trouvons Genérali, Arcelor Mittal, SNCF, Siemens, Engie, SFR….
En 13 ans, ce pôle tertiaire s’est imposé sur le marché avec, à terme, 500.000 m² programmés.

Vitry-sur-Seine, à 3 Km de Paris et à proximité d’Orly, développe l’une des plus grandes opérations d’aménagement de France. Pas moins de 300 ha vont être transformés. Sanofi a investi une nouvelle unité de production. À l’horizon 2022 se sera un programme de 300.000 m² de bureaux et 80.000 m² d’activités.

Et demain, le Cluster Descartes, premier pôle de R&D (Recherche et Développement) dédié à la ville durable, avec son potentiel de 840.000 m² à construire, orchestré par  EPAMARNE en tant qu’aménageur. Le Val d’Europe avec plus de 625.000 m² d’activité tertiaires et touristiques et le secteur Bry-Villiers-Champigny, appelé à devenir un nœud d’interconnexion majeur de proximité, renforçant l’attractivité de cette polarité.

Un sérieux challenge à relever

pour la nouvelle municipalité de Noisy-le-Grand!

Pour le moment, la carte des principaux quartiers d’affaires fait ressortir un phénomène bien connu : on dort à l'Est et on travaille à l'Ouest. Pour l’IAU la mise en place de la Métropole du Grand Paris devrait permettre de faire évoluer cette situation. À l'heure actuelle, le développement des bureaux se fait de manière très locale, il n'y a pas de cohérence d'ensemble et les forces du marché poussent toujours aux mêmes endroits. Ainsi, la Métropole du Grand Paris devrait permettre de rééquilibrer l'ensemble autour de pôles pilotes. Noisy Mont d’Est (350 .000 m²) est l’un d’eux, mais la concurrence sera grande dans l’Est parisien avec Rungis (250.000 m2), le Bas Montreuil (400.000 m²), et Val de Fontenay (250.000 m²), pour ne citer que cela.

Toutefois, c’est encore une opportunité pour Noisy-le-Grand, mais ce n’est pas gagné d’avance, il ne faudra pas manquer les occasions en s’appuyant  sur le savoir-faire reconnu de grands acteurs du développement économique qui accompagneront les porteurs de projets, publics ou privés, pour accélérer le développement et la création de valeur.
Et ceci, bien évidemment, sans vouloir jouer les apprentis sorciers comme ces dernières années. Dans le cas contraire, Noisy-le-Grand deviendra tout simplement une ville dortoir de 85.000 voire 100 .000 habitants, synonyme de « mal vivre ».


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(1)- Ce sont des éléments que l’AFNOR a retenus récemment pour mieux distinguer l’offre. Sont ainsi retenus comme quartiers d’affaires, les quartiers dotés d’un parc de bureaux supérieur à 200 000 m² et dont la proportion des bâtiments à usage de bureau (superficie totale ou emprise au sol) est supérieure à 50% de l’ensemble du cadre bâti ou de la superficie totale du terrain.

Que retenir de ce recensement?
•    31 quartiers d’affaires ont été identifiés, totalisant 19 millions de m² de bureaux
•    4/5ème des surfaces offertes dans ces quartiers d’affaires de la métropole sont localisées dans le 92 et le 75
•    le parc de bureaux est localisé pour plus de la moitié dans des tissus urbains mixtes, mêlant logements, bureaux, commerces et équipements… donc hors quartiers d’affaires
•    Top 3 des quartiers d’affaires en m2 : 1- Paris, 2- La Défense, 3- Stade de France/Landy.

Publié dans Lettre de l'ADIHBH-V

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Forgeron 11/12/2015 15:44

IBM se restructure en permanence, en changeant de lieu sur Noisy-le-Grand Mont d’Est, tout en diminuant chaque fois sa charge foncière (diminution des surfaces et des coûts de location). Aucun développement.

L’arrivée de LAVAZZA SA en octobre 2010, en provenance de Val de Fontenay, c’est 70 emplois. Quasiment tous les salariés ont suivit le déménagement, donc aucune offre pour des Noiséens en recherche d’emploi ! Alors, quel est le bénéfice sur l’emploi de l’Est Parisien pour de faire reculer le chômage, aucun….